摘要：2022年及以后的征地拆遷，或?qū)@兩大項(xiàng)目類型向前推進(jìn)，城市范圍內(nèi)叫“更新”，農(nóng)村集體土地上的“征收”則依舊熱鬧。,

　　本該在農(nóng)歷新春和全國(guó)“兩會(huì)”后趨于活躍的征地拆遷領(lǐng)域因日前突如其來的新一波新冠疫情而被按下了暫停鍵，好多被征收人都表示現(xiàn)在疫情如此嚴(yán)重，全國(guó)各地皆是這般，自己家征地拆遷的事兒還是先等一等、看一看吧。在明律師也不妨利用這會(huì)兒給大家做一做預(yù)測(cè)：2022年及以后的征地拆遷，或?qū)@兩大項(xiàng)目類型向前推進(jìn)，城市范圍內(nèi)叫“更新”，農(nóng)村集體土地上的“征收”則依舊熱鬧。

　　【城市更新：商業(yè)拆遷+行政征收+微改造的混合體】

　　2022年的《政府工作報(bào)告》和日前國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)任務(wù)，都明確提及了“有序推進(jìn)城市更新”。

　　而2021年以來北京、上海、深圳、西安、重慶等多地出臺(tái)的城市更新地方性規(guī)定，也讓這一此前在廣東省以外并不為人所熟知的項(xiàng)目類型漸漸變得清晰了起來。

　　譬如2021年6月發(fā)布的《重慶市城市更新管理辦法》第29條規(guī)定，城市更新涉及國(guó)有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動(dòng)的，可通過協(xié)議搬遷、房屋征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式實(shí)施。

　　所謂的“所有權(quán)變動(dòng)”，指的就是土地或者房屋將因城市更新“易主”，搬遷補(bǔ)償也就是隨之而來的事情。

　　再多看一條大家就更明白了?！豆芾磙k法》第24條是這樣說的：充分發(fā)揮財(cái)政資金的撬動(dòng)作用，整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項(xiàng)財(cái)政資金統(tǒng)籌用于城市更新。

　　你看，城市更新作為一個(gè)“上位概念”，涵蓋了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和棚戶區(qū)改造，也包括了協(xié)議搬遷和房屋征收等性質(zhì)截然不同的行為模式。

　　有不拆的，也有拆的;有老百姓和房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)主體簽約的，也有地方政府直接出面從老百姓手里征收的。

　　結(jié)合目前實(shí)踐中的情形，在明律師先提示各位以下3點(diǎn)：

　　1. 確有“拆舊建新”強(qiáng)烈意愿的，要積極敦促業(yè)主大會(huì)、居民委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等充分履職，按各地規(guī)定提出書面申請(qǐng)和建議，不可單純消極等待;

　　2. 要充分了解房屋所在地城市更新政策，對(duì)照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、條件，弄清自己的房屋將可能面臨怎樣的改造模式，從而有針對(duì)性地做好準(zhǔn)備;舉例來說，若涉案房屋建成尚不足20年，且不存在較為嚴(yán)重的安全隱患，那么拆除重建的幾率就不大。

　　3. 一旦啟動(dòng)了“拆舊建新”，要牢牢把握戰(zhàn)機(jī)，增強(qiáng)業(yè)主大會(huì)在與市場(chǎng)主體協(xié)商談判中的“議價(jià)能力”，必要時(shí)可尋求專業(yè)律師的協(xié)助，爭(zhēng)取與開發(fā)商達(dá)成搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　請(qǐng)注意，一味“拖延”耗到“協(xié)議搬遷轉(zhuǎn)征收”未必是一件好事。須知，開發(fā)商作為市場(chǎng)主體是有較大的“自主”權(quán)利的，它會(huì)在能夠盈利的范圍內(nèi)考慮讓利的問題。

　　而政府征收則會(huì)嚴(yán)格控制成本，因?yàn)槠溥€要把征收過來的房屋再“賣”給開發(fā)商，自然不能干賠本的買賣。

　　換言之，城市更新項(xiàng)目中房屋權(quán)利人的“打法”或與此前的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有一定不同，大家要逐步適應(yīng)這種轉(zhuǎn)換，盡早讓專業(yè)律師介入。

　　【集體土地征收：全國(guó)統(tǒng)一程序，縣級(jí)政府全面負(fù)責(zé)】

　　城市更新畢竟只針對(duì)城市建成區(qū)范圍內(nèi)，余下的農(nóng)村集體土地，還得靠傳統(tǒng)的征收模式。鑒于2022年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的持續(xù)加力，農(nóng)村集體土地征收或迎來又一個(gè)“小高峰”。

　　在明律師在此前曾反復(fù)撰文強(qiáng)調(diào)“新程序”的不同于以往，“先簽約，后報(bào)批”之下，農(nóng)民切不可繼續(xù)消極等待征收土地公告的發(fā)布。這個(gè)發(fā)布出來，征地不是剛開始，而是快結(jié)束了，你能拿多少補(bǔ)償安置，也基本上被定得差不多了。

　　這類項(xiàng)目由縣級(jí)政府及其下轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、自然資源和規(guī)劃主管部門主導(dǎo)，政府直接和老百姓、村集體打交道。大家可著重關(guān)注以下5個(gè)要點(diǎn)：

　　1. 征地預(yù)公告標(biāo)志項(xiàng)目啟動(dòng)，沒有不行;

　　2. 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是必做的，被征地農(nóng)民應(yīng)有知情權(quán);

　　3. 征地補(bǔ)償安置方案可提出意見、要求聽證;

　　4. 不同意補(bǔ)償安置條件，就不要被迫簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議;

　　5. 征地批復(fù)可復(fù)議，征地補(bǔ)償安置決定可復(fù)議可訴訟。

　　需要提醒的是，征地補(bǔ)償安置決定作出后還會(huì)不會(huì)有責(zé)令限期交出土地決定，各地的規(guī)定存在明顯的差異。

　　被征地農(nóng)民要擦亮眼睛，盯緊你所收到的征地補(bǔ)償安置決定的內(nèi)容，若其僅決定了補(bǔ)償安置利益，而不包含限期騰房搬遷的表述，那么就還需要再作出責(zé)令限期交出土地決定;反之，則不需要再畫蛇添足，可直接據(jù)此申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　2021年11月施行的《浙江省土地管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定，個(gè)別未達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的被征收土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在征地補(bǔ)償安置決定規(guī)定的期限內(nèi)不騰退土地和房屋，也不在法定期限內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　征地補(bǔ)償安置協(xié)議約定的騰退期限和征地補(bǔ)償安置決定規(guī)定的騰退期限，不得早于設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府足額支付征收土地補(bǔ)償費(fèi)用的時(shí)間。

　　不長(zhǎng)的一條，得讀出3層意思來：

　　其一，僅憑征地補(bǔ)償安置決定就可申請(qǐng)司法強(qiáng)拆，不需要再作出責(zé)令限期交出土地決定;

　　其二，征地補(bǔ)償安置決定可復(fù)議也可訴訟，是整個(gè)征地補(bǔ)償程序中的核心救濟(jì)點(diǎn);

　　其三，必須“先補(bǔ)償，后搬遷”，補(bǔ)償安置未落實(shí)老百姓有權(quán)拒絕交出土地和房屋。

　　綜上所述，在明律師最后要提示大家的是，城市更新與集體土地征收或?qū)⒊蔀?022年及今后一段時(shí)期內(nèi)征拆的“鳥之雙翼，車之雙輪”，而二者在參與和權(quán)利救濟(jì)的思路、方法上有較大區(qū)別，具體操作中有大量復(fù)雜、專業(yè)的事情要落實(shí)。

　　僅僅紙上談兵、望文生義很容易導(dǎo)致維權(quán)的南轅北轍，待反應(yīng)過來可能是大勢(shì)已去。項(xiàng)目一有風(fēng)聲就及時(shí)咨詢專業(yè)律師，預(yù)先儲(chǔ)備法律支持力量，而不是等到房屋被強(qiáng)拆、土地被強(qiáng)占、補(bǔ)償利益被“定死”才幡然醒悟，這或許是未來征收拆遷領(lǐng)域權(quán)利救濟(jì)的常態(tài)。

　　回歸開頭，老想著等一等、看一看、觀望觀望，要不得。疫情之下你可能會(huì)出行不便，但權(quán)利救濟(jì)期限可未必會(huì)等著你。