城市拆遷律師維權(quán)案例之五十五 /?辦案律師：段?；?、楊念平律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、拆遷范圍、公房拆遷

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? ? ? 一、城市拆遷律師事實概要

? ? ? 2009年9月中旬，一名叫蔡亨淳（化名）的中年男子帶著一疊照片以及剪不斷的拆遷煩惱來到了盛廷律師事務(wù)所的當事人接待室。段?；萋蓭熍c楊念平律師接待了這位神態(tài)有些黯然的當事人，翻開那疊照片：房屋墻壁上醒目而無情的“拆”字、被砸壞的門窗與被堵死的煙囪、被挖斷的通水、通電設(shè)備、男子泛著殷紅血色的頭部重創(chuàng)……

? ? ? ?蔡亨淳介紹說：2007年8月，北京市政路橋建設(shè)控股（集團）有限公司取得海淀區(qū)田村山住宅小區(qū)土地一級開發(fā)項目建設(shè)的《房屋拆遷許可證》，拆遷范圍東至田村山水廠東路、西至金隅砂石廠用地、南至田村山南路、北至柳萌家園小區(qū)。該項目動遷伊始，拆遷人便趾高氣昂地要求居住在海淀區(qū)田村山南X號院的蔡亨淳與該院其他住戶領(lǐng)取拆遷補償款（按基準地價2500元/平方米、基準房價800元/平方米計算）并騰房搬遷。由于補償額太低，蔡亨淳拒絕簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

? ? ? ?2008年1月中旬，拆遷人北京市政路橋建設(shè)控股（集團）有限公司以蔡亨淳為被申請人，向海淀區(qū)建設(shè)委員會遞交了《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決申請書》。海淀區(qū)建設(shè)委員會經(jīng)過審查，發(fā)現(xiàn)性質(zhì)為北京市XX有限責任公司（蔡亨淳所屬單位，與拆遷人系上下級關(guān)系）自管公房的海淀區(qū)田村山南X號院并不在涉案《房屋拆遷許可證》載明的拆遷范圍之內(nèi)，于是沒有進行裁決。

? ? ? ?通往正統(tǒng)強制拆遷的裁決之路被隔斷之后，蔡亨淳一家的生活便陷入了“黑色”恐怖之中：周邊住戶陸續(xù)被斷電、砸門砸窗、潑糞、潑漆、堵煙筒、扎汽車胎；拆遷人一方工作人員連日到蔡家登門做思想工作；蔡家人出門被跟蹤盯梢。時間的演進推動著“黑色”恐怖步步緊逼蔡家，于是就有了開頭部分所提交照片所記載的悲憤故事…… ??

? ? ? ?這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭時而高亢、時而低緩，一直持續(xù)到2009年夏。不過，它并未中止，只是找到了新的替代方式：2009年7月中旬，蔡亨淳被北京市XX有限責任公司推上了海淀區(qū)人民法院的民事被告席，要求解除雙方所簽公房承租合同。

? ? ? ?這是不是一場惡意的訴訟？這是不是一場通往正義的訴訟？帶著憤懣與希望，蔡亨淳自行參與了第一次法庭審理，不過，這讓他的命運更為糾結(jié)——原告稱涉案房屋是其于1976年由原工棚遺留改建，沒有合法建房手續(xù)，屬于違章建筑，遂變更訴訟請求為確認原被告雙方所簽公房承租合同無效。于是，這名陷入無助的漢子委托了以拆遷業(yè)務(wù)為術(shù)業(yè)專攻的段福惠律師與楊念平律師，以求扭轉(zhuǎn)命運的現(xiàn)行軌道。

? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ?對委托人的個案詳情予以梳理之后，段?；萋蓭熍c楊念平律師得出初步判斷：被告蔡亨淳作為原告的職工，承租原告自管公房長達三十余年相安無事，然被告于其上級單位用地拆遷之際以涉案房屋沒有合法建房手續(xù)屬違章建筑為名，請求法院確認承租合同無效，拆遷之利怕是整個訴訟的“始作俑者”。這個訴訟來得并不那么純粹，故而段、楊二律師決意讓它在“火樹銀花不夜天”的輝煌中落幕！

? ? ? ? 辦案唯一計：做有準備的“律政先鋒”

? ? ? 《禮記·中庸》中記載：“凡事預則立，不預則廢?！倍睹珴蓶|選集·論持久戰(zhàn)》中也有類似的一語成讖：“沒有事先的計劃和準備，就不能獲得戰(zhàn)爭的勝利?！痹诒本┦蠿X有限責任公司訴蔡亨淳確認公房承租合同無效案第二次開庭審理之前，段?；萋蓭熍c楊念平律師為法庭上的“一矢中的”做足了功夫。

? ? ? ? 2009年11月上旬，海淀區(qū)人民法院進行第二次開庭審理。庭上，段律師與楊律師發(fā)表了釜底抽薪式的代理意見：根據(jù)《北京市高級人民法院、北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于房屋糾紛先由房管部門處理的聯(lián)合通知的說明》第一條第五項中的規(guī)定：“自管公房單位與本單位職工發(fā)生糾紛一般的由本單位行政解決”，訴爭案件應(yīng)當由原告北京市XX有限責任公司以行政方式加以解決，而不能被法院“長臂管轄”，此為其一；其二，原告主張公房承租合同無效的理由是房屋建設(shè)沒有合法手續(xù)，因此屬于違章建筑，雙方所簽合同沒有依據(jù)。這一主張委實值得“炮轟”——《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》明確規(guī)定違章建筑的認定應(yīng)當由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進行，未經(jīng)此認定，原告的違章建筑之說純屬“水中月”，合同無效更是無稽。

? ? ? ?2001年2月，海淀人民法院作出《民事判決書》，認為原告北京市XX有限責任公司就其出租房屋系違章建筑為由要求確認公房承租合同無效，但并未提供有關(guān)市政規(guī)劃管理部門確認上述房屋系違章建筑的證明，故其訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持，故判決駁回原告訴訟請求。

? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

? ? ? 《圣經(jīng)?新約》“馬太福音”第二十五章中如是說：“凡有的，還要加給他叫他多余；沒有的，連他所有的也要奪過來?！?它表達的是這么一個故事：一個國王遠行前，交給三個仆人每人一錠銀子，吩咐道：“你們?nèi)プ錾?，等我回來時，再來見我?！眹趸貋頃r，第一個仆人說：“主人，你交給我的一錠銀子，我已賺了十錠?！庇谑牵瑖酹剟钏且?。第二個仆人報告：“主人，你給我的一錠銀子，我已賺了五錠?！庇谑牵瑖酹剟钏遄且?。第三仆人報告說：“主人，你給我的一錠銀子，我一直包在手帕里，怕丟失，一直沒有拿出來?！庇谑?，國王命令將第三個仆人的一錠銀子賞給第一個仆人，說：“凡是少的，就連他所有的，也要奪過來。凡是多的，還要給他，叫他多多益善。”

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?站在拆遷維權(quán)的角度，這個被稱謂為馬太效應(yīng)也是成立的：拆遷維權(quán)者付出的心血越多，所獲得的回報往往也越多。當然，作為拆遷戶而言，恐怕絕大多數(shù)人都是愿意為了獲得理想拆遷補償安置而付出自身心血的。只不過，由于方法論的差別，其實際獲得的回報率也是各有千秋的。

? ? ? ?縱觀這幾年以異軍突起之勢發(fā)展起來的房屋拆遷，可以細化為四種類型：其一，按照現(xiàn)行拆遷條例的要求實施的形式合法的拆遷（當然，這類拆遷的實質(zhì)違法性并不難以挖掘）；其二，以拆遷條例以外的其他法律規(guī)范為盾，達到拆遷目的之實的披著合法外衣的拆遷；其三，無手續(xù)拆遷，這類拆遷往往無法脫離暴力色彩；其四，具備前述三種類型特征之兩種以上的混合型拆遷。無論是哪一種拆遷擺在拆遷戶的面前，都不是一件能輕易拿捏得當?shù)氖?。在這樣的背景條件之下，順應(yīng)馬太效應(yīng)的規(guī)律，對形式合法的拆遷、披著合法外衣的拆遷、無手續(xù)拆遷、混合型拆遷中或多或少、或明顯或隱藏的違法點，或是正面回應(yīng)，或是旁敲側(cè)擊，或是直截了當，或是曲線救國，方能成為拆遷博弈中的勝出者。

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