導(dǎo)讀：近日，農(nóng)村宅基地制度改革的相關(guān)問(wèn)題接二連三登臺(tái)。先是自然資源部答復(fù)中“城鎮(zhèn)戶籍子女可依法繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)”一說(shuō)引發(fā)媒體廣泛報(bào)道，后又有河南新鄉(xiāng)多縣的超標(biāo)準(zhǔn)宅基地收費(fèi)試點(diǎn)消息引發(fā)農(nóng)民熱議。在宅基地“三權(quán)分置”制度改革穩(wěn)慎推進(jìn)的背景下，可以預(yù)見(jiàn)即將到來(lái)的2021年也將是名副其實(shí)的“宅基地改革年”。那么，從目前的發(fā)展趨勢(shì)上看，2021年農(nóng)村宅基地管理制度究竟會(huì)怎樣改變呢？哪些宅基地會(huì)被無(wú)償甚至強(qiáng)制收回？
【追根溯源：回到《土地管理法》第62條】
要預(yù)測(cè)這些問(wèn)題，我們必須回到新修訂的《土地管理法》第62條上來(lái)，逐款進(jìn)行分析便能領(lǐng)會(huì)到許多改革試點(diǎn)舉措的真實(shí)意圖。
1.農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
第一款是兩個(gè)重要原則——“一戶一宅”和“面積限制”。這并不是2020年修訂版新增的內(nèi)容，而是早就有。但必須注意的是，就其落實(shí)力度而言，則是今時(shí)不同于往日，變得越來(lái)越嚴(yán)厲、堅(jiān)決。
簡(jiǎn)言之，符合“一戶一宅”和“面積限制”，是你的房屋不成為“被改革”對(duì)象的基礎(chǔ)條件。有一項(xiàng)不符合，不論是否有歷史遺留原因或者因繼承形成，都將可能面臨鼓勵(lì)退出、付費(fèi)使用、逐步調(diào)整的處置。
“一戶多宅”和“超占面積”如同兔子的尾巴，難以再理直氣壯、旁若無(wú)人地存在下去。試問(wèn)，你家一戶好幾宅，別人家“有戶無(wú)宅”或者符合分戶建房條件卻無(wú)地可分，這對(duì)其他村民公平嗎？
實(shí)踐中，很多農(nóng)民的房屋證載面積僅有百余平米，但到了實(shí)地一看卻輕易能有個(gè)大幾百平米。那么多出的部分都能保證符合鄉(xiāng)村莊規(guī)劃，經(jīng)過(guò)依法審批嗎？如果不能，那么被限期拆除、沒(méi)收就是隨時(shí)可能降臨的事情。
2.人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。
“戶有所居”是比“一戶一宅”更基礎(chǔ)的保障性標(biāo)準(zhǔn)——農(nóng)民能有地兒住就不錯(cuò)了。某種意義上說(shuō)，這更讓“一戶多宅”和超占面積失去了存在的合理性。
但“戶有所居”并不是村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)分戶建房新批宅基地申請(qǐng)不作為的理由，在確實(shí)無(wú)地可分的情況下，也要批準(zhǔn)有居住需求的村民利用自家現(xiàn)有的宅基地院落空地新建房屋。
3.農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
簡(jiǎn)言之，村民自建房是需要獲取鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可審批的，不能認(rèn)為在自家宅基地院落范圍內(nèi)就想怎樣建就怎樣建。
4.農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
此即“地隨房走”的典型一例，宅基地一旦被私自“處分”就不能再批準(zhǔn)，體現(xiàn)了其福利性、保障性和人身依附性的特征。
5.國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
此即宅基地自愿有償退出和盤活利用的法律依據(jù)。需要指出的是，這里僅強(qiáng)調(diào)“進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民”，而在試點(diǎn)實(shí)踐中卻將這一范圍擴(kuò)大至因歷史遺留原因形成的“一戶多宅”、超占面積和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承占用宅基地等情形，這里面的合法性依據(jù)是需要謹(jǐn)慎看待的。
簡(jiǎn)言之，“因歷史原因形成”即意味著其“一戶多宅”、超占面積是合法形成的事實(shí)，此時(shí)的“退出”必須堅(jiān)持自愿有償?shù)脑瓌t，否則將涉嫌對(duì)當(dāng)事人合法土地權(quán)益的粗暴侵害。
從上述《土地管理法》第62條的表述中我們不難看到宅基地管理制度“收緊”與“放開”相結(jié)合的發(fā)展大勢(shì)。最后我們來(lái)看村集體無(wú)償收回宅基地的幾種實(shí)踐中的情形：
1.集中供養(yǎng)或去世后的五保戶的宅基地；
2.未經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)批準(zhǔn)、違法占地建設(shè)的宅基地；
3.宅基地劃定后超過(guò)一年未建設(shè)的閑置宅基地。
4.非集體經(jīng)濟(jì)組織成員且不在村內(nèi)生活，宅基地上房屋坍塌兩年以上的廢棄宅基地。
5.已經(jīng)在新型社區(qū)安置的村民，其原宅基地由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)要求其無(wú)償退出。
我們最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，“收緊”與“放開”的界限就在于“一戶一宅，面積限制，戶有所居”這3大原則。自家宅基地符合上述原則的村民大可放寬心，宅基地“三權(quán)分置”的紅利必將釋放到你們的頭上；因各種原因不符合上述原則的村民則可能面臨各種復(fù)雜的局面，當(dāng)宅基地面臨被無(wú)償收回甚至強(qiáng)制收回，房屋面臨被強(qiáng)制拆除時(shí)，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，積極行使權(quán)利維護(hù)自身的合法土地權(quán)益。
如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。
