摘要：違建處置始終是征拆領(lǐng)域的核心問(wèn)題，也是近年來(lái)持續(xù)升溫的行政法領(lǐng)域熱點(diǎn)。究竟什么樣的房屋會(huì)被認(rèn)定成違建進(jìn)而遭拆除？什么情況下這種結(jié)局將會(huì)是難以逆轉(zhuǎn)的？老百姓又能從中學(xué)到些什么呢？,

違建處置始終是征拆領(lǐng)域的核心問(wèn)題，也是近年來(lái)持續(xù)升溫的行政法領(lǐng)域熱點(diǎn)。究竟什么樣的房屋會(huì)被認(rèn)定成違建進(jìn)而遭拆除？什么情況下這種結(jié)局將會(huì)是難以逆轉(zhuǎn)的？老百姓又能從中學(xué)到些什么呢？本文，在明律師就為大家解讀這一問(wèn)題。

情形一：房屋建在耕地等農(nóng)用地上

這種情況下，房屋被作為違建拆除的概率接近百分之百！

《土地管理法》第4條規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；

而建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅建設(shè)用地等。

據(jù)此，土地有嚴(yán)格的農(nóng)用地和建設(shè)用地的區(qū)分，農(nóng)用地上依法是不允許蓋房的，這可以從《土地管理法》第37條中看到。

違法占地的房屋面臨的結(jié)果基本就是拆除或者沒(méi)收，沒(méi)收后大概率也還是要被拆除。

絕大多數(shù)耕地都已被劃為永久基本農(nóng)田，故此在耕地上建造的房屋通過(guò)“限期改正”后補(bǔ)辦證件的可能性也著實(shí)微乎其微。

農(nóng)民朋友們一定要謹(jǐn)記，違法占地的后果十分嚴(yán)重，一定要堅(jiān)決杜絕此類新增違建。而至于存量的部分，一般也只能通過(guò)征收拆遷、騰退、清理整治等行動(dòng)逐步拆除并恢復(fù)土地原用途。

同理，林地、草地也都有其法定用途，與用途不符的房屋原則上都會(huì)面臨拆除處置。

情形二：房屋嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64、65條分別規(guī)定了違反城市和鄉(xiāng)村莊規(guī)劃的違建處置。這里需要區(qū)分“一般違法”和“嚴(yán)重違法”兩種程度：尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正并處罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的也要沒(méi)收。

至于何為“尚可改正”的，可參考剛剛于2020年11月施行的《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第12條：

本規(guī)定第十一條所稱尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的違法建設(shè)，包括：

（一）未依法取得規(guī)劃許可證件，但已經(jīng)取得選址意見(jiàn)書(shū)、規(guī)劃綜合實(shí)施方案等規(guī)劃文件，且按照前述規(guī)劃文件的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的；

（二）未按照規(guī)劃許可證件許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，但可以通過(guò)改建或者部分拆除達(dá)到符合許可的內(nèi)容的。

簡(jiǎn)言之，“一般違法”通常是建立在獲取了一部分規(guī)劃文件的基礎(chǔ)上，未經(jīng)任何批準(zhǔn)就擅自建造的房屋往往很難夠得上允許“改正”的條件，等待它的仍會(huì)是被限期拆除。

不過(guò)對(duì)于農(nóng)村宅基地上房屋而言，則要更多的考慮歷史遺留原因的影響：村民使用宅基地建設(shè)住宅應(yīng)當(dāng)履行規(guī)劃許可手續(xù)；特定時(shí)期未經(jīng)批準(zhǔn)使用宅基地進(jìn)行村民住宅建設(shè)，符合村莊規(guī)劃的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其依法補(bǔ)辦審批手續(xù)……

也就是說(shuō)，農(nóng)民建房通常要確保建造在經(jīng)審批獲取的宅基地上，才有經(jīng)違建查處被保留下來(lái)的可能性。司法裁判中也可看到類似的案例，對(duì)于自行翻建確實(shí)老舊、危險(xiǎn)的唯一居住房屋的，可不予以限期拆除。

情形三：影響河道管理、行洪安全的房屋

河道、湖泊范圍內(nèi)的障礙物和占用河道土地建設(shè)的房屋是一類較為特殊的違建。對(duì)其的查處并不直接適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》或者《土地管理法》，而是另有專門的法規(guī)予以調(diào)整規(guī)制。

最高人民法院在（2019）最高法行申10324號(hào)行政裁定書(shū)中對(duì)處于河道、湖泊范圍內(nèi)的障礙物的處置做了如下論述：

《防洪法》第二十二條第二款規(guī)定，禁止在河道、湖泊管理范圍內(nèi)建設(shè)妨礙行洪的建筑物、構(gòu)筑物，從事影響河勢(shì)穩(wěn)定、危害河岸堤防安全和其他妨礙河道行洪的活動(dòng)。

第四十二條第一款規(guī)定，對(duì)河道、湖泊范圍內(nèi)阻礙行洪的障礙物，按照誰(shuí)設(shè)障、誰(shuí)清除的原則，由防汛指揮機(jī)構(gòu)責(zé)令限期清除；逾期不清除的，由防汛指揮機(jī)構(gòu)組織強(qiáng)行清除，所需費(fèi)用由設(shè)障者承擔(dān)。

裁判認(rèn)為，這一類拆除行為屬于行政強(qiáng)制措施而非行政強(qiáng)制執(zhí)行，其執(zhí)行程序與拆除一般違建有所差異。

一方面，帶有“解危排險(xiǎn)”性質(zhì)的強(qiáng)制措施往往落實(shí)較快，不會(huì)留給當(dāng)事人太多拖延的時(shí)間；另一方面，若當(dāng)事人不能舉證證明其拆除、清理行為影響了自己的合法權(quán)益，則其拆除行為即便程序違法也較難主張賠償或者補(bǔ)償。

而在最高法作出的（2020）最高法行申6391號(hào)行政裁定書(shū)中，則針對(duì)占用河道土地建設(shè)房屋的問(wèn)題給出了觀點(diǎn)：

《河道管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定，在河道管理范圍內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)，必須報(bào)經(jīng)河道主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；涉及其他部門的，由河道主管機(jī)關(guān)會(huì)同有關(guān)部門批準(zhǔn)：

（一）采砂、取土、淘金、棄置砂石或者淤泥；

（二）爆破、鉆探、挖筑魚(yú)塘；

（三）在河道灘地存放物料、修建廠房或者其他建筑設(shè)施；

（四）在河道灘地開(kāi)采地下資源及進(jìn)行考古發(fā)掘。

在此情形下，若當(dāng)事人無(wú)法證明其建房行為已獲取河道主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，僅憑其與村委會(huì)簽訂的土地承包合同是不能證明其房屋系合法建筑的。

不過(guò)需要指出的是，根據(jù)《河道管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)前述違法占用河道土地建房的行為是允許責(zé)令糾正違法行為、采取補(bǔ)救措施的。但在實(shí)踐中拆除仍是較大概率的處置方式。

在明律師最后要提示大家的是，上述3種情形下的房子雖依法難逃被拆除的結(jié)局，但行政機(jī)關(guān)仍應(yīng)當(dāng)依照法定程序查處和拆除，不能因?yàn)槠洹皯?yīng)當(dāng)拆”而亂拆一氣，給當(dāng)事人造成擴(kuò)大損失。當(dāng)事人也有可能根據(jù)具體個(gè)案情況爭(zhēng)取到適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，將自己的損失降下來(lái)。

在面臨“限期拆除”的決定或者通知時(shí)，大家別忘了在專業(yè)律師的指導(dǎo)下酌情考慮提起復(fù)議或者訴訟，進(jìn)而在協(xié)商溝通中找到既能確保土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、河道防洪法規(guī)的落實(shí)，又能秉持“比例原則”控制損失的解決之道。（王小明/文）