導(dǎo)讀：近些年來，隨著城市商品房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”因其低廉的價(jià)格漸漸走進(jìn)人們的視野。那么，小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎？買了小產(chǎn)權(quán)房有沒有什么風(fēng)險(xiǎn)？遇到拆遷又該怎么辦？本文，在明律師事務(wù)所為大家解析關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)知識(shí)以及遇到拆遷的對策。
一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
小產(chǎn)權(quán)房是指未辦理相關(guān)證件、未繳納土地出讓金等費(fèi)用而建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)的，因此也叫"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房"。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，而是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
近些年來，國家對小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管日益嚴(yán)格，按照國家的相關(guān)要求，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房的購房合同在國土房管局也不會(huì)給予備案。
二、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
首先，購買小產(chǎn)權(quán)房具有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，卻不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，小產(chǎn)權(quán)房不能適用法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，這導(dǎo)致購買小產(chǎn)權(quán)房的人們的權(quán)益很難得到維護(hù)；同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房不具有合法性，不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，不可以設(shè)定抵押或上市交易；
其次，購買小產(chǎn)權(quán)房有政策風(fēng)險(xiǎn)：由于小產(chǎn)權(quán)房的證件不齊全，有一些甚至涉及違建，可能會(huì)被相關(guān)部門整頓或責(zé)令限期拆除。那么購房人的居住權(quán)益無法得到保障，只能找開發(fā)商索要購房款。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比有很大差距。
最后，購買小產(chǎn)權(quán)房不利于轉(zhuǎn)讓：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。村民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，因不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對房屋的保值和升值有很大影響。
除了上述三種風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際生活當(dāng)中，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量沒有保障，除了安全隱患和房屋售后的維修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
三、買了小產(chǎn)權(quán)房，遇到拆遷該怎么辦？
1、根據(jù)《土地法》的規(guī)定，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。因此，如果是出售給了本集體成員，并且取得了相關(guān)組織認(rèn)可批準(zhǔn)的，合同有效，拆遷時(shí)會(huì)給予補(bǔ)償?shù)模?/p>
2、如果小產(chǎn)權(quán)房賣給了非本集體成員，但購買者取得了集體組織相關(guān)單位批準(zhǔn)人可的，這種合同也屬于有效合同，拆遷時(shí)也會(huì)有補(bǔ)償?shù)?。但是“取得本組織批準(zhǔn)認(rèn)可”是比較困難的。
上述兩種情況下合同是有效的，但是在絕大多數(shù)情況下，小產(chǎn)權(quán)房的交易合同是無效的，例如村民將小產(chǎn)權(quán)房向本集體以外的買方出售，屬于違法行為，合同無效。買方應(yīng)向賣方退還房屋，購買房屋的價(jià)款由賣方扣除相應(yīng)價(jià)款后退還給買方；如果遇到拆遷，購房者無法獲得補(bǔ)償?shù)?，需要通過訴訟途徑解決。
最高法行政賠償裁定書《（2020）最高法行賠申872號(hào)》指出了城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”的法律后果：
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》〔國辦發(fā)（2007）71號(hào)〕規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
當(dāng)事人并非案涉房屋所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因此其與村集體經(jīng)濟(jì)組織成員合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有權(quán)，無權(quán)獲得相應(yīng)賠償。
由此可見，非本村集體組織成員購買村里的小產(chǎn)權(quán)房的，不能取得房屋的所有權(quán)，遇到拆遷也不能得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。
最后，在明律師事務(wù)所要提示大家的是：小產(chǎn)權(quán)房是城市商品房價(jià)躥升的產(chǎn)物，其本身不具有合法性，也是國家近年來嚴(yán)厲打擊且禁止再建的對象，因此購買小產(chǎn)權(quán)房有諸多風(fēng)險(xiǎn)。大家在購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，一定要慎重考慮再做決定。如果您已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房又不知該如何處置，可以咨詢專業(yè)律師，律師會(huì)給您專業(yè)的指導(dǎo)和建議。
如對于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。
