【因素一：房屋本身欠缺合法性】

對(duì)于合法的房屋、土地而言，拆遷方給出的補(bǔ)償價(jià)值通常不會(huì)因“救濟(jì)”而下滑太多，因?yàn)樗拿娣e、結(jié)構(gòu)、用途、權(quán)屬等都是比較清晰明確的，按方案計(jì)算出的補(bǔ)償數(shù)額具有相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)。

而若房屋本身在合法性上就存在重大問(wèn)題，譬如涉嫌違法占用農(nóng)用地、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃或者違反環(huán)境保護(hù)、河道行洪等方面的法律法規(guī)，僅因存在“招商引資”“信賴?yán)妗被蛘摺皻v史遺留原因”而能夠獲取“適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”。此種情況下，訴諸法律后“可釘可卯”的補(bǔ)償利益往往非常有限，難以使被拆遷人滿意。

同時(shí)，這類無(wú)證、未經(jīng)審批、沒有手續(xù)的房屋很容易被拆遷方“拆了再說(shuō)”，那么被拆遷人將極易因此而陷入被動(dòng)，想要通過(guò)起訴確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法進(jìn)而主張行政賠償也有較大困難。

故此，對(duì)于這類房屋，被拆遷人一定要拿捏好“訴”和“談”的關(guān)系和火候，既要在專業(yè)律師的指導(dǎo)下謹(jǐn)慎有力地去“訴”，又要避免與拆遷方“談”的基礎(chǔ)破裂。理想的補(bǔ)償大多是談下來(lái)的，而不是判下來(lái)的。

【因素二：房屋、地上附著物價(jià)值未能準(zhǔn)確確定】

這種情形多發(fā)生在房屋遭強(qiáng)拆、地上附著物和青苗被強(qiáng)鏟的情形下。拆遷方“先拆再補(bǔ)”的做法極易導(dǎo)致“物”的毀損滅失，一旦房屋、附著物等沒有依法做好調(diào)查登記、測(cè)繪和評(píng)估工作，或者被拆遷人對(duì)其委托的機(jī)構(gòu)所作出的上述結(jié)果不認(rèn)可，想要準(zhǔn)確確定被拆遷房屋及所涉青苗、附屬物的價(jià)值就成了難題。

譬如，在拆之前拆遷方承諾根據(jù)評(píng)估結(jié)果補(bǔ)800萬(wàn)，被拆遷人不同意，結(jié)果拆完了你再去訴，最后法院對(duì)室內(nèi)物品、原材料等損失來(lái)個(gè)“酌定”，800萬(wàn)變600萬(wàn)是完全可能的事情。

尤其是對(duì)一些集體土地上的房屋、養(yǎng)殖場(chǎng)等，由于地價(jià)很容易被壓低，補(bǔ)償偏低的情況的確存在更大的出現(xiàn)幾率。

這就要求被拆遷人在決定依法救濟(jì)時(shí)一定要將固定與房屋、附著物價(jià)值相關(guān)證據(jù)這一工作擺在核心位置。通過(guò)全方位多角度的拍照、攝像，委托專業(yè)的測(cè)繪、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具相關(guān)報(bào)告，整理所涉機(jī)器設(shè)備、原材料、室內(nèi)物品的購(gòu)買發(fā)票憑證等扎實(shí)的工作將其價(jià)值盡量確定下來(lái)。

畢竟，是否違法“先拆再補(bǔ)”不是由被拆遷人一方說(shuō)了算的，我們只有相對(duì)被動(dòng)去應(yīng)對(duì)的份兒。

【因素三：被拆遷人未能把握好談判“節(jié)奏”，錯(cuò)失了簽約的時(shí)機(jī)】

協(xié)商溝通在征拆中的技術(shù)含量絕不低于復(fù)議訴訟，甚至可以說(shuō)比復(fù)議訴訟更為關(guān)鍵。大家不難發(fā)現(xiàn)，法院是很少會(huì)直接裁判具體的補(bǔ)償金額數(shù)字的，最終的決定權(quán)還是牢牢掌握在拆遷方的手中。

而協(xié)商談判中什么時(shí)候該堅(jiān)持，什么時(shí)候該讓步，什么時(shí)候又該果斷決策簽字搬家，這是需要精準(zhǔn)把握的。

適度通過(guò)復(fù)議、訴訟為自己爭(zhēng)取時(shí)間和空間是必要的，但一旦錯(cuò)過(guò)了那個(gè)“黃金節(jié)點(diǎn)”，拆遷方能夠支付給你的補(bǔ)償金額就會(huì)從高點(diǎn)像拋物線一樣掉頭向下，越拖越低的情形就會(huì)出現(xiàn)。

咨詢中，有些被拆遷人根本說(shuō)不清自己的補(bǔ)償利益訴求，而是表示“我也不知道我想要多少補(bǔ)償，反正越多越好”。

這種情況下，恐怕沒幾個(gè)律師敢接手您的案件。所謂“公平、合理的補(bǔ)償”一定是在一個(gè)區(qū)間段內(nèi)的，不可能無(wú)限度地突破其界限。

這就要求被拆遷人在協(xié)商談判前確定明確的預(yù)期，一旦通過(guò)努力談到這個(gè)數(shù)了，就要講究誠(chéng)信積極配合簽約。

漫天要價(jià)、“得寸進(jìn)尺”是不行的，懂得“見好就收”是老百姓的大智慧。一旦拆遷方認(rèn)為在一定期限內(nèi)達(dá)成協(xié)議無(wú)望，先拆了再說(shuō)的想法就可能主導(dǎo)其思維，真拆了被拆遷人就麻煩了。

而且，不排除有個(gè)別項(xiàng)目會(huì)發(fā)生后期規(guī)劃調(diào)整以繞開“釘子戶”房屋、土地，將其拆遷問(wèn)題擱置的情形。拖上個(gè)三五年，沒人理咱了，咱也就只能眼巴巴地看著曾經(jīng)的鄰居們都搬進(jìn)新居，自己繼續(xù)在老房子里堅(jiān)守了。

在明律師最后要提示廣大被拆遷人的是，拆遷補(bǔ)償糾紛的化解的確需要用程序來(lái)爭(zhēng)取時(shí)間，但更需要對(duì)時(shí)間、期限的精準(zhǔn)、珍惜運(yùn)用，自己給自己“限期”來(lái)解決問(wèn)題。久拖不決就可能是“雙輸”，更可能是自己這一方輸?shù)枚唷?/p>

被拆遷人一定要牢牢把握住以下3點(diǎn)原則，避免補(bǔ)償“越耗越低”就不會(huì)是太大的問(wèn)題：

1.盡早咨詢專業(yè)的律師，不要聽信非專業(yè)人士的指導(dǎo)、建議；

2.盡早明確補(bǔ)償期望值，不可出爾反爾不斷“漲價(jià)”；

3.盡早正視自己的房屋、土地權(quán)利中存在的薄弱環(huán)節(jié)（如無(wú)證、權(quán)屬不明確、價(jià)值不易確定等），將弱點(diǎn)補(bǔ)強(qiáng)。