城市拆遷律師維權(quán)案例之五十二/?辦案律師：馬麗芬、楊在明律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、城中村改造、拆遷許可證延期

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? ? ? 一、城市拆遷律師事實概要

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? ? ? 2006年7月21日，北京市海淀區(qū)小關(guān)街西“城中村”環(huán)境整治項目經(jīng)海淀區(qū)建設(shè)委員會向海淀區(qū)市政管理委員會核發(fā)《拆遷許可證》正式進入拆遷實施階段，拆遷范圍東至小關(guān)街，南至北土城西路，西至市123中學分校東圍墻；北至成都美食家常菜館以及小關(guān)街34、35、36號院地區(qū)。拆遷人海淀區(qū)市政管理委員會委托了北京XX有限責任公司具體實施拆遷，并委托北京XX有限公司負責評估作價。經(jīng)評估，拆遷區(qū)域的基準地價確認為3000元每平方米，基準房價確認為800元每平方米。由于拆遷期限內(nèi)未能完成搬遷，拆遷人海淀區(qū)市政管理委員會先后三次向海淀區(qū)建設(shè)委員會申請拆遷許可證的延期：第一次延期由2007年7月13日至2008年1月12日，第二次延期由2008年1月13日至2008年7月12日，第三次延期由2008年7月13日至2009年1月12日。三次延期申請均獲批準。

? ? ??被拆遷人陳利民（化名）在拆遷范圍內(nèi)擁有房產(chǎn)一套，房屋建筑面積逾211平方米，其中營業(yè)房屋約占總面積一半。在拆遷人的“車輪式”游說下，老實忠厚的陳利民于2007年8月中旬以150萬元的補償價格與拆遷人簽訂了《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》。這一紙協(xié)議，意味著陳利民的拆遷之旅將行色匆匆，波瀾不驚……然而，就在陳利民決定舉家搬遷騰房的前兩日，陳利民之子陳毫（化名）打聽得知：新簽訂拆遷補償協(xié)議的鄰近幾戶的補償標準都遠遠高于陳利民所簽標準。獲此信息的陳利民不禁深深感慨“人善被人欺”的古讖，陷入萬般懊悔。此時的陳利民，決定對那一紙拆遷補償協(xié)議說“不”！

? ? ??2007年8月中旬，海淀區(qū)市政管理委員會將拒絕履行搬遷合同義務(wù)的陳利民起訴至海淀區(qū)人民法院，要求被告陳利民將涉案房屋騰空并交給原告拆除，并按照協(xié)議支付違約金35000元。官司纏身的陳利民儼然不幸邂逅最糟糕的“拆遷戶命運”。百般無奈的他，只得輾轉(zhuǎn)于京城數(shù)家律師事務(wù)所的接待室，企圖尋找能夠挽救其不幸命運的“金牌律師”。可是，不幸命運在這個時候似乎對陳利民青睞有加——他一遍又一遍地被告知簽完協(xié)議再維權(quán)，實在是“亡羊補牢，為時已晚”！

? ? ??2007年9月下旬，無限疲憊的陳利民找到了楊在明律師與馬麗芬律師。在詳細了解案情之后，經(jīng)驗豐富的二位律師向陳利民認真介紹了一套辦案思路及方法。有如黑夜里瞬間燃放的煙花華彩，陳利民迷惘的心中萌生了新的希望，于是毫不猶豫地委托了楊在明律師與馬麗芬律師代理其案。

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? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

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? ? ??委托人已自愿和拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，且已屆履行期，其維權(quán)地位委實被動，面臨著強拆與擔負違約責任的雙重風險。楊、馬二律師量體裁衣般地擬定了連環(huán)訴訟策略。

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? ? ???連環(huán)第一計：改變被告人被動地位的民事應(yīng)訴！

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? ? ??正所謂“金九銀十”，2007年10月伊始，陳利民的拆遷戶命運軌跡悄然之中有了變幻。楊在明律師與馬麗芬律師悉心敲定了連環(huán)第一計——就海淀區(qū)市政管理委員會訴陳利民房屋拆遷合同一案向受案的海淀區(qū)人民法院提起了管轄權(quán)異議，認為該案件涉案金額達到150多萬元，而且訂立訴爭合同時原告存在欺詐行為（簽訂協(xié)議時“承諾”在150萬元貨幣補償之外給陳利民兩個經(jīng)濟適用住房指標，協(xié)議簽訂后即拒不承認該“承諾”），另外本訴原告是海淀區(qū)市政管理委員會，較之被告明顯處于強勢地位，因此該案不宜由海淀區(qū)人民法院審理，而應(yīng)當由其上級人民法院即北京市第一中級人民法院指定管轄法院或者直接提審。

? ? ??同年10月中旬,海淀區(qū)人民法院作出《民事裁定書》，以案件性質(zhì)及原、被告爭議的訴訟標的金額均符合基層法院管轄一審案件的規(guī)定為由駁回了陳利民一方的管轄權(quán)異議。陳利民一方不服，向北京市第一中級人民法院提起了上訴。時至同年11月，二審法院作出了維持一審裁定的終審裁定書。

? ? ??異議未果，卻取得了第一個戰(zhàn)略意義——陳利民所面臨的強拆與擔負違約責任之雙重風險被延遲兩個月。

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? ? ? 連環(huán)第二計：定格被告人主動地位的民事雙訴！

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? ? ??打完“管轄異議牌”，陳利民的兩位代理律師又從容不迫地打出“反客為主牌”：

? ? ??首先，楊在明律師與馬麗芬律師以陳利民的名義將海淀區(qū)市政管理委員會推向海淀區(qū)人民法院的民事被告席，請求法院依據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定撤銷被告以欺詐手段使原告在違背真實意思表示的情況下簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》。這一案件被法院受理之后，二律師又馬不停蹄地向海淀區(qū)人民法院提交了一份書面申請，請求法院中止對海淀區(qū)市政管理委員會訴陳利民房屋拆遷合同一案的審理。該申請獲得了法院肯認，第一張“反客為主牌”成為炫麗開篇。

? ? ??2008年1月底，海淀區(qū)人民法院開庭審理了陳利民訴海淀區(qū)市政管理委員會撤銷補償協(xié)議案。2月中旬，在海淀區(qū)人民法院即將作出該案判決前夕，陳利民的二代理律師代其撤回了該訴，并轉(zhuǎn)而以拆遷許可證這一簽訂拆遷補償協(xié)議的基礎(chǔ)的違法性為中堅理由，提起了確認補償協(xié)議無效之民事訴訟。該訴的立案受理，宣告了第二張“反客為主牌”的閃亮登場。

? ? ??民事雙訴的成功進行，取得了本案第二個戰(zhàn)略意義——陳利民“咸魚大翻身”，其所面臨的強拆與擔負違約責任之雙重風險已被套牢在訴與被訴的雙重“防火墻”之外。

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? ? ??連環(huán)第三計：兩大行政訴訟與一大行政復(fù)議的重拳出擊！

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? ? ??2008年1月上旬，楊在明律師與馬麗芬律師向海淀區(qū)人民法院遞交了第三份訴狀，請求撤銷被告海淀區(qū)建設(shè)委員會所作出的涉案《房屋拆遷許可證》。原告主張：被告在拆遷人海淀區(qū)市政管理委員會沒有提供合法有效的拆遷補償安置資金證明、拆遷人所委托的拆遷公司不具有合法的拆遷資質(zhì)證書等情況下核發(fā)《房屋拆遷許可證》，明顯違反法定程序和實體規(guī)定。海淀區(qū)人民法院受理了此案，并于2008年3月下旬第一次開庭審理了該案。

? ? ??繼開庭審理之后，楊、馬二律師依據(jù)拆遷許可系實施拆遷的前置行政行為，其正確與否直接關(guān)系到拆遷補償協(xié)議的有效性之故，申請海淀區(qū)人民法院中止對拆遷補償協(xié)議無效之民事訴訟的審理。該中止申請又一次得到司法支持。

? ? ??2008年3月底，陳利民的二代理律師向海淀區(qū)人民法院遞交了第二份行政起訴書，請求確認北京市規(guī)劃委員會作出的涉案拆遷項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》違法。法院受理該訴后，第三次作出中止裁定，暫停了前一拆遷許可案件的審判活動。

? ? ??在規(guī)劃案件的審理過程之中，楊在明律師與馬麗芬律師又出新招，向北京市人民政府提起了涉案拆遷項目的立項行政復(fù)議。海淀區(qū)人民法院則幾次組織拆遷人與陳利民的調(diào)解工作，但怎奈“春花有意發(fā)還謝”，海淀區(qū)市政管理委員會拒絕對陳利民方200萬元拆遷補償?shù)暮驼勂谕瞪斐觥伴蠙熘Α薄?/span>

? ? ??時至2008年9月，拆遷許可之訴、規(guī)劃許可之訴均屆終審階段，且皆面臨因陳利民已簽訂拆遷補償協(xié)議而駁回其起訴、上訴的裁判結(jié)果，而立項行政復(fù)議也以一紙維持決定程序終結(jié)。此時，陳利民翹首以盼的理想補償結(jié)果卻仍然佳音渺渺，這一“拆遷戶命運”的改寫進行曲似乎不得不停滯。面對這個隘口，陳利民及其代理律師能否躋身而過呢？

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? ? ??連環(huán)第四計：別出心裁的一訟兩訴！

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? ? ??2008年9月，楊在明律師與馬麗芬律師決定將連環(huán)訴訟策略往縱深方向發(fā)展，再度向海淀區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求確認被告海淀區(qū)建設(shè)委員會作出的拆遷許可證續(xù)證違法。海淀區(qū)人民法院再度以陳利民已經(jīng)簽訂拆遷補償安置協(xié)議，其作為被拆遷人的權(quán)益可通過該協(xié)議的實施得到保護將陳利民一方的起訴予以駁回。

? ? ??11月中旬，楊、馬二律師在以陳利民名義提起上訴的同時，另外別出心裁將該訟以新的訴提起——以陳毫作為原告向海淀區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求確認被告海淀區(qū)建設(shè)委員會作出的拆遷許可證續(xù)證違法。此舉的突破性可謂“一箭雙雕”：一方面，陳毫作為被拆遷房屋的共同所有人以及實際使用人，與被訴拆遷許可行為有直接的厲害關(guān)系，故而可以原告適格；另一方面，合同之債不得指向合同當事人以外的第三方，陳毫依此不受陳利民與拆遷人所訂立拆遷補償協(xié)議的效力束縛，故而不得因該協(xié)議而剝奪其訴權(quán)。

? ? ??白駒過隙的時光流逝速度將陳利民一家人的維權(quán)之旅不禁然之間帶到了2009年的4月。別出心裁的一訟兩訴窮盡一、二審程序，終究未能避免駁回起訴、上訴的命運。轟轟烈烈的連環(huán)之訴，在千轉(zhuǎn)百回后又回到了兩訴對壘——海淀區(qū)市政管理委員會訴陳利民房屋拆遷合同一案VS陳利民訴海淀區(qū)市政管理委員會房屋拆遷合同無效一案的簡單狀態(tài)。不過，訴訟態(tài)勢雖然簡單，卻依然在延伸……

? ? ??2009年10月中旬，開始急于用地的拆遷人意欲結(jié)束這一場持久戰(zhàn)，遂主動找到陳利民協(xié)商。在楊在明律師與馬麗芬律師的指導(dǎo)之下，陳利民最終以近320萬的貨幣補償對價與拆遷人海淀區(qū)市政管理委員會重新達成協(xié)議。

? ? ??曾幾何時瀕臨絕望境地的陳利民滿懷感激之情，鄭重地將一封字字唯誠的感謝信與一面鮮亮的錦旗交到楊在明律師與馬麗芬律師手上。他說：“感謝法律的力量，感謝律師的智慧”……

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? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

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? ? ??三國時期，龐統(tǒng)使曹操戰(zhàn)艦勾連，而后縱火焚之，使不得脫。則連環(huán)計者，其結(jié)在使敵自累，而后圖之。蓋一計累敵，—計攻敵，兩計扣用，以摧強勢也。如宋畢再遇賞引敵與戰(zhàn)，且前且卻，至于數(shù)四。視日已晚，乃以香料煮黑，布地上。復(fù)前博戰(zhàn)，佯敗走。敵乘勝追逐。其馬已饑，聞豆香，乃就食，鞭之不前。遇率師反攻，遂大勝。皆連環(huán)之計也。連環(huán)計，屬于三十六計中的第三十五計。概觀本案，亦是運用連環(huán)之訴訟策略實現(xiàn)委托人利益的典范。

? ? ??所謂“以史明鑒”，從這一個案中牽引而出的啟示之點涵蓋以下兩個方面：

?? ? ?? 第一，被拆遷人應(yīng)當盡量避免選擇“姍姍來遲的法律維權(quán)”。中國式拆遷往往與巨大的商業(yè)開發(fā)利益或者其他利益相生相伴，利字當頭，就難免“袖里乾坤大，壺中日月長”。拆遷戶們面對如此“深不見底”的拆遷行情，如果貿(mào)然簽訂拆遷補償協(xié)議或是貿(mào)然采取自力救濟，十之八九的結(jié)果都是與拆遷受償利益最大化失之交臂，并造成難以挽回的被動局面，終究在忿忿不平中勉強接受被強拆的命途。因此，兩個“貿(mào)然”都是要極力避免的，而應(yīng)當爭做有準備的被拆遷人。

?? ? ?? 第二，倘若“姍姍來遲的法律維權(quán)”成為唯一的選擇，則應(yīng)以連環(huán)訴訟為渠道展開與拆遷人之間的時間拉鋸戰(zhàn)，從而最終贏得拆遷補償期望值的實現(xiàn)。具體來說，這一點又可以細化為兩個方面：其一，善于發(fā)現(xiàn)違法點。這一要求不但在于被拆遷人發(fā)現(xiàn)自己的維權(quán)之需當時，也在于維權(quán)全程之中。只有善于發(fā)現(xiàn)案件中隱藏的諸多違法點并輔之以有效的法律對抗，才能實實在在地使得占據(jù)優(yōu)勢地位的拆遷人低下高貴的頭顱，與拆遷戶進行對席和談；其二，擬好連環(huán)戰(zhàn)略。在被拆遷人陷入極端被動的維權(quán)境況時，單一的、零散的法律維權(quán)幾乎是徒勞的，而必須盡其所能地宏觀定位連環(huán)維權(quán)方略，統(tǒng)籌合理地安排訴訟鏈，逐步深入地將發(fā)現(xiàn)的違法弊病一一揭開，從而化被動為主動，讓原本強勢的對方在抗不住無形強壓的情況下接受被拆遷人的合理補償主張。

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