摘要：城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民不能在農(nóng)村置地建房，這是法律規(guī)定也是政策底線(xiàn)，大家切不可頭腦一熱干出違法的事情來(lái)。而如果你正面臨著歷史上購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋所帶來(lái)在確權(quán)登記、補(bǔ)償安置等方面的種種困擾，一定要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，盡力爭(zhēng)取保住自己應(yīng)得的利益，將糾正當(dāng)年“不當(dāng)”行為所造成的可能的損失降到最低。,

    　　日前，山東省高級(jí)人民法院官方微信公眾號(hào)發(fā)布了題為《女子花16萬(wàn)買(mǎi)房后拆遷獲賠419萬(wàn)，賣(mài)家反悔 法院判了!》一文，報(bào)道了一起2018年裁判的拆遷補(bǔ)償利益糾紛案件。該起案件中，當(dāng)事人魏女士以城鎮(zhèn)居民的身份在10余年前購(gòu)買(mǎi)了村民劉女士的宅基地上房屋。結(jié)果2017年遇拆遷時(shí)涉及400多萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償利益，賣(mài)家劉女士反悔將魏女士訴至法院，要求分得一半的拆遷補(bǔ)償利益。最終，法院本著誠(chéng)信原則對(duì)本案作出裁判，對(duì)交易時(shí)就已存在的房屋所得的補(bǔ)償利益按7:3的比例分配，買(mǎi)方魏女士分得大頭。

　　這種案件大家看得多了，有些人難免容易產(chǎn)生誤解，覺(jué)得這是法律變相承認(rèn)了城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)房屋的“合法性”。甚至?xí)a(chǎn)生自己也去村里買(mǎi)一個(gè)院子，日后趕上拆遷騰退也能按判例分得70%補(bǔ)償?shù)南敕ā?/p>

　　不過(guò)在明律師必須要鄭重提示大家，這種案例看看就好了，千萬(wàn)不可認(rèn)為其具有“可復(fù)制性”。城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地或者房屋，幾十年來(lái)一直是違法且違反政策規(guī)定的。案例判的是過(guò)去的“歷史遺留問(wèn)題”，如今若再這么干，法律是絕不會(huì)保護(hù)你的不法所得利益的。

　　原《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》中規(guī)定，非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民取得宅基地要想予以確權(quán)登記即獲取合法身份，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情形分別處置：

　　1. 1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前即取得，范圍在《條例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記;

　　2. 1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)這一期間內(nèi)取得的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過(guò)批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明。

　　也就是說(shuō)，按照這份雖已廢止但其相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)仍延續(xù)適用的規(guī)定，城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民在1999年以前合法取得的農(nóng)村宅基地權(quán)利才有可能在今天獲得確權(quán)登記。1999年以后才取得的，無(wú)法確權(quán)登記。

　　2020年7月發(fā)布的《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問(wèn)答》，即所謂“77問(wèn)”中的第36問(wèn)進(jìn)一步指出，“國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)”文件《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房的，不予登記。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，即便是在1999年上述《通知》出臺(tái)前城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民取得的宅基地及房屋，也不是全都能算作“合法”而予以確權(quán)登記的。

　　按照《工作問(wèn)答》的規(guī)定，能夠確權(quán)登記的僅包括回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶(hù)的職工，退伍軍人、離(退)休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的情形。

　　換言之，那些與農(nóng)村完全非親非故的城里人購(gòu)買(mǎi)的宅基地及房屋，是無(wú)法辦理確權(quán)登記的。

　　自然資源部在2020年5月出臺(tái)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中更是直截了當(dāng)?shù)匾?guī)定，城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。

　　基于上述多年來(lái)保持連貫的政策規(guī)定，我們不難看出，城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及房屋很難具有合法性，難以完成確權(quán)登記。

　　那么一旦面臨拆遷騰退，涉案房屋的補(bǔ)償利益很可能會(huì)因其無(wú)證而嚴(yán)重縮水，給予本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的安置面積更可能與城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民完全無(wú)關(guān)。

　　個(gè)案中400萬(wàn)余元的拆遷補(bǔ)償利益，是因?yàn)槲号吭?jīng)經(jīng)審批加蓋過(guò)，且加蓋部分有證，這很可能有其特殊性，但卻絕非一般狀況。你如果“依樣畫(huà)葫蘆”也去購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋，大概率就沒(méi)有這么幸運(yùn)了。

　　更為重要的是，按照目前嚴(yán)格、規(guī)范的《土地管理法》及實(shí)施條例，這樣的買(mǎi)賣(mài)行為根本難以完成。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不會(huì)允許村民私自將房屋出售給城里人，即使要“盤(pán)活利用”也需要村里統(tǒng)一規(guī)劃、配置，不可能由著某些個(gè)人亂來(lái)。

　　而對(duì)于那些經(jīng)購(gòu)買(mǎi)取得宅基地和房屋的城里人，村集體還可能使用收取有償使用費(fèi)、“鼓勵(lì)”自愿有償退出等改革舉措，促使城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民盡快騰退宅基地，對(duì)于居民而言這無(wú)疑意味著一番苦戰(zhàn)。

　　綜合上述分析，在明律師最后要提示大家的是，城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民不能在農(nóng)村置地建房，這是法律規(guī)定也是政策底線(xiàn)，大家切不可頭腦一熱干出違法的事情來(lái)。而如果你正面臨著歷史上購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋所帶來(lái)在確權(quán)登記、補(bǔ)償安置等方面的種種困擾，一定要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，盡力爭(zhēng)取保住自己應(yīng)得的利益，將糾正當(dāng)年“不當(dāng)”行為所造成的可能的損失降到最低。