商鋪拆遷律師維權(quán)案例之二十五/ 辦案律師：楊在明律師 / 關(guān)鍵詞：以租代買、房屋拆遷、政府信息公開(kāi)、逼遷
一、商鋪拆遷律師案情介紹
2000年12月29日，江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)胡埭鎮(zhèn)某村村民王書(shū)迪（化名）以“以租代買”的方式與胡埭村委會(huì)簽訂了《房屋租賃協(xié)議書(shū)》，約定租賃年限為60年，并注明“因購(gòu)買時(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，遂僅先簽訂了租賃協(xié)議，由售賣方村委會(huì)幫助辦理產(chǎn)權(quán)證”。此后，村委會(huì)遲遲未幫其辦理產(chǎn)權(quán)證，王書(shū)迪和老公李玉才（化名）一直將此房屋用于網(wǎng)吧經(jīng)營(yíng)，生意興隆。
然而看似平靜祥和的生活下卻潛伏著涌動(dòng)的暗流……2010年王書(shū)迪和李玉才苦心經(jīng)營(yíng)的店面因無(wú)錫市公共工程建設(shè)中心實(shí)施的楊湖路延伸項(xiàng)目而被納入拆遷范圍。動(dòng)遷后，動(dòng)遷人員時(shí)不時(shí)就會(huì)上門(mén)逼遷，弄得王、李夫妻二人的網(wǎng)吧生意無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。而且，動(dòng)遷人員說(shuō)得比較清楚，要結(jié)束這場(chǎng)無(wú)妄之災(zāi)，就要簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。但是，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)極其不合理這一點(diǎn)委實(shí)難以讓李玉才一家忍痛簽約。萬(wàn)般無(wú)奈的他們，最終選擇了訴諸法律。
二、商鋪拆遷律師辦案掠影
耐心傾聽(tīng)當(dāng)事人的講述，細(xì)細(xì)研讀當(dāng)事人帶來(lái)的材料后，承案律師判斷本案風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較低：第一，當(dāng)事人法律意識(shí)較強(qiáng)，委托律師代理的時(shí)間比較及時(shí)；第二，當(dāng)事人比較理性，提出的要求合理合法。胸有成竹的律師當(dāng)即設(shè)計(jì)好了拆遷維權(quán)方案……
辦案第一輯：博弈之初，律師函的作用
鑒于當(dāng)事人雖及時(shí)委托卻也已陷入被逼拆的惶恐之中，介入案件第一步，雷厲風(fēng)行的律師當(dāng)即分別向無(wú)錫市濱湖區(qū)人民政府、無(wú)錫市濱湖區(qū)胡埭鎮(zhèn)人民政府、無(wú)錫市濱湖區(qū)胡埭鎮(zhèn)拆遷辦、無(wú)錫市濱湖區(qū)胡埭鎮(zhèn)胡埭村民委員會(huì)、無(wú)錫市公共工程建設(shè)中心、無(wú)錫市雨房拆遷有限公司發(fā)出律師函。
? ? ? ?律師函擲地有聲地列出如下五點(diǎn)：第一，拆遷須以經(jīng)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)并具備法律規(guī)定的條件為前提，為實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱，望貴方提供拆遷許可證（或征收決定書(shū)）及其它前置文件以證明本次拆遷項(xiàng)目的合法性；第二，望貴方不要采用中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法手段，及采取暴力、威脅手段或者突擊、“株連”等方式強(qiáng)制委托人搬遷，否則不僅損害委托人的利益，最終也會(huì)損害貴方的自身利益；第三，望貴方正確約束己方工作人員的行為，勿使他們借拆遷為名從事違法犯罪活動(dòng)或其他可能有損委托人權(quán)利的違法活動(dòng)；第四，委托人未簽訂任何拆遷補(bǔ)償協(xié)議，未經(jīng)法院裁判貴方無(wú)權(quán)對(duì)委托人的房屋實(shí)施前置拆除，否則將構(gòu)成刑事犯罪，委托人有權(quán)采取相應(yīng)措施制止貴方的犯罪行為，其一切后果將有貴方承擔(dān)；第五，在補(bǔ)償合理的情況下，委托人具有充分的誠(chéng)意與貴方平等協(xié)商以達(dá)成合意，望雙方通過(guò)平等對(duì)話的方式和諧解決委托人房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，從而有效實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧和人民權(quán)利的真正保障。
辦案第二輯：蓄勢(shì)待發(fā)，信息公開(kāi)做鋪墊
做好全面鋪墊工作后，按照已成竹在胸的維權(quán)方案，律師穩(wěn)步推進(jìn)維權(quán)第二步——通過(guò)相關(guān)信息公開(kāi)工作，掌握相關(guān)項(xiàng)目信息，保全證據(jù)。
鋪墊第一波：
2011年8月在律師的指導(dǎo)下，當(dāng)事人先后向江蘇省國(guó)土資源廳、無(wú)錫市發(fā)展和改革委員會(huì)、無(wú)錫市規(guī)劃局、無(wú)錫市國(guó)土資源局濱湖分局、無(wú)錫市人民政府拆遷管理辦公室等部門(mén)申請(qǐng)相關(guān)信息公開(kāi)，要求相關(guān)部門(mén)出示相關(guān)的收回國(guó)有土地文件（涉及集體土地的應(yīng)當(dāng)提供征地批文）、立項(xiàng)文件、規(guī)劃許可文件、國(guó)有土地批準(zhǔn)文件等合法的用地手續(xù)。
此次申請(qǐng)信息公開(kāi)得到兩方面有分量的籌碼：第一，江蘇省國(guó)土資源廳收到信息公開(kāi)申請(qǐng)后，以申請(qǐng)表申請(qǐng)不清楚及應(yīng)由市、縣國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)為由，拒絕提供申請(qǐng)信息公開(kāi)相關(guān)材料；第二，律師了解到該項(xiàng)目至今尚停留在立項(xiàng)階段，并未辦理任何的用地批準(zhǔn)手續(xù)，更有甚者，當(dāng)事人房屋所在地塊至今尚未履行任何征地程序，依然為集體土地。
期間小插曲：
第一波的信息公開(kāi)申請(qǐng)發(fā)出后，我們看到了可喜的收獲——談判籌碼的有效積累。誰(shuí)知好事多磨！或許是拆遷方的心虛和深感措手不及，逼遷的小火苗似有燎原的趨勢(shì)：拆遷方聘用大量社會(huì)閑散人員打著拆遷的旗號(hào)肆意行上門(mén)圍堵、限制當(dāng)事人一家看出行、損壞當(dāng)事人屋內(nèi)物品、非法闖入當(dāng)事人屋內(nèi)恐嚇毆打當(dāng)事人等種種違法犯罪行為。動(dòng)遷人員的行為遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其行為規(guī)則的底線！不僅如此，拆遷方還公然叫囂隨時(shí)要來(lái)拆當(dāng)事人的房屋，氣焰十分囂張，令人發(fā)指！律師見(jiàn)狀立馬根據(jù)實(shí)情向相關(guān)公安機(jī)關(guān)遞交了《求救函》以保護(hù)當(dāng)事人處在極度危險(xiǎn)中的合法財(cái)產(chǎn)，才使得維權(quán)之旅越過(guò)這段不愉快的小插曲繼續(xù)進(jìn)行……
鋪墊又一波：
平息拆遷方的囂張氣焰后，律師快馬加鞭，果斷出擊，掀起了又一輪的信息公開(kāi)申請(qǐng)。目的是積累更多的有利籌碼！
為了進(jìn)一步的考察拆遷項(xiàng)目的合法性，律師又向無(wú)錫市規(guī)劃局、無(wú)錫市交通運(yùn)輸局等部門(mén)發(fā)出信息公開(kāi)申請(qǐng)……
辦案第三輯：多管齊下，復(fù)議、訴訟、談判只為合理補(bǔ)償
通過(guò)信息公開(kāi)申請(qǐng)獲得重要復(fù)議、訴訟、談判籌碼后，接下來(lái)的工作就是合理利用這些籌碼，通過(guò)系統(tǒng)安排設(shè)計(jì)各個(gè)維權(quán)途徑，多管齊下，最終促進(jìn)談判的成功進(jìn)行。
維權(quán)途徑一：復(fù)議、訴訟步步緊逼
維權(quán)經(jīng)過(guò)重要的蓄勢(shì)待發(fā)后，接下來(lái)的動(dòng)作很是關(guān)鍵。律師從兩方面入手出擊：第一方面，針對(duì)江蘇省國(guó)土資源廳的行政不作為提起行政訴訟；第二方面雙管齊下：①通過(guò)行政復(fù)議的方式請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)錫市人民政府拆遷管理辦公室錫政拆通（2010）第77號(hào)《無(wú)錫市市區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置通知書(shū)》違法并予以撤銷；②先后通過(guò)復(fù)議、訴訟的方式請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)錫市發(fā)展和改革委員會(huì)作出的錫發(fā)改許交能（2010）130號(hào)《關(guān)于楊湖路延伸工程項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》違法并予以撤銷。并就第二方面中的②從四個(gè)角度咄咄直戳無(wú)錫市發(fā)展和改革委員會(huì)的痛處：第一，作出行政批復(fù)前沒(méi)有按照《行政許可法》告知利害關(guān)系人有陳述、申辯、聽(tīng)證的權(quán)利；第二，批復(fù)行為侵犯了當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)；第三，當(dāng)事人房屋所在地塊尚未征為國(guó)有土地，在集體土地上頒發(fā)立項(xiàng)批復(fù)文件系重大違法；第四，該項(xiàng)目系政府投資項(xiàng)目，投資計(jì)劃不透明。
維權(quán)途徑二：兩份查處申請(qǐng)函
這一輪無(wú)形的硬仗打下來(lái)，給相關(guān)行政機(jī)關(guān)造成了不小的壓力。我方的氣場(chǎng)呈增強(qiáng)之勢(shì)，談判平臺(tái)即將建立，對(duì)話時(shí)機(jī)日漸成熟……
此刻，律師運(yùn)籌帷幄，繼續(xù)加大火候，于2011年10月，就無(wú)錫市公共工程建設(shè)中心對(duì)楊湖路延伸段項(xiàng)目無(wú)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，無(wú)地上劃撥手續(xù)，無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證即擅自違法拆遷、違法建設(shè)的行為先后向無(wú)錫市國(guó)土資源局和無(wú)錫市規(guī)劃局提交查處申請(qǐng)函，請(qǐng)求依法進(jìn)行查處其違法拆遷、違法建設(shè)的行為。
維權(quán)途徑三：渠道疏通，打好談判最后一仗
通過(guò)步步為營(yíng)、穩(wěn)扎穩(wěn)打的積累，終于迎來(lái)了厚積薄發(fā)之時(shí)。此時(shí)的律師一改之前的利用扎實(shí)的法律基本功和技巧據(jù)理力爭(zhēng)的氣勢(shì)，轉(zhuǎn)而運(yùn)用更加婉轉(zhuǎn)和柔韌的方式與拆遷方展開(kāi)了數(shù)次談判。如果說(shuō)之前律師在“拆遷維權(quán)舞臺(tái)”上已經(jīng)著重淋漓盡致的展現(xiàn)了一個(gè)拆遷精英律師剛直的戰(zhàn)士之美，那么在這個(gè)階段他演繹的則是智慧拆遷律師的柔韌的謀士之美。最終，具有全局觀念的律師，通過(guò)精準(zhǔn)的分寸拿捏，于2011年11月，通過(guò)多次拆遷補(bǔ)償?shù)恼勁?，最終為當(dāng)事人李玉才、王書(shū)迪一家贏得了接近20萬(wàn)元的補(bǔ)償。
三、商鋪拆遷律師律師說(shuō)法
本案雖不算曲折和特別，但它作為一則經(jīng)典的體現(xiàn)拆遷維權(quán)基本常規(guī)流程的案例，對(duì)于我們學(xué)習(xí)了解拆遷維權(quán)的基本流程及相關(guān)注意事項(xiàng)是有一定的幫助作用的。
在此筆者再次提醒大家，一定要“信法”、“信專業(yè)”！具體來(lái)說(shuō)就是，面對(duì)拆遷一定用理智去維權(quán)，了解法律，未雨綢繆，必要的時(shí)候及時(shí)委托律師介入，這樣的“文斗 ”，不僅能避免基于非理智的“武斗”給您造成不必要的、甚至是無(wú)法挽回的損失和傷害，還能在最大限度內(nèi)保護(hù)您的合法財(cái)產(chǎn)，維護(hù)您的合法權(quán)益！
