導讀：近期，一位當事人的咨詢?yōu)槲覀儙砹艘粋€曲折卻又在農村地區(qū)常見的故事。簡單來說，來自于A村的當事人甲以60萬的價格從乙手中買來位于B村的房產一套，簽訂有房屋買賣合同，同時移交了集體房屋所有權證。而集體房屋所有權證載明的權利人為涉案房產的原始權利人B村村民丙，乙系從丙手中購得該房產并轉賣給甲，且乙與丙之間未簽訂房屋買賣合同。事后，甲在前往便民服務大廳想要將房產證上的名字變更為自己的時候，工作人員卻告知其手續(xù)不全無法辦理。那么，甲能否要求丙和乙之間補簽合同，在補全手續(xù)的情況下辦理過戶登記呢？

面對甲的疑問，律師的回答是不能。但同時律師也告知甲，他的權益也并非無法保障。接下來作簡要解析：

一、農村房屋并非一概不得買賣，從身份關系角度，可以簡要區(qū)分為三種情況：

（一）城市居民購買農村房屋對于城市居民購買農村房屋，《土地管理法》《物權法》等相關法律均作出了禁止性規(guī)定。且國務院辦公廳所作《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、原國土資源部所作《關于加強農村宅基地管理的意見》以及國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等相關規(guī)定對此進一步明確，城鎮(zhèn)居民原則上不得購買農村住宅，以維護農村集體土地秩序。對于此種房屋買賣，人民法院將以1999年國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為界，對其后簽訂的農村房屋買賣合同認定無效。另外，雖然自2020年1月1日開始實施的新《土地管理法》允許集體土地入市，但也明確經土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。也就是說，入市流通的集體土地僅限于符合規(guī)劃的經營性建設用地，農村宅基地和宅基地上的住房顯然不屬于集體經營性建設用地，依然不得入市流轉。現(xiàn)階段，城鎮(zhèn)戶籍居民在農村的住房問題只能依靠兩種途徑解決：一是在宅基地制度改革試點地區(qū)，返鄉(xiāng)人員可與本村村民合作自建房；二是租賃閑置的農房用于居住并開展經營，租賃期限不得超過二十年。（二）他村村民與本村村民之間的房屋買賣如上所述，國家政策和法律對于城市居民購買農村房屋的情況作出了明確的限制，但對于同樣具有農村戶口的非本村村民購買本村房屋的情況并未有明確規(guī)定。也正是相關政策規(guī)定的不明確以及法律宣傳不到位，致使部分地區(qū)不同農村集體經濟組織成員之間的房屋買賣情況時有發(fā)生。本文最初所述案例便屬于此種情況。對于此種情況，人民法院在審判實務中采取的態(tài)度與城市居民購買農村房屋相似。理由是，農村宅基地使用權系村民基于其身份無償取得，與其集體組織成員資格緊密聯(lián)系在一起，農村宅基地具有社會福利和社會保障的功能。也正因此，無論是城市居民購買還是非本村的、具有農村戶口的其他人購買本村房屋，都將會對農村固有的經濟體制和土地秩序造成沖擊，進而損害集體經濟組織內部的其他成員利益以及整體的社會公共利益。因此，當事人甲要求辦理過戶的訴求在法律上將得不到支持。（三）本村村民之間的房屋買賣情況如前所述，對于農村房屋買賣進行限制主要是為了維護農村的集體經濟和土地秩序。而本村村民之間進行房屋買賣，并不會對上述社會秩序以及他人利益產生任何損害，因此我國法律并未明令禁止。但出賣個人名下的宅基地及地上房屋也應多加注意，因為依照《土地管理法》第六十二條之規(guī)定，一旦村民將個人名下的宅基地使用權轉賣他人，將無法通過申請方式另行取得。

二、非本村村民購買農村房屋后如何及時止損？

在不具有其他條件的情況下，非本村村民購買本村宅基地及住房的合同一般應認定為無效。此時，房屋購買人可以通過以下幾個方面進行利益損失的彌補：首先，最為簡單的方法就是各方不當?shù)美颠€。根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。也即購房人返還房屋，出賣人返還因出賣房屋所得價款。對于購房人在購得房屋后的裝飾裝修部分，因已經與房屋構成整體而無法分割，只能折價補償。對此，應綜合考量合同雙方在合同簽訂過程中的過錯，確定各自應當承擔的責任。其次，對于希望保有房屋且具備加入農村集體經濟組織條件的購房人，可以通過取得集體經濟組織成員資格來滿足取得宅基地使用權的實體性法律要件。此時便不會對前文所述的法益產生任何損害，因而也無需擔心必須返還房屋。最后，遇有征收拆遷情況下的農村房屋買賣，可以事先簽訂拆遷利益分配協(xié)議。此種情況下的房屋買賣合同和拆遷利益分配協(xié)議本質上屬于兩個獨立的合同，房屋買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效并不必然導致后續(xù)的拆遷利益分配協(xié)議無效。購房人與出售人可以事先就拆遷補償事項約定明確，避免在征收時發(fā)生不必要的糾紛?？偟膩碚f，無論是出于在農村養(yǎng)老的目的還是想要投資農村房地產，購買農村宅基地上的房屋都不是明智之選。若是確實有相關需要，可以通過租賃等合法方式解決。而一旦面臨因不合法的買賣農村房屋所引發(fā)的糾紛，非本村村民一方的權益維護始終都是一大難題，即使能彌補一些損失也可能令其當初購買房屋的投資、居住意圖落空。在明律師真誠建議各方要在法律規(guī)定的范圍內從事農村宅基地流轉活動，切莫因一己私利、喪失誠信而自陷法律圍城之中。

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