導(dǎo)讀：農(nóng)村宅基地上房屋的征收補(bǔ)償在新修訂的《土地管理法》施行后格外引人注目，其中的一些非常規(guī)性問題也同樣影響著被征地農(nóng)民的補(bǔ)償權(quán)益。本文，在明律師就結(jié)合《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》中的幾條內(nèi)容為大家做簡(jiǎn)要提示……
【情形一：已獲批但未建造完成，照樣有補(bǔ)償】
《暫行規(guī)定》第16條規(guī)定，征地公告時(shí)，已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按照實(shí)際完成的工程量重置價(jià)補(bǔ)償；
建房批文規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除尚未拆除的舊房，可以按照重置價(jià)結(jié)合成新價(jià)格補(bǔ)償。本條規(guī)定的重置價(jià)，由區(qū)（縣）征地事務(wù)機(jī)構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
征地公告時(shí)，已取得建房批文但新房尚未開工或未建造完畢的，其土地使用權(quán)基價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼按照建房批文規(guī)定的建筑面積計(jì)算；
建房批文規(guī)定允許保留舊房的，應(yīng)當(dāng)將舊房面積和建房批文規(guī)定的新建建筑面積一并計(jì)算。建房批文規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除尚未拆除的舊房、已自行拆除的舊房，不得給予土地使用權(quán)基價(jià)補(bǔ)償和價(jià)格補(bǔ)貼。
本條細(xì)化規(guī)定突出了“拆舊建新”“一戶一宅”的農(nóng)村村民住宅房屋管理原則。在 “房屋重置成新補(bǔ)償”方面對(duì)新房在建工程和尚未拆除的舊房進(jìn)行評(píng)估并給予補(bǔ)償。
土地使用權(quán)基價(jià)補(bǔ)償則按照建房批文規(guī)定補(bǔ)給新房，但對(duì)于應(yīng)當(dāng)“拆舊建新”的，對(duì)舊房不再給予土地使用權(quán)基價(jià)的補(bǔ)償。
【情形二：“可建未建”的情形應(yīng)給予保障性的補(bǔ)償】
《暫行規(guī)定》第17條規(guī)定，征地公告時(shí)，符合本市農(nóng)村村民住房建設(shè)申請(qǐng)條件的村民家庭，因建設(shè)規(guī)劃控制等原因未新建、擴(kuò)建住房的，現(xiàn)住房建筑面積以征地公告時(shí)符合農(nóng)村村民建房申請(qǐng)條件的人數(shù)計(jì)算；
低于現(xiàn)行農(nóng)村村民住房可建面積標(biāo)準(zhǔn)的部分，可給予土地使用權(quán)基價(jià)補(bǔ)償和價(jià)格補(bǔ)貼，但他處有經(jīng)批準(zhǔn)建造的農(nóng)村住宅、已享受過福利分房或已享受過房屋拆遷補(bǔ)償安置的人數(shù)除外。
每戶可建建筑面積與原建筑面積總和，不得高于當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行農(nóng)村村民住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，且不作分戶計(jì)算。
上述可建建筑面積的認(rèn)定，應(yīng)由具備條件的農(nóng)村村民家庭提出申請(qǐng)，房屋所在地的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處按照農(nóng)村村民住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，并在征地范圍內(nèi)公示，公示期不得少于7日。
公示期滿無異議，或雖有異議，但經(jīng)復(fù)核符合條件的，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處出具可建建筑面積認(rèn)定證明。
也就是說，對(duì)于“可建而未建”的部分，要本著保障被征地農(nóng)戶未來居住生活需求的原則給予實(shí)事求是的補(bǔ)償，從而落實(shí)“居住條件有改善”的法定原則。鑒于其“未建”的事實(shí)，這里僅計(jì)算土地使用權(quán)基價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼，不給予房屋重置成新的補(bǔ)償。
【情形三：經(jīng)審批的超標(biāo)準(zhǔn)建房，可給予適當(dāng)補(bǔ)償】
《暫行規(guī)定》第18條規(guī)定，雖經(jīng)建房批準(zhǔn)，但有下列情形之一的，對(duì)超過本市農(nóng)村村民住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積，可給予房屋建安重置結(jié)合成新價(jià)補(bǔ)償，但不給予土地使用權(quán)基價(jià)補(bǔ)償和價(jià)格補(bǔ)貼：
（一）在批準(zhǔn)建房時(shí)，超過本市農(nóng)村村民住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審批的；
（二）在批準(zhǔn)建房時(shí)，只批準(zhǔn)房屋建筑占地面積，未明確房屋層數(shù)、建筑面積的。
超標(biāo)準(zhǔn)建筑面積，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處認(rèn)定。
這里的“本市農(nóng)村村民住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”主要依據(jù)的是《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》的規(guī)定：
農(nóng)戶建房的用地面積按照下列規(guī)定計(jì)算：
（一）5人戶及5人以下戶的宅基地面積不超過140平方米、建筑占地面積不超過90平方米；
（二）6人戶及6人以上戶的宅基地面積不超過160平方米、建筑占地面積不超過100平方米。
區(qū)人民政府可以在前款標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)戶內(nèi)人數(shù)情況，確定宅基地面積、建筑占地面積的具體標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于宅基地原址翻建、易地新建的，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定執(zhí)行。
房屋檐口高度不得超過10米，屋脊高度不得超過13米。
對(duì)于在審批時(shí)未執(zhí)行上述標(biāo)準(zhǔn)的“歷史遺留問題”，《暫行規(guī)定》明確可給予“房錢”的補(bǔ)償，但“地錢”和補(bǔ)貼就不給了。
在明律師最后要提示大家的是，對(duì)于上述征收拆遷中可能遇到的特殊情形，農(nóng)民朋友們要有權(quán)利意識(shí)，及時(shí)咨詢專業(yè)律師，并在律師的指導(dǎo)下結(jié)合房屋所在地的政策規(guī)定合理確定補(bǔ)償訴求，爭(zhēng)取更加公平、合理的補(bǔ)償安置，而不至于因補(bǔ)償安置方案中無此規(guī)定輕易放棄權(quán)利的主張。
如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。
