現(xiàn)實(shí)中，不可避免地存在著沒有取得產(chǎn)權(quán)證的無證房屋，無證房的買賣相較于正常房屋買賣有更高的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)闊o證房的買賣是不能依照物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行物權(quán)的設(shè)立、變更以及消滅登記。也就是說，無證房的買賣是不能正常辦理房屋的過戶轉(zhuǎn)移登記的。這在房屋買賣雙方之間都有潛在風(fēng)險(xiǎn)。

【一般情況下，無證房買賣合同效力待定，買房人并不能當(dāng)然取得房屋所有權(quán)】

無證房買賣風(fēng)險(xiǎn)，一般有以下四種情況：

1、土地性質(zhì)不合法。

2、土地使用權(quán)不合法。

3、工程建設(shè)手續(xù)不合法。

4、施工進(jìn)度沒有達(dá)到規(guī)定要求就銷售。

以上不合法的情況都會(huì)直接導(dǎo)致無法辦理完整的房屋產(chǎn)權(quán)證明，進(jìn)而在房屋買賣過程中亦無法辦理房屋的過戶登記。在法律意義上，我國實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。因此，如果不能辦理房屋的過戶登記，那么買房人與賣房人簽訂了房屋買賣合同并交清購房款，此時(shí)房屋買賣合同效力有待商榷，買房人對(duì)所購買的房屋只實(shí)際占有、使用、收益，但并不能實(shí)際取得所購房屋的房屋所有權(quán)。

具體說來，如：以農(nóng)村無產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同簽訂后，在未辦產(chǎn)權(quán)證前，買受人亦未依約支付購房尾款，一旦拆遷導(dǎo)致該房權(quán)屬證書無法辦理或辦理已無意義。此時(shí)，由無證房的買賣雙方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償款不能及時(shí)到位或者補(bǔ)償利益權(quán)屬不能明確的損失責(zé)任。至于房屋合同效力如何界定以及如何明確拆遷補(bǔ)償安置的歸屬利益需要綜合實(shí)際情形進(jìn)行綜合判斷。

【無證房買賣交易后，拆遷安置房到底該歸誰】

最高人民法院有相關(guān)司法判例指出：在征收時(shí)，一般情況下征收主體根據(jù)先前確定的征收方案對(duì)該無證房產(chǎn)作出補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額或補(bǔ)償安置房屋確定后，有關(guān)利害關(guān)系人之間就該補(bǔ)償?shù)臍w屬或分配產(chǎn)生糾紛向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛予以受理。作為買房人，可以選擇解除房屋買賣合同，也可以選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)，即置換的房屋。

上述裁判意思是說：對(duì)于無證房，征收方會(huì)依據(jù)征收補(bǔ)償方案作出具體的補(bǔ)償數(shù)額或者補(bǔ)償安置。在法律邏輯上，征收方給的補(bǔ)償款或者補(bǔ)償安置房，會(huì)給到房屋的產(chǎn)權(quán)人身上，也就是無證房的原賣家。

此時(shí)，買家對(duì)補(bǔ)償款或安置房給賣家有異議的，買家可以起訴。其訴求可以是要求解除房屋買賣合同或者主張違約賠償責(zé)任，賠償數(shù)額為無證房的征收置換房。

在明律師告訴大家：總的來說，無證房買賣，簽訂了房屋買賣合同，買方結(jié)清了購房款，即使在程序上該無證房的征收補(bǔ)償利益發(fā)放給了賣方，但最終也會(huì)通過違約賠償或不當(dāng)?shù)美冉o付給買方，這才符合合同的公平交易理念。當(dāng)然，在無證房的交易和征收過程中，雙方在明知無證房存在交易風(fēng)險(xiǎn)的情形下仍然交易的，因此而造成的損失，由買賣雙方根據(jù)過錯(cuò)程度分配此損失。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。