農(nóng)村拆遷律師維權(quán)案例之三十七 / 辦案律師：馬麗芬律師 / 關(guān)鍵詞：農(nóng)村拆遷律師、白盆窯村整治、騰退拆遷、協(xié)議無效、無權(quán)處分

一、農(nóng)村拆遷律師案情介紹

? ? ? 安淳（化名）與張衛(wèi)（化名）于2003年經(jīng)北京市豐臺區(qū)人民法院調(diào)解準(zhǔn)予離婚。二人婚姻期間在豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村有一處住宅，該住宅所用宅基地為張衛(wèi)之父張志國（化名）所有，財產(chǎn)分割過程中，該住宅中的兩間南房被判歸安淳所有。

? ? ? 2011年12月初，白盆窯村被列入北京市“城鄉(xiāng)一體化”建設(shè)的重點整治村，由此白盆窯村開始了房屋騰退拆遷的歷程，騰退工作由白盆窯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具體實施。動遷后，安淳將一份《離婚調(diào)解書》復(fù)印件交予拆遷人，示明了自己的被拆遷人身份。因就補(bǔ)償事宜未能達(dá)成一致意見，雙方一直未簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。

? ? ? 2011年12月13日，極盡追求拆遷效率的白盆窯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繞過談不攏的安淳，于私下與張志國簽訂了一份補(bǔ)償協(xié)議——《豐臺區(qū)白盆窯村騰退補(bǔ)償協(xié)議（貨幣）》，爾后快速“冠冕堂皇”地將所有房屋全部拆除。張志國兀地得到了623萬元拆遷補(bǔ)償款，卻只留下其中的5萬元給安淳并交由村委會代管。

? ? ?眼見合理合法的補(bǔ)償安置幾近悉數(shù)被昔日的公公霸占，拆遷人又是一副“事不關(guān)己高高掛起”的冷漠姿態(tài)，安淳按捺不住焦灼，遂于2012年3月上旬委托了北京拆遷維權(quán)領(lǐng)域數(shù)一數(shù)二的資深律師馬麗芬，拯救其已隨房屋倒塌而陷入脆弱的拆遷利益。

?二、農(nóng)村拆遷律師辦案掠影

? ? ? ? 辦案唯一輯：一訴扭乾坤

? ? ? 遁尋辦案所需掌握各項細(xì)節(jié)，馬麗芬律師將安淳一案辦案方略定位為訴訟當(dāng)先，通過司法渠道確認(rèn)張志國的“無權(quán)處分”行為無效，否定宛若“毒樹之果”的、由張志國與拆遷人簽訂的《豐臺區(qū)白盆窯村騰退補(bǔ)償協(xié)議（貨幣）》的約束力，從而使安淳被侵占的權(quán)益復(fù)之東隅。

? ? ? 2012年3月中旬，馬麗芬律師以委托人安淳的名義向豐臺區(qū)人民法院提起民事訴訟，請求確認(rèn)二被告張志國、白盆窯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽《豐臺區(qū)白盆窯村騰退補(bǔ)償協(xié)議（貨幣）》無效。

? ? ? ?庭審過程中，馬麗芬律師圍繞兩大點展開法律意見陳述：①本案存在典型的無權(quán)處分行為。眾所諸知，征地拆遷針對的不僅是土地，還有地上房屋及其他附著物。原告安淳作為兩間南房的所有權(quán)人，屬于該兩間房屋的法定被拆遷人，全權(quán)處理該兩間房屋的補(bǔ)償安置權(quán)益。但二被告罔顧安淳合法權(quán)益，私相簽訂囫圇式拆遷協(xié)議，將安淳的兩間房屋一并處分。該處分行為既未有安淳授權(quán)，也未得安淳事后追認(rèn)，依法無效；②本案存在合同無效法定情形，即二被告之間惡意串通、損害作為第三人的原告利益的行為，足以構(gòu)成《合同法》所定合同無效情形。動遷伊始，安淳即已經(jīng)向被告白盆窯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交了《離婚調(diào)解書》復(fù)印件，證明其是兩間南房的所有權(quán)人，有獲得拆遷補(bǔ)償安置的法律資格。白盆窯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明知這種情況，張志國亦清晰知道實情，但雙方仍越過安淳簽訂拆遷協(xié)議，實屬惡意串通，按照法律規(guī)定，補(bǔ)償協(xié)議當(dāng)屬無效。

? ? ? ?2012年9月17日，豐臺區(qū)人民法院審結(jié)此案，以被告張志國與被告白盆窯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司排除房屋權(quán)利人之一——原告安淳簽訂拆遷協(xié)議的行為構(gòu)成無權(quán)處分為由，以一紙公正之判確認(rèn)二被告所簽《豐臺區(qū)白盆窯村騰退補(bǔ)償協(xié)議（貨幣）》無效。這一訴的主打歌響亮落幕！

? ? ? ?正所謂好事成雙，在秋色繚繞的季節(jié)里，安淳不但獲得了公正之判，更獲拆遷人重新拋出的和談“橄欖枝”，雙方幾番協(xié)商后，拆遷人許給安淳的補(bǔ)償額節(jié)節(jié)走高，“一年滴盡蓮花漏，碧井屠蘇沉凍酒”的理想之境已然近在咫尺……

三、農(nóng)村拆遷律師律師說法

? ? ? 在征地拆遷糾紛中，源于無權(quán)處分的爭議所占比例不容小覷。處分權(quán)是所有權(quán)的一個鮮明的權(quán)能。無權(quán)處分與有權(quán)處分相對。所謂有權(quán)，簡單來說就是有所有權(quán)，并且處分權(quán)未受限制。反之，無所有權(quán)或者處分權(quán)受限制了，對財產(chǎn)的處分行為就是無權(quán)處分行為。無權(quán)處分在《合同法》上有明確的規(guī)定?！逗贤ā返?1條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。可見，無權(quán)處分行為并不是必然導(dǎo)致合同無效，經(jīng)過有權(quán)人的追認(rèn)或者事后取得處分權(quán)，則該處分行為有效。反之，行為無效。行為無效產(chǎn)生的后果是原物返還，無法返還原物的應(yīng)該提供相當(dāng)價值的替代物；或者恢復(fù)原狀，無法恢復(fù)的應(yīng)提供相應(yīng)的補(bǔ)償，造成損失的還應(yīng)該賠償損失。

? ? ? ?無權(quán)處分行為違反了法律關(guān)于禁止處分的規(guī)定，并可能會損害真正權(quán)利人的利益。對當(dāng)事人而言，一方面，要明確自己的地位和應(yīng)獲得的權(quán)益。比如，只要有房有地，能夠證明是房、地的合法所有權(quán)人或者使用權(quán)人就能夠獲得拆遷補(bǔ)償利益。另一方面，當(dāng)事人要積極參與到拆遷補(bǔ)償程序中，在權(quán)利受到侵害的情況下要運(yùn)用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。具體到拆遷案中，當(dāng)事人在明確自己有補(bǔ)償安置權(quán)后，要密切關(guān)注拆遷人發(fā)布的各種征地、拆遷或者騰退公告，積極參與，多渠道了解征地拆遷工作的進(jìn)展。

? ? ? ?相對于拆遷人，被拆遷人處于劣勢，往往會出現(xiàn)“被處分”的情況，而當(dāng)事人自己往往不能從拆遷人處取得有利的證據(jù)，比如無權(quán)處分人與拆遷人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是確認(rèn)協(xié)議是否有效的關(guān)鍵證據(jù)，而拆遷人基本是不會提供給“被處分”人的，這時就需要通過法院來調(diào)取。這一過程需要較為專業(yè)的訴訟技巧，也比較耗費(fèi)精力和時間，建議交由專業(yè)律師處理。律師介入不僅能夠取得協(xié)議，還能為接下來的情況提出對策。畢竟，取得合理的補(bǔ)償才是“被處分”人的真正和最終的目的。

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