城市拆遷律師維權案例之五十四/?辦案律師：馬麗芬、段?；萋蓭?/?關鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、拆遷房屋、共有權人、公證

? ? ? 一、城市拆遷律師事實概要

? ? ? ?2009年2月中旬，一位步履潺潺的張姓老人找到段?；萋蓭熍c馬麗芬律師拯救其未獲分文補償?shù)牟疬w命運，助其脫離拆遷之殤！

? ? ? ?原來早在1995年，張姓老人的母親將其對西城區(qū)南新平胡同一處共有產(chǎn)權房屋所享有的十四分之一份額（約近14平方米）贈與給張姓老人，并在北京市西城區(qū)公證處辦理了《公證書》。2006年4月，北京市公安局公安交通管理局為了進行西城交通隊綜合樓項目建設，在西城區(qū)南新平胡同一帶進行拆遷，實行的區(qū)位補償價為8800元。動遷后，張老幾次與拆遷人協(xié)商補償事宜，但均未達成一致意見。此后，介于四鄰地帶因拆遷之故嘈雜不已，張老搬至別處居住。張老未曾料到，正是此一別拉開了其拆遷之殤的開端——2006年12?月底，拆遷人以房屋其他共有權人均已簽訂拆遷補償安置協(xié)議為依據(jù)將房屋進行拆除。對此，張老既不知情，也未簽訂拆遷補償安置協(xié)議。更有甚者，張老存放于被拆遷房屋內的諸多物品及其父、母親生前唯一的遺像與母親的骨灰盒也在這一場忽略了張老的拆遷活動中不知去向。

? ? ? ?巨大的財產(chǎn)損失與極大的精神痛苦促使張老走上漫漫上訪路。他那疲憊的身影，蒼涼的容顏，縱橫的淚珠，就此成為西城區(qū)房屋管理局、西城區(qū)政府、北京市建設委員會等幾個行政機關尋常可見的剪影。然而，直至2009年年初，張老仍然孑然一身，毫無所獲。于是，就有了文章開始的那一幕。

? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ?辦案唯一計：被拆遷人主動申請裁決獲和談！

? ? ? ?接受張老的委托之后，段?；萋蓭熍c馬麗芬律師先行對案情進行“診斷”：張老對被拆遷房屋享有十四分之一的產(chǎn)權份額，是被拆遷人之一毫無疑問，那么拆遷人在既未與張老簽訂拆遷補償安置協(xié)議，又未經(jīng)過行政裁決、行政強拆或司法強拆即對張老名下的房屋予以拆除，其性質系“擅自組織強制拆遷”。隨后，二律師略帶惆悵地發(fā)現(xiàn)該案可稱“病入膏肓”——距離房屋被拆遷時間已超過兩年，那么常規(guī)的維權殺手锏——拆遷許可證訴訟已因超過訴訟時效而喪失勝訴權。

? ? ? ?不過，“醫(yī)者仁心”往往見端倪于“疑難雜癥”。經(jīng)驗豐富的段福惠律師與馬麗芬律師很快擬就張老個案的解救法門：建立一個談判平臺，促使拆遷人與張老協(xié)商解決糾紛?！捌脚_”何在？讓被拆遷人張老主動申請拆遷行政裁決是也。2009年3月初，段律師與馬律師代理張老向西城區(qū)房屋管理局遞交了裁決申請書。起初，西城區(qū)房屋管理局以《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》第八條第四款的規(guī)定，以房屋已經(jīng)滅失為由不予受理裁決申請。不過，段、馬二律師針對該規(guī)定的立法原意進行一番辯法析理之后，西城區(qū)房屋管理局受理了張老的裁決申請。

? ? ? 案件進展盡在段?；萋蓭熍c馬麗芬律師的運籌帷幄之中：進入裁決法律程序之后，張老及其二代理律師即獲得了與拆遷人對席談判的機會——在西城區(qū)房屋管理局組織的調解程序中，經(jīng)過與拆遷人數(shù)次協(xié)商，張老最終于2009年4月上旬以80萬元貨幣補償對價與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

? ? ? ?回首本案，年事已高的張老在長達兩年有余的歲月里迷茫地輾轉于各行政機關，一直未能改變自身桎梏拆遷命運，而專業(yè)律師介入之后，這一僵局便在寥寥數(shù)十日的光陰里消褪散盡。究其乾坤扭轉的著力支點，在于法律程序的靈活運用。此“靈活運用”在本案中有兩重含義：

? ? ? ?其一，拆遷裁決程序不但能為拆遷人所用，還能為被拆遷人所用。在房屋拆遷過程中，通常見到的情形是拆遷人為加快拆遷進程，拔掉“釘子戶”的阻力而向房屋拆遷管理部門申請拆遷行政裁決。因此，多數(shù)情況下，被拆遷人聞“裁決”而色變。而本案中，二律師卻結合個案情境反其道而行之，主動申請裁決并最終藉此獲協(xié)商機會，幫助委托人取得高額拆遷補償。其做法正是對裁決程序的靈活運用?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第十六條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決……”。另外，《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》也規(guī)定，拆遷人與被拆遷人有權向房屋拆遷管理部門申請行政裁決。可以看出，不但拆遷人可以提請進入拆遷裁決程序，被拆遷人也可以借助該程序的“東風”維護自身合法權益。

? ? ? ?其二，房屋的滅失并不絕對導致裁決申請權的喪失?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決規(guī)程》第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，房屋拆遷管理部門不予受理行政裁決申請：……（四）房屋已經(jīng)滅失的；……”根據(jù)該法律條文的規(guī)定，是否房屋不復存在的情形必然不得申請拆遷糾紛行政裁決？筆者認為，答案是否定的?！皽缡А钡姆煞治霾⒉缓唵蔚韧诓淮嬖?，因為“滅失”是一種事件，不以人的意志為轉移；而不存在可以是自然力導致的不存在，還可以是人力導致的不存在。前一情形即與“滅失”完全契合，后一情形因為有意志因素的存在而理當排除在“滅失”范疇之外。具體到拆遷里面，房屋因拆遷人故意擅自拆除的情形就是人力所導致的房屋不存在形態(tài)，與房屋“滅失”不想等同。另外，假設認定拆遷人故意擅自拆除所導致的房屋不復存在為房屋“滅失”，將導致一種不堪設想的后果——一旦下發(fā)拆遷許可證，拆遷人無須經(jīng)裁決程序、強拆程序就可以隨意拆除拆遷范圍內的房屋，而被拆遷人則因房屋不復存在不能申請裁決，其合法權益得不到法律救濟。顯然，此有悖于立法原意。本案中，正是律師靈活運用了法律規(guī)范模糊規(guī)定的字面意思與實際意思的差異而成功將裁決程序啟動。

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