導(dǎo)讀：從2020年1月1日起，最新修改的《土地管理法》在全國范圍內(nèi)開始正式實施。由于今年受疫情影響，新《土地管理法》對人們的影響似乎還沒有大范圍地體現(xiàn)出來。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢的緩和下來，征地拆遷工作也將緊鑼密鼓地展開。對此，新《土地管理法》關(guān)于征地拆遷的相關(guān)條款將全方位的運(yùn)用到征地拆遷工作的各個細(xì)節(jié)處。在這里，北京在明律師首先要提醒大家的是關(guān)于簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的新變化。

新《土地管理法》第四十七條規(guī)定：國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施…… 擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。 相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

該條款明確了在政府實施征地拆遷必須先與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。即征收方與被征收人在對補(bǔ)償數(shù)額、安置方式等補(bǔ)償內(nèi)容達(dá)成一致意見后簽訂好補(bǔ)償協(xié)議是征收方實施征收工作的前置程序。

一、提高能動性，獲取房地利益的最大保障

相較于從前《土地管理法》規(guī)定，補(bǔ)償協(xié)議的簽訂由"批后"改動到了"批前"。

將征地時的簽約時點由"批后"改動到"批前"，其本質(zhì)是為了更加全面的保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，這是符合我國以人民利益為出發(fā)點和落腳點的根本政策性原則的。但這在客觀上就要求農(nóng)民朋友要大幅度提高自己的能動性和法治意識。

簽約時點由"批后"改動到"批前"，提高了被征收人的主動地位，給了被征收人對自己財產(chǎn)處分的更多掌控空間。根據(jù)上述法條規(guī)定，征收方必須要先得到被征收人的同意，才能啟動征收工作的開展。也就是被征收人對自己的房屋值多少錢、需要換置到什么地方、以什么樣的方式換置、在什么時間段內(nèi)補(bǔ)償?shù)轿坏惹闆r有足夠的話語權(quán)。這樣從征地拆遷工作開始，被征收人就處在主動地位，一定程度上制約著行政機(jī)關(guān)濫權(quán)貪利的行政空間。

當(dāng)然，被征收人不能因為占據(jù)主動權(quán)，就漫天要價，這不合理。前文提到該條款要求被征收人提高能動性，意思是說被征收人需要全面地去評估自己的房屋和土地價值，參考周圍市場價以及如何置換、置換到什么位置上等最有利于自己的因素，然后以最有利于自己的價值內(nèi)容去和征收方協(xié)商交涉。這樣一方面自己有談判籌碼，能使自己的房地利益獲取最大保障，另一方面也能制約征收行政機(jī)關(guān)的行政操作。

二、勿輕信征收方話語，一切以“白紙黑字”為準(zhǔn)

根據(jù)修改前的土管法規(guī)定，以前征收方要先拿到審批機(jī)關(guān)的征地批文，才能開始正式組織征地、簽約。也就是說，征收方和農(nóng)民協(xié)商補(bǔ)償條件、簽訂補(bǔ)償協(xié)議時，征地已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖铝?。除了極特殊的情況外，簽字都要"落筆無悔"，簽了字很快就要拆房了。

但新規(guī)定不一樣，它把簽約的時間提前到了征地批準(zhǔn)前，征收方只有拿到和村民簽的補(bǔ)償協(xié)議之后，才能向征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請征收土地。

這樣一來，農(nóng)民朋友們?nèi)绻疾辉敢獗徽鞯?，都不肯簽字，那批?zhǔn)機(jī)關(guān)看到這種情況，就要思量一下這個征地是不是能批準(zhǔn)了。這就意味著，即使征收方來和你協(xié)商簽約了，也不代表征地一定會被批準(zhǔn)和實施。

看到這，農(nóng)民朋友們應(yīng)該都會覺得這是一件好事吧——不管實際生活中它能實現(xiàn)到什么程度，起碼農(nóng)民朋友的意愿，能對"會不會征地"產(chǎn)生一定影響了。

但是農(nóng)民朋友要注意了，征收方可能會利用這一點，說服大家在自己不滿意的補(bǔ)償協(xié)議上簽字。他們可能會告訴你：你簽了字也不一定會按照這個征收，你先配合我們工作簽一下，等真正征地的時候，我們再重新談補(bǔ)償！

農(nóng)民朋友你聽聽，你要是真的被這個理由說服，在自己不滿意的補(bǔ)償協(xié)議上簽了字，過后征地審批下來了，征收方還會主動給你提高補(bǔ)償，和你重新簽約嗎？

在明律師在這里提醒農(nóng)民朋友，盡管簽約的時間變了，但是咱們簽了字的協(xié)議的法律效力不會變，一旦征地被批準(zhǔn)，咱們簽了字的協(xié)議就要生效的。所以一定要協(xié)商好了補(bǔ)償條件，寫清楚了補(bǔ)償協(xié)議，再在上面簽字。