摘要：　在房屋租賃市場上，出租人和承租人雖為民法領域平等的民事主體，但其實際地位卻相去甚遠。出租人只要一個不樂意，就要撕毀合同攆承租人離開，承租人則很可能處于居無定所的狀態(tài)下，且承租房屋的居住環(huán)境根本無法保障，完全處于無下限的狀態(tài)。,

　　在房屋租賃市場上，出租人和承租人雖為民法領域平等的民事主體，但其實際地位卻相去甚遠。出租人只要一個不樂意，就要撕毀合同攆承租人離開，承租人則很可能處于居無定所的狀態(tài)下，且承租房屋的居住環(huán)境根本無法保障，完全處于無下限的狀態(tài)。

　　近日，《北京市住房租賃條例》發(fā)布，并將于2022年9月1日起正式施行。根據(jù)該條例，北京對住房租賃市場的多個方面進行了嚴格規(guī)范，突出保障以“北漂”為代表的承租人的合法權益。在明律師重點為大家解讀以下4方面問題。

　　一、政府出手干預穩(wěn)租金

　　《條例》第60條明確指出，相關部門應加強住房租賃價格監(jiān)測并健全相關預警機制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報國務院備案。

　　需要指出的是，這樣的價格干預措施具有行政強制性，出租人應當執(zhí)行。如不執(zhí)行將面臨市場監(jiān)督管理部門的依法處理。

　　二、第三方資金監(jiān)管，押金不能隨意收

　　房屋租賃中所謂“押金”歷來是租賃雙方地位不對等的反映，無限度的收取押金也給承租人租賃住房制造了巨大的經(jīng)濟壓力，這與住房租賃的民生保障性質是背道而馳的。

　　《條例》第36條對這一老大難問題作出了規(guī)范和限制：租賃企業(yè)收取租房押金，一般不得超過一個月租金，并需要通過第三方賬戶進行托管。

　　租賃企業(yè)向承租人收取租金時，一般單次不得超過3個月的租金，超收的應當納入監(jiān)管。住房租賃合同期滿或者解除的，除抵扣租金、違約金以及其他費用外，住房租賃企業(yè)應當自承租人返還住房后3個工作日內向承租人退還剩余押金、租金。

　　這一規(guī)定無疑對于承租人的權益保障而言是重大利好，“押一付三”已是極限，再想多收押金可就涉嫌違法了。

　　三、明確規(guī)范治理住房租賃亂象，隔斷房要涼涼了

　　《條例》第13條等條款重點加強對承租人合法權益的保護，對一些出租房亂象行為進行了明確規(guī)范。

　　1. 房屋需具備供水、供電等基本居住條件;

　　2. 以原規(guī)劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構，起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住;

　　3. 房屋要符合國家和本市關于建筑、治安、室內空氣質量等安全規(guī)定和標準。住房租賃企業(yè)對租賃住房進行裝修裝飾的，應當征得所有權人同意，并遵守室內裝修裝飾相關規(guī)定和標準，保障租賃住房安全。

　　4. 禁止將違法建設和其他依法不得出租的房屋出租。

　　此前，曾發(fā)生過因違建清理整治致使承租人被轟到大街上的事情。該條規(guī)定提示承租人，在租賃房屋時要明確要求查看涉案房屋的不動產(chǎn)權證書，對無法證明其系合法建造的無證房屋不要輕易租賃。

　　5. 出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房;

　　出租人無故上門“攆人”是房屋租賃亂象中對承租人權益影響最大的惡劣行為。事實上，租賃合同一經(jīng)生效，涉案房屋的占有、使用權利即歸承租人所有。出租人在未取得承租人同意的情況下無權侵擾承租人的正常生活，更不可采取上述性質惡劣的違法逼迫行徑。

　　違反以上規(guī)定的個人或企業(yè)將面臨高額罰款，最高罰款金額可達100萬元。除了有高額罰款外，涉事單位也可能面臨停業(yè)整頓等行政處置措施。

　　四、用于租賃的住房不僅限于城市國有土地上房屋

　　租賃房源緊張是導致前述租賃雙方“地位不平等”的關鍵因素?！稐l例》在第4章明確將農(nóng)村集體土地上房屋有條件的納入到可租賃房源中來，無疑是為城鄉(xiāng)融合發(fā)展打開了新思路。

　　《條例》第57條規(guī)定，在落實戶有所居、保障本村村民住房需求的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員可以按照國家和本市關于農(nóng)村宅基地以及宅基地上的房屋建設管理使用的規(guī)定，將農(nóng)村宅基地上閑置住房出租用于居住。

　　鼓勵農(nóng)村根據(jù)本村發(fā)展實際，通過廣泛協(xié)商，制定宅基地住房租賃管理規(guī)約，并按照法定程序將有關內容納入村規(guī)民約，建立健全宅基地住房租賃村民自治機制。

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以通過與規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)合作等方式統(tǒng)一管理、出租農(nóng)村宅基地上閑置住房。

　　除去上述存量的宅基地上閑置房屋可投入住房租賃市場外，《條例》第55條還進一步鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用其集體經(jīng)營性建設用地建設新的租賃住房：

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以通過自建或者聯(lián)營、入股等方式利用集體建設用地建設、運營租賃住房。這種用于租賃的住房只準租不準售，與“小產(chǎn)權房”有本質區(qū)別，是得到政策許可和提倡的。

　　在明律師最后要提示房屋租賃當事人的是，這一條例的施行不僅將嚴厲打擊住房租賃市場常年存在的“退租難”、“隔斷間”、“甲醛房”等侵犯承租人合法權益的行為，也有利于加強住房租賃市場供需平衡、建立健全住房租賃服務平臺、推動住房租賃市場有序健康發(fā)展、進一步完善“租購并舉”住房制度。

　　《條例》內容看似更傾向于保障承租人的權益，實則有望實現(xiàn)出租雙方的互利雙贏。在租賃房屋過程中遇到任何難以自行協(xié)商、調解解決的糾紛，大家都可及時咨詢專業(yè)律師，在律師的指導下妥善化解紛爭，通過房屋租賃讓我們所生活的城市更加和諧美好。