【問(wèn)題一：宅基地征收也要“先簽補(bǔ)償協(xié)議”了嗎？】

預(yù)簽約，即在征收決定作出前先行組織被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，這在棚戶區(qū)改造等城市房屋征收中已實(shí)行多年。

2021年，這一調(diào)整程序順序的做法也將被引入到農(nóng)村宅基地征收上，“未批先占”不合法，但“未批先簽”的確是合法的。

廣大宅基地使用權(quán)人（通俗點(diǎn)兒說(shuō)就是在村里有宅基地上房屋的農(nóng)戶）一定要及時(shí)學(xué)習(xí)所在省市的征地工作程序規(guī)定，將重點(diǎn)放在土地征收啟動(dòng)公告發(fā)布后對(duì)征地補(bǔ)償安置方案（通常會(huì)印制成一個(gè)精美的手冊(cè)）的知情、參與和監(jiān)督上，切勿消極等待正式的“征地批文”公告，到那會(huì)兒協(xié)議早就簽完90%以上了，剩下的戶的征地補(bǔ)償安置決定都下來(lái)了。

如果被征地農(nóng)民對(duì)宅基地及其上房屋這塊兒的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式、項(xiàng)目等不滿，就不要盲目跟風(fēng)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，即使補(bǔ)償安置決定作出，我們也有依法復(fù)議、訴訟實(shí)施救濟(jì)的機(jī)會(huì)。

【問(wèn)題二：宅基地征收能走“收回宅基地使用權(quán)”嗎？】

需要澄清的一點(diǎn)是，“收回宅基地使用權(quán)的決定”與“責(zé)令交出土地決定”完全不是一回事。后者才是《土地管理法實(shí)施條例》明文規(guī)定的用于農(nóng)村征地的文書(shū)，前者則來(lái)自《土地管理法》第66條，與一般征收程序無(wú)關(guān)，是一種特殊狀況下村集體經(jīng)批準(zhǔn)收回集體土地使用權(quán)的行為。

近期的實(shí)踐中，一些地方在征收拆遷項(xiàng)目中慣用“收回”程序來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)民房屋的“幫拆”，這種做法是完全沒(méi)有法律依據(jù)的。

請(qǐng)農(nóng)民朋友們牢記：

一旦在一個(gè)有正式公告、方案的征收項(xiàng)目中出現(xiàn)了“收回”程序，基本意味著存在程序違法。被征地農(nóng)民有權(quán)針對(duì)村委會(huì)或者縣級(jí)政府作出的“收回”決定或者批復(fù)申請(qǐng)復(fù)議、提起訴訟，爭(zhēng)取將其撤銷。

從目前的情況看，這類復(fù)議、訴訟中面臨的難點(diǎn)極多，尤其是在立案受理階段很容易被法院的“民庭”和“行政庭”來(lái)回踢皮球。這“收回決定”到底是個(gè)什么性質(zhì)，該由哪個(gè)庭來(lái)依法審理，也有待司法實(shí)踐中的進(jìn)一步明晰。

嚴(yán)格按照“征收補(bǔ)償”的標(biāo)準(zhǔn)和程序走，對(duì)農(nóng)民的權(quán)益才是最有保障的。這一權(quán)利救濟(jì)原則請(qǐng)大家務(wù)必掌握。

【問(wèn)題三：宅基地征收到底該怎么給補(bǔ)償？】

農(nóng)戶最關(guān)心的補(bǔ)償條件問(wèn)題，單看《土地管理法》第48條是看不出來(lái)的。48條規(guī)定的都是些原則、方式，其中有幾點(diǎn)值得再?gòu)?qiáng)調(diào)一下：

1.農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)單列，不得以“地上附著物”這一概念對(duì)農(nóng)民住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償；

4.對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償。事實(shí)上，在對(duì)房屋的補(bǔ)償部分與城市房屋拆遷是雷同的，只要是拆除房屋導(dǎo)致的直接損失，都應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。不能因?yàn)榉课菔寝r(nóng)村的或者法律上沒(méi)有明文的直接規(guī)定就不補(bǔ)，那個(gè)“等”字是留給各地進(jìn)行細(xì)化規(guī)定的。

在這4大原則的基礎(chǔ)上，各省市會(huì)有自己的宅基地上房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定?！暗劐X”+“房錢”+“補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)”的補(bǔ)法通常都是類似的。

“補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)”這部分有沒(méi)有是要看我們是否符合住房困難的保障政策，以及是否在規(guī)定期限內(nèi)配合了簽約騰房，不是每戶都有的。

前兩項(xiàng)則是所有農(nóng)戶的關(guān)注核心?！暗劐X”即宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，或者叫土地使用權(quán)基價(jià)，一般與當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一致（這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可在各省政府的官網(wǎng)上查到），個(gè)別地方會(huì)有細(xì)微差別。

“房錢”就是房屋的重置成新價(jià)，有些地方規(guī)定可通過(guò)專業(yè)評(píng)估計(jì)算得出，那么農(nóng)戶有權(quán)參與選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且對(duì)評(píng)估全程參與、監(jiān)督，對(duì)評(píng)估結(jié)果有權(quán)申請(qǐng)復(fù)核、專家委員會(huì)鑒定。

實(shí)踐中，地錢不給只給房錢，房錢標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”不讓評(píng)估，無(wú)證房屋面積不予補(bǔ)償或僅給予較低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償?shù)纫幌盗袉?wèn)題都會(huì)影響宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償數(shù)額，但對(duì)于被拆遷村民而言，上面這些是我們首先需要弄懂的。

在明律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，把握住征收的程序和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議搬遷則因其“商量著來(lái)”“不具有行政強(qiáng)制性”的特征而在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上不應(yīng)低于征收拆遷（否則老百姓憑什么簽約同意開(kāi)發(fā)商來(lái)拆除我的房子呢），我們就不會(huì)在宅基地上房屋拆遷中吃虧上當(dāng)。在《土地管理法實(shí)施條例》修訂前，農(nóng)村征地的程序仍存在一些不確定性，各地在操作中也會(huì)存在些許的區(qū)別，這都需要大家在2021年新年伊始睜大眼睛，盯緊自家正在或即將經(jīng)歷的征地拆遷項(xiàng)目，確保自己賴以居住生活的家園能夠在拆遷后重獲新生。