城市拆遷律師維權(quán)案例之五十一/?辦案律師：馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、拆遷維權(quán)、拆遷估價(jià)結(jié)果、貨幣補(bǔ)償、強(qiáng)拆

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? ? ?? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

? ? ? ?2006年10月17日，北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局作出京建朝拆許字[2006]第242號(hào)《房屋拆遷許可證》，批準(zhǔn)北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行太陽(yáng)宮新區(qū)B區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。拆遷范圍為東至太陽(yáng)宮中路，西至太陽(yáng)宮西路，南至東北三環(huán)路，北至太陽(yáng)宮大街，拆遷期限為2006年10月17日至2007年10月16日。太陽(yáng)宮新區(qū)B區(qū)項(xiàng)目建設(shè)共涉及497戶拆遷居民，蔣暉（化名）即為其中之一。

? ? ? ?2006年12月中旬，拆遷人委托的北京XX房地產(chǎn)評(píng)估中心依據(jù)《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）》對(duì)蔣暉作出《北京市城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果報(bào)告》，評(píng)估其房屋建筑面積約21.6平方米，估價(jià)結(jié)果約為14萬(wàn)元人民幣。拆遷人欲依據(jù)該估價(jià)結(jié)果對(duì)蔣暉進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，而蔣暉認(rèn)為14萬(wàn)元的價(jià)值對(duì)于房?jī)r(jià)飛漲的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)輕如鴻毛，隨提出90萬(wàn)元補(bǔ)償款的期待價(jià)值，雙方始終未能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。2008年12月中旬，當(dāng)未搬遷居民僅逾40戶時(shí)，拆遷公司人員進(jìn)行了“車輪”式談判，且揚(yáng)言要走強(qiáng)拆程序，到時(shí)候補(bǔ)償只有14萬(wàn)元。此時(shí)的蔣暉不堪壓力，決定求助于律師的幫助，以使自己擺脫被動(dòng)局面。

? ? ? ?經(jīng)朋友介紹，蔣暉委托了馬麗芬律師，將其90萬(wàn)拆遷補(bǔ)償款的期待價(jià)值之實(shí)現(xiàn)依托對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)槠渑c馬麗芬律師的精誠(chéng)合作。此后，蔣暉在馬麗芬律師的法律指導(dǎo)之下，走上了一條拆遷維權(quán)的光輝之路。歷經(jīng)半載光陰，一份以158萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償款為對(duì)價(jià)的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議為這一光輝之路署上了一道炫麗的休止符。

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? ? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ??戰(zhàn)場(chǎng)移轉(zhuǎn)篇——拆遷許可的行政復(fù)議與行政訴訟

? ? ? ?馬麗芬律師接受了蔣暉的委托之后便查閱了拆遷項(xiàng)目信息，并對(duì)案件細(xì)節(jié)進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)了涉案項(xiàng)目拆遷許可證的發(fā)放存在著拆遷單位拆遷資質(zhì)證書不合法、拆遷許可前未舉行聽(tīng)證會(huì)、拆遷許可后未在拆遷范圍內(nèi)張貼拆遷公告等違反法定程序和實(shí)體規(guī)定的漏洞。基于以上發(fā)現(xiàn)，馬麗芬律師于受案后的第三天向北京市建設(shè)委員會(huì)遞交了《行政復(fù)議申請(qǐng)書》，請(qǐng)求確認(rèn)京建朝拆許字[2006]第242號(hào)《房屋拆遷許可證》違法。

? ? ? ?2009年2月上旬，北京市建設(shè)委員會(huì)作出《復(fù)議決定書》，對(duì)被復(fù)議拆遷許可證表以維持。對(duì)于這一預(yù)期中的結(jié)果，馬麗芬律師采取了行政訴訟的應(yīng)對(duì)方法，一紙《行政起訴狀》將核發(fā)京建朝拆許字[2006]第242號(hào)《房屋拆遷許可證》的北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局推上了行政被告席，請(qǐng)求朝陽(yáng)區(qū)人民法院確認(rèn)被告行政許可行為違法，以保護(hù)原告核發(fā)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同年4月中旬，朝陽(yáng)區(qū)人民法院作出了駁回原告訴訟請(qǐng)求的判決結(jié)果。4月底，蔣暉一方則不依不饒地提起了上訴，勢(shì)將維權(quán)踐行到底。

? ? ? ?自2008年12月中旬至2009年4月下旬，從拆遷許可行政復(fù)議程序到行政訴訟程序，蔣暉與馬麗芬律師的維權(quán)“雖敗尤勝”，稱其敗，乃在于程序結(jié)果論上的敗——該“敗”在我國(guó)現(xiàn)階段行政救濟(jì)渠道不暢的法治背景下見(jiàn)慣不怪；所謂勝，則在于實(shí)質(zhì)意義上的勝——四個(gè)多月的時(shí)間里面，未拆遷戶數(shù)從40多戶劇減為6戶，而蔣暉則是其中之一……???? ?

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? ? ? 戰(zhàn)果擷取篇——最佳時(shí)機(jī)的機(jī)智談判

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? ? ? ?在實(shí)現(xiàn)相對(duì)蔣暉而言的不利戰(zhàn)場(chǎng)——優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)場(chǎng)之移轉(zhuǎn)過(guò)程中，拆遷人屢屢向蔣暉伸出和談的“橄欖枝”，不過(guò)均受到蔣暉與其代理律師的理性婉拒——他們?cè)诘却罴颜勁袝r(shí)機(jī)的到來(lái)。?“和談未遂”的拆遷人于是再次回到強(qiáng)硬派作風(fēng)，向朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局申請(qǐng)進(jìn)行拆遷糾紛裁決。此時(shí)的蔣暉，究竟將迎來(lái)期待中的最佳時(shí)機(jī)，抑或是等來(lái)一紙無(wú)情的裁決以及最終的無(wú)奈強(qiáng)拆？

? ? ? ?進(jìn)入2009年5月中旬之后，馬麗芬律師依據(jù)拆遷許可之訴中所獲證據(jù)信息向朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起了建設(shè)用地規(guī)劃許可之訴，并緊承其后地遞交了《重新評(píng)估申請(qǐng)書》與《請(qǐng)求產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請(qǐng)書》至朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局。此外，馬麗芬律師更是直接擬就一份《中止裁決申請(qǐng)書》，以拆遷許可正處于上訴審程序之中，其法律效力未被終局判決加以確認(rèn)或是否定，朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局應(yīng)當(dāng)依法中止對(duì)蔣暉下發(fā)城市房屋拆遷糾紛裁決書。這一“迅雷”維權(quán)計(jì)劃的選擇，為蔣暉一戶帶來(lái)了獨(dú)一無(wú)二的結(jié)局：另外五戶同樣遭遇拆遷裁決命運(yùn)的被拆遷人均被下發(fā)裁決結(jié)果，而蔣暉則幸免于此裁決之難。

? ? ? ?裁決無(wú)果之后，拆遷人之于蔣暉的選擇除了和談協(xié)商而別無(wú)其他。儼然，屬于蔣暉的最佳談判時(shí)機(jī)水到渠成。不過(guò)，在委托人與拆遷人的雙向談判中，拆遷人拒絕接受委托人一方的160萬(wàn)元補(bǔ)償報(bào)價(jià)，提出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以120萬(wàn)元為底線。和談，陷入僵局……

? ? ? ?驕夏之始的6月，僵局悄然被打破：馬麗芬律師代表蔣暉與拆遷人進(jìn)行了再一次和談，雙方終以158萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成合意。

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? ??? ?三、城市拆遷律師說(shuō)法

? ? ? ?本案當(dāng)事人歷經(jīng)的拆遷程序止于拆遷裁決之前，并以心儀的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)改寫了其拆遷命運(yùn)，提煉個(gè)中緣由，最凝練的表達(dá)莫過(guò)于拆遷維權(quán)的主動(dòng)性價(jià)值。具體說(shuō)來(lái)，包括以下兩點(diǎn)內(nèi)容：

?? ? ? ? 第一，律師介入及時(shí)。房屋拆遷無(wú)論之于普通大眾，還是之于法律工作者而言，均是不易理解的“一道坎”。作為被拆遷人，在程序上的優(yōu)勢(shì)已堪稱先天性不足，表現(xiàn)為對(duì)拆遷流程的不解，對(duì)補(bǔ)償之范圍、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)等細(xì)節(jié)的不解。這兩個(gè)“
不解”足以使得被拆遷人面對(duì)經(jīng)驗(yàn)頗豐的拆遷人時(shí)底氣不足，陷入自身拆遷權(quán)益維護(hù)的茫然狀態(tài)：或是自認(rèn)倒霉地接受較低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償總額或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換；或是不知者不懼地拒絕簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、拒絕參加裁決；或是選擇成為一個(gè)艱辛的“釘子戶”。為了擺脫這種茫然狀態(tài)，已經(jīng)有越來(lái)越多的被拆遷人意識(shí)到法律維權(quán)、專業(yè)法律工作者輔以維權(quán)這兩點(diǎn)內(nèi)容的重要性。本案委托人即是這類人群之一。根據(jù)諸多成功案例的結(jié)果，律師越早介入，被拆遷人的維權(quán)局面越主動(dòng)，成功維權(quán)的概率也就越大。

? ? ? ?第二，委托人與律師的配合默契。律師是委托人寄以厚望的主體，勢(shì)必承擔(dān)其委托人所面臨的、承受的拆遷壓力，轉(zhuǎn)化其所處不利的、被動(dòng)的地位，綜合運(yùn)用法律手段、辦案經(jīng)驗(yàn)以實(shí)現(xiàn)委托人的維權(quán)期望值。不過(guò)，在這一過(guò)程中，委托人所扮演的角色亦尤為重要。本案中，委托人在談判時(shí)機(jī)的把握、談判方法的運(yùn)用、訴訟心態(tài)等方面的良好表現(xiàn)，解除了律師維權(quán)的“內(nèi)憂”，轉(zhuǎn)而成為贏取最終維權(quán)佳績(jī)的積極因素。

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