城市拆遷律師維權(quán)案例之五十六 /?辦案律師：馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、宅基地

? ? ? 一、城市拆遷律師事實概要

? ? ? “溪云初起日沉閣，山雨欲來風滿樓”。但凡一個地方“拆遷”欲來，總免不了幾家歡喜幾家愁的故事。2009年8月下旬，家住北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)的高捷（化名）聽說自家附近地帶又將拉開新一輪拆遷的序幕，不禁心下一動：自己早先還有一處宅基地，內(nèi)有北房五間，西配房兩間，門樓一座。如果按拆遷補償來計算數(shù)額自然不菲。不過，這處宅基地和房屋已經(jīng)于1999年以4.6萬元價格賣與城市居民身份的楊辰（化名），并有自己與楊辰之弟楊單（化名）所簽買賣字據(jù)為證。這棟易主十年的房子還能為自己在這場拆遷里面爭取更多的補償么？疑問，無數(shù)次輕叩高捷的心門。同年9月中旬，高捷找到馬麗芬律師答疑解惑。馬麗芬律師肯定地告訴高捷，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，非集體組織成員購買宅基地上房屋的屬于無效行為。吃了這顆“定心丸”，高捷隨即委托馬麗芬律師代理確認其與楊辰之間的房屋買賣字據(jù)無效一案的法律事項。

? ? ? ?二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ??辦案唯一計：跌宕有致的先訴后調(diào)

? ? ? ? ? ? ——奔逸絕塵的起訴

? ? ? ?成為代理人伊始，馬麗芬律師迅即向海淀區(qū)人民法院提交了一份《民事起訴狀》，請求法院將原告高捷在對《土地管理法》相關(guān)規(guī)定缺乏認知的情況下將宅基地及房屋賣給被告楊辰的行為依法確認為無效。該起訴成功被海淀區(qū)人民法院受理。

? ? ? ? ? ??——蹤跡邈邈的被告

? ? ? ?一首詞曰：“驚鴻去后，輕拋素襪，杳無音信”。海淀區(qū)人民法院受理案件后隨即通知被告應訴，孰知，一直出現(xiàn)在這樁買賣臺前的楊單聲稱，此時他也不知道楊辰身在何處。這至關(guān)重要的一訴，是否會因“找不到”被告而擱淺？2009年11月中旬，海淀區(qū)人民法院在征詢馬麗芬律師意見后作出智慧一舉——對楊辰采取了公告送達的方式，公告要求被告定期答辯并提交證據(jù)，逾期視為放棄舉證權(quán)利。另，法院將于舉證期滿后第四日公開開庭審理此案，逾期將依法缺席判決。

? ? ? ?公告送達后，楊單找到法官，表示將盡快找到楊辰應訴舉證。時隔不久，楊單再傳“佳音”，稱獲得了楊辰的授權(quán)，代理其參與訴訟。

? ? ? ? ? ??——皆大歡喜的調(diào)解

? ? ? ?2010年2月下旬，海淀區(qū)人民法院開庭審理了高捷訴楊辰房屋買賣合同糾紛。高捷及其代理人馬麗芬律師、楊辰的代理人楊單均參與了庭審活動。法庭調(diào)查中，原、被告雙方對房屋買賣事實均認可。不過被告方提出反訴，主張其購房后進行了大規(guī)模的整理、裝修與改建，要求本訴原告（反訴被告）高捷返還購房款4.6萬元，并賠償因房屋買賣行為無效而導致的經(jīng)濟損失32.6萬元。此外，被告方還向法庭申請了房屋價值鑒定，以確定房屋和土地價格進行評估。

? ? ? ?在雙方的劍拔弩張勢頭中，庭審進入休庭階段。后，馬麗芬律師在征得委托人的同意后，找到庭審法官表示愿意調(diào)解。在法官的斡旋下，被告方接受了調(diào)解提議。幾次協(xié)商過后，雙方達成一致意見：認可1999年3月簽訂的字據(jù)無效，高捷向楊辰退還購房款4.6萬元，支付經(jīng)濟補償款23.6萬元，楊辰則及時騰退房屋予以交還。2010年3月初，海淀區(qū)人民法院依據(jù)雙方當事人的請求，制作了《民事調(diào)解書》，對前述“君子協(xié)議”予以法律定式，又一項紛爭在皆大歡喜的格調(diào)中消融。

? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

? ? ? ?感懷這一場受拆遷利益驅(qū)使產(chǎn)生的房屋買賣糾紛的始末，其價值揭示涵蓋了兩個方面：法律的實體價值與程序價值。

? ? ? ?一方面，根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民擁有的宅基地屬于集體土地，農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓應限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，即使本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓亦應經(jīng)法定機關(guān)審批方為有效。根據(jù)這一實體性規(guī)定，人們可以判斷自身享有的權(quán)利以及須承擔的義務。具體說來，通過這一法律規(guī)范，人們可以事先預測宅基地是不可以進入市場流通的；而如果發(fā)生這樣的買賣行為，可以據(jù)以判斷行為的無效性。本案辦案說法極為簡單，三下五除二一般提起了買賣合同無效之訴的內(nèi)在機理正在如此。

? ? ? ?另一方面，“能調(diào)則調(diào)、當判則判、判調(diào)結(jié)合”，是我國最高人民法院為基層各級人民法院確定的基本原則。民事調(diào)解作為一項由來已久的司法傳統(tǒng)，其程序價值較之簡單的司法判決，可在以下四個方面媲美：首先，調(diào)解通過當事人自愿協(xié)商而不是法官依法裁判來解決糾紛，整個訴訟過程當事人都非常清楚，容易理解和接受，如此的訴訟極具人文關(guān)懷；其次，調(diào)解強調(diào)當事人之間的平等協(xié)商和自愿妥協(xié)，降低和弱化了當事人之間的對抗性，有利于社會的和諧與穩(wěn)定；再者，調(diào)解具有簡便、高效、經(jīng)濟的特點，方式靈活，能減輕當事人的訴訟負擔，也能節(jié)約司法資源。舉之如本案中，代理律師為委托人節(jié)省了一半訴訟費用、近2萬元的土地與房屋價值評估費用，也大大節(jié)約了纏訴的時間，減輕了委托人的訴累；末者，通過調(diào)解，雙方當事人所自愿選擇的處理結(jié)果最符合他們的利益需求，因此也有利于當事人自覺履行，更符合“司法公正”的實質(zhì)要求。在本案中，訴爭雙方在調(diào)解后，一方得到了合理賠償，一方則實現(xiàn)了迅速騰房的訴求，這一圓滿性是強制執(zhí)行等程序要望其項背的。

? ? ? ?我們的世界無處不充滿著矛盾，不過也正是由于這些矛盾的存在，這個世界才在史話更迭中生機不斷。這似乎是一種能夠自圓其說的宿命。法律的存在與發(fā)展，正是仰賴于這種宿命的周而復始——法律的存在之旨乃是苦心積慮地通過實體法律體系建構(gòu)
與程序技術(shù)構(gòu)成緩解、消除人世間的是非曲直，而這個摸索之道的曲徑通幽又反哺了其自身難以克服的種種劣勢。站在這個起點與終點契合的圓周里，法律儼然已是居于其中的人們免除矛盾、克服矛盾的核心點。

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