商鋪拆遷律師維權(quán)案例之二十七/ 辦案律師：張?jiān)蓭?/ 關(guān)鍵詞：商鋪拆遷、拆遷賠償、拆遷補(bǔ)償

一、商鋪拆遷律師案情介紹

2007年秋，遼寧省朝陽(yáng)市建平縣百旺豪庭商住樓拆遷項(xiàng)目動(dòng)遷，拆遷人為XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。在拆遷范圍內(nèi)，白秋風(fēng)（化名）經(jīng)營(yíng)有一家社區(qū)牙科診所，建筑面積為53.5平方米。拆遷人欲對(duì)白秋風(fēng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償按50元每月每平方米計(jì)算。然而，由于安置房尚未建起，白秋風(fēng)表示同意原方位回遷，但營(yíng)業(yè)損失需按400元每月每平方米補(bǔ)償三年，以減少不可預(yù)期的受償風(fēng)險(xiǎn)。雙方最終未能達(dá)成合意。

2008年6月下旬，建平縣城鄉(xiāng)建設(shè)局依拆遷人申請(qǐng)對(duì)白秋風(fēng)作出《房屋拆遷裁決書(shū)》，裁決拆遷人對(duì)白秋風(fēng)進(jìn)行商業(yè)用房安置（安置房為前文所述的未建房屋），回遷樓房面積與原產(chǎn)權(quán)面積相同部分實(shí)行還原，超出原產(chǎn)權(quán)面積部分按該拆遷區(qū)域商業(yè)用房回遷優(yōu)惠價(jià)格9750元每平方米結(jié)清差價(jià)款；對(duì)被拆遷房屋營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為給予年?duì)I業(yè)損失補(bǔ)償人民幣98950元，超過(guò)一年不能交付使用按271.1元每日給予賠償。

時(shí)至9月中旬，《房屋拆遷糾紛裁決書(shū)》行將進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序之際，白秋風(fēng)委托律師救濟(jì)其拆遷之利。

二、商鋪拆遷律師辦案掠影

辦案第一輯：捆綁之訴！

成為代理人伊始，化解拆遷裁決的強(qiáng)制執(zhí)行程序便成為王秋風(fēng)代理律師的第一職責(zé)擔(dān)當(dāng)，為此，對(duì)案情做到清晰掌握的律師在同一時(shí)間內(nèi)分別以建平縣發(fā)展和改革委員會(huì)、建平縣城鄉(xiāng)建設(shè)局為被告，向建平縣法院提起四個(gè)訴訟，其訴訟客體分別為《關(guān)于核準(zhǔn)XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)百旺豪庭商住樓項(xiàng)目的通知》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》、《房屋拆遷糾紛裁決書(shū)》，訴請(qǐng)撤銷該四項(xiàng)違法具體行政行為。

四個(gè)捆綁之訴，在小小的縣城內(nèi)引起了軒然大波，頂著壓力的地方法院采取了不予立案的應(yīng)對(duì)方案。針對(duì)這一“常規(guī)”阻力，律師以委托人名義向朝陽(yáng)市中級(jí)人民法院遞交了《立案申請(qǐng)書(shū)》，指出建平縣法院拒絕立案亦拒絕出具不予受理手續(xù)的行為違反了《人民法院審判紀(jì)律處分辦法》，請(qǐng)求中院予以立案。朝陽(yáng)市中級(jí)人民法院受理了白秋風(fēng)訴《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》兩個(gè)案件。

辦案第二輯：和談風(fēng)波！

繼“訴訟風(fēng)浪”形成同時(shí)，承案律師向拆遷人發(fā)出了《律師函》，對(duì)其曉之以理：被拆遷人白秋風(fēng)一方有意以“和”為貴，但若有違法拆遷導(dǎo)致被拆遷人利益受損，該行為必將受到法律追責(zé)。

剛?cè)峒媸┲?，拆遷人方的一位副總經(jīng)理出面與被拆遷人一方進(jìn)行積極接洽。一番友好協(xié)商之后，該位副總經(jīng)理代表拆遷人表示：安置房已處于在建狀態(tài)，且依據(jù)規(guī)劃文件調(diào)換給白秋風(fēng)的房屋面積大于原產(chǎn)權(quán)房屋面積，拆遷人將放棄近乎10萬(wàn)元的房屋差價(jià)額；此外，直到房屋交付使用，拆遷人將按每年15萬(wàn)元對(duì)白秋風(fēng)進(jìn)行營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償。

然而，只待簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的白秋風(fēng)卻始終沒(méi)有等到拆遷人的一紙協(xié)議。原來(lái)蹊蹺在于：另一位前期負(fù)責(zé)白秋風(fēng)拆遷談判的副總經(jīng)理對(duì)前述補(bǔ)償方案堅(jiān)決反對(duì)，遂，協(xié)議事宜就此被擱置！

辦案第三輯：偷拆事件！

糾紛化解機(jī)會(huì)曇花一現(xiàn)之后，律師不禁開(kāi)始思量新的突破點(diǎn)?！疤て畦F鞋無(wú)覓處，得來(lái)全不費(fèi)工夫”——9月的最后一天，拆遷人悍然采取了其他地方拆遷案件中拆遷人經(jīng)常使用的偷拆之法。針對(duì)此，律師一方面將這一非法偷拆行為予以刑事立案，一方面發(fā)函至建平縣城鄉(xiāng)建設(shè)局要求其查處拆遷人的偷拆行為，追究其行政責(zé)任，此外，律師還對(duì)拆遷人提起了民事侵權(quán)之訴，要求其恢復(fù)原狀。

刑事、行政、民事三大公力救濟(jì)的震懾之下，拆遷人統(tǒng)一了內(nèi)部的爭(zhēng)執(zhí)意見(jiàn)，與白秋風(fēng)簽署了姍姍來(lái)遲的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，律師也帶著委托人的滿意功成身退！

三、商鋪拆遷律師律師說(shuō)法

時(shí)逾半年，白秋風(fēng)一案跌跌宕宕、起起伏伏地走向最終的圓滿解決，其維權(quán)過(guò)程之精神內(nèi)核可以概括為剛?cè)峒媸?

一方面，在商業(yè)利益誘惑面前，開(kāi)發(fā)商出身的拆遷人往往無(wú)所不用其極，且盲目地自信著。對(duì)于這樣的拆遷人，無(wú)論是富于技術(shù)性的談判，還是令人潸然淚下的乞憐，甚或是呈武夫之勇的釘子戶策略，都難以單獨(dú)成為其放棄部分拆遷利益的動(dòng)因。因此，以事實(shí)和法律作為主張權(quán)利的權(quán)威“代言人”，將拆遷糾紛關(guān)系納入法律的調(diào)整范圍，倚靠國(guó)家機(jī)關(guān)來(lái)解決糾紛是拆遷維權(quán)人不二法門(mén)的選擇。當(dāng)然，不容忽視的是我國(guó)法治建設(shè)尚不成熟，地方法治程度更乏善可陳。所以，地方拆遷案件的法律維權(quán)在半個(gè)世紀(jì)內(nèi)注定要成為一個(gè)艱難困苦玉汝于成的過(guò)稱。

另一方面，與具有權(quán)威性、強(qiáng)效性、震懾性的剛性法律救濟(jì)相對(duì)應(yīng)的是，于法律體系之外和拆遷人的智謀談判也是基本要件。談判堪稱拆遷中的家常便飯！幾乎百分之百的拆遷戶都會(huì)有此經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然，經(jīng)驗(yàn)也表明，不同的人取得了不同的談判成績(jī)。究其原因在于談判的籌碼不同。多的籌碼意味著多的談判勝算，反之則意味著談判無(wú)望。因此，通過(guò)剛性救濟(jì)手段營(yíng)造了迫使拆遷人部分退出“與民爭(zhēng)利”的壓力氛圍之后，以適當(dāng)姿態(tài)與拆遷人回到談判席往往能使維權(quán)水到渠成！

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中有一個(gè)李嘉圖-穆勒定律：社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步是以犧牲某些階級(jí)或階層

的利益為代價(jià)，被稱為絕對(duì)合理的必然規(guī)律。因此，自古以來(lái)的“和諧”只能是一個(gè)相對(duì)論域內(nèi)的理念，而不具有對(duì)世性。拆遷是城市化文明建設(shè)中自始貫穿的主題，而這一主題中的拆遷人與被拆遷人又以利益為警戒線而兩軍對(duì)壘。其中強(qiáng)勢(shì)的那一方，一旦沖破那微妙的一線之隔，糾紛也將成為絕對(duì)結(jié)果。而此時(shí)，剛?cè)峒媸┍闶且粋€(gè)法律人對(duì)弱勢(shì)一方的維權(quán)思考。