城市拆遷律師維權(quán)案例之四十二/?辦案律師：楊在明律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、拆遷維權(quán)、裁決、調(diào)解、拆遷補(bǔ)償
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? ?? ? ?一、城市拆遷律師事實(shí)概要
? ? ? ?2000年的4月伊始，蔡陽(yáng)（化名）與三里屯房管所簽訂公有住宅租賃合同，承租了南三里屯新2樓內(nèi)的XX號(hào)房屋，建筑面積約23.6平方米。2006年7月，通盈首都花園工程動(dòng)遷，蔡陽(yáng)就此開(kāi)始了一輪拆遷維權(quán)之旅，并于2007年3月15日委托楊在明律師作為他的維權(quán)同盟。3月底，蔡陽(yáng)以被拆遷人身份收到了《北京市城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果報(bào)告》，貨幣補(bǔ)償總額約18萬(wàn)。4月中旬，拆遷人以蔡陽(yáng)為被申請(qǐng)人提起裁決申請(qǐng)，朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局對(duì)此予以受理，并通知蔡陽(yáng)參加裁決前的調(diào)解談話。當(dāng)維權(quán)之旅跟隨時(shí)令邁入蕭蕭深秋時(shí)，60萬(wàn)拆遷補(bǔ)償款帶來(lái)的補(bǔ)償協(xié)議為本案畫上了句點(diǎn)。
? ? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影
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? ? ? ??辦案第一階：談話當(dāng)先！
? ? ? 4月下旬，朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局如期召開(kāi)了裁決前的調(diào)節(jié)談話。在已掌握的材料基礎(chǔ)上，楊在明律師事先擬好了談話思路，從而做到了談話過(guò)程中的有備無(wú)患：有力、到位地指出拆遷人在蔡陽(yáng)個(gè)案中的嚴(yán)重法律錯(cuò)誤，尤指拆遷主體不當(dāng)——蔡陽(yáng)的法律地位為承租人，依法不能直接列為被拆遷人！
? ? ?? 辦案第二階：中止裁決申請(qǐng)為繼！
? ? ? ?繼談話之后，被拆遷人及其代理律師迅速由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)，以主體錯(cuò)誤為由向朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局申請(qǐng)中止裁決。該申請(qǐng)得到了房管局的認(rèn)可，遂做出了中止裁決的決定！這一決定的做出，致使拆遷人的拆遷程序主動(dòng)權(quán)之優(yōu)勢(shì)消失殆盡，從而也為下文將要談及的第三階辦案奠定了基礎(chǔ)——拆遷人滿懷誠(chéng)意地邀請(qǐng)被拆遷人回到對(duì)席談判程序！
? ? ? ? 辦案第三階：技術(shù)談判墊后！
? ? ? ? 和諧的前提是妥協(xié)！拆遷糾紛化為和諧的必經(jīng)途徑在于被拆遷人與拆遷人其中一方的妥協(xié)。前述兩階段的法律運(yùn)作，已然創(chuàng)造了由拆遷人作出妥協(xié)的可能性。那么，由可能性向必然性的轉(zhuǎn)換，則依賴于富含技術(shù)性的談判。經(jīng)過(guò)如此的幾輪談判之后，拆遷人最終做出了其最大限度內(nèi)的妥協(xié)，接受了被拆遷人一方所主張的補(bǔ)償價(jià)位。此時(shí)，和諧的到來(lái)顯得那么充分、昂然！
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? ? ? ? 三、城市拆遷律師說(shuō)法
? ? ? ?相較眾多的拆遷糾紛維權(quán)案，蔡陽(yáng)一案的辦案思路凸顯為單一主線模式，即以一個(gè)“點(diǎn)”為突破口，歷經(jīng)一番厲兵秣馬式的窮追猛打后實(shí)現(xiàn)委托人的預(yù)期值！當(dāng)然，這種拆遷維權(quán)模式依賴于顯性違法“點(diǎn)”的存在。就本案來(lái)講，這個(gè)“點(diǎn)”即是被拆遷人主體認(rèn)定的錯(cuò)誤——在缺乏轉(zhuǎn)換條件的情況下，拆遷人誤將房屋承租人直接列為被拆遷人，從而在源頭上抹掉了拆除標(biāo)的房屋的合法性。陷入此種境地的拆遷人才會(huì)果斷地接受不利益，以低姿態(tài)與“被拆遷人”重新達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。
? ? ? ? 直管公房是我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型期間形成的“怪誕”現(xiàn)象！此前房改政策在全國(guó)范圍內(nèi)的推行對(duì)于厘清這一產(chǎn)權(quán)灰色地帶已卓有成效。但，疏而不漏，北京地區(qū)的直管公房依然數(shù)目可觀。那么，城市化進(jìn)程雋攜而至的拆遷大潮必然會(huì)覆蓋如此。對(duì)這類特別的房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，恰當(dāng)把握主體資格對(duì)減少拆遷糾紛無(wú)疑意義頗深！
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