導(dǎo)讀：洛陽金業(yè)路段拆遷，目前已開始進(jìn)入實質(zhì)操作階段。征收方已經(jīng)開始陸續(xù)上門勘查登記，相關(guān)被征收人已經(jīng)“人心惶惶”了。畢竟，拆遷補償最后給多還是給少，關(guān)鍵就在評估程序和評估價值上了。

那么，征收方應(yīng)該如何進(jìn)行評估才是合法，才能不損害被征收人的合法權(quán)益呢？下面北京在明律師根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》關(guān)于評估的規(guī)定，并結(jié)合洛陽市發(fā)布的《洛陽市人民政府關(guān)于國有土地上房屋征收與補償?shù)囊庖姟穪碓敿?xì)講述下洛陽拆遷的評估問題。

首先，《條例》是全國性適用法律，所有地區(qū)都要遵守《條例》的內(nèi)容規(guī)定。

《條例》第十九條、二十條是對評估相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定 這兩條規(guī)定明確了評估的三個重點：

1、被征收房屋的評估價格必須在該房屋正常買賣的市場價值范圍內(nèi)。如果評估出來的價格過于偏低，則該評估結(jié)果有待商榷。

2、對評估結(jié)果不滿意，被征收人有申請復(fù)核的救濟(jì)權(quán)利。

3、被征收人對評估機構(gòu)有選擇權(quán)，征收方不能自行決定評估機構(gòu)

這就提示被征收人，自己的房屋價值應(yīng)該是以市場價為基準(zhǔn)；另外，被征收人一定要把握好評估機構(gòu)的公正和客觀性。這兩方面任何一方面出問題，都會損害到最后的補償利益。對此，在明律師提醒大家，一定要及時請律師盡早介入，才能避免你損失過大。

其次，再來看看洛陽市政府的《意見》?！兑庖姟肥锹尻柺姓鶕?jù)洛陽地區(qū)拆遷具體情況而對《條例》進(jìn)行的細(xì)化規(guī)定，在洛陽市范圍內(nèi)的拆遷適用。

《意見》規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須入戶對被征收房屋進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，通過拍照、錄像等方式取得相關(guān)資料，逐戶出具評估報告，并解答被征收人對評估報告的異議。

該條規(guī)定細(xì)化了評估程序，即：

一、評估機構(gòu)要入戶實地調(diào)查。

入戶調(diào)查，這是一個法定的評估程序。大家可千萬別小看這一步驟，沒有調(diào)查程序，評估人員僅憑房屋登記面積性質(zhì)等就確定評估價格，甚至給出統(tǒng)一的補償價格，更不要提有任何的公告，沒有按照法律程序進(jìn)行的，就是侵害了拆遷戶權(quán)益，導(dǎo)致補償不合理，矛盾開始激化。

那入戶調(diào)查的話，調(diào)查的是什么呢？

入戶調(diào)查主要是針對被征收的房屋情況，因此，調(diào)查內(nèi)容集中在統(tǒng)計被征收人房屋面積、結(jié)構(gòu)、位置、方向、戶型等等因素，要形成影視資料，并且妥善保管。

這些是作出評估報告直接也是很直觀的基本的證據(jù)，是對被征收人房屋的調(diào)查之后，評估公司登記上面積是多少，大家有沒有異議。

但實踐中這個環(huán)節(jié)往往會出現(xiàn)問題，比如房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積，往往要小于實際面積。面對這種情況，被征收人需及時提出異議，申請復(fù)核、訴訟等手段去維護(hù)自己的利益。

二、逐戶出具評估報告

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條第一款規(guī)定：“分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告”

這里面涉及到轉(zhuǎn)交分戶評估報告的問題，那被征收人對此是收還是不收呢？

在明律師告訴你，如果被征收人始終對涉案項目的補償標(biāo)準(zhǔn)、安置房源狀況等不滿，對于評估報告可以“收而不簽”。不簽字并不會導(dǎo)致分戶評估報告“作廢”，還會給自己未來訴訟救濟(jì)奠定基礎(chǔ)，避免“簽收即視為認(rèn)同”的錯誤理解出現(xiàn)。

若就補償安置問題爭議不大，也可以選擇配合簽收。簽字并不影響被征收人申請復(fù)核評估和專家委員會鑒定的權(quán)利。

到底簽還是不簽，被征收人可提前咨詢專業(yè)律師。但有一點是肯定的：對于那種一看只有幾頁紙，根本沒有“估價技術(shù)報告”的不完整的所謂“分戶評估報告”，一定要拒絕簽收，因為它是明顯不合法的。

三、評估機構(gòu)有解答被征收人對評估報告異議的義務(wù)。

作出評估報告前，對初步評估結(jié)果進(jìn)行公示，被征收人可以提出異議，由估價師現(xiàn)場解釋，初步評估結(jié)果有錯誤的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正，這樣有助于保障被征收人的合法權(quán)益。

因此，在明律師要告訴被征收人的是，被征收人一定要把握好評估機構(gòu)的公正性，這就要求被征收人參與到評估機構(gòu)的選擇過程中去，法律上是賦予了被征收人選擇評估機構(gòu)的權(quán)利的；

其次，對于與自己房屋實際情況出入很大的評估報告，被征收人一定不要輕易簽字，要及時請律師介入對整個評估過程及結(jié)果進(jìn)行判斷，如果有不合理的地方，需在律師的幫助下，才能幫您爭取到合法補償利益的最大化。而一旦簽字，就代表被征收人認(rèn)同最后的評估價值，這樣后期再要反悔，難度是非常大的，同時救濟(jì)成本也會同期提高很多，被征收人一定要注意。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。