摘要：本細(xì)則適用范圍：在市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，為了公共利益的需要征收集體土地上單位、個(gè)人的房屋及附屬物、附著物的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本細(xì)則。,

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范我市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收評(píng)估工作，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，保障集體土地上房屋征收評(píng)估工作的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《江西省土地管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，以及《吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》，參照國標(biāo)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、國標(biāo)/P18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則適用范圍：在市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，為了公共利益的需要征收集體土地上單位、個(gè)人的房屋及附屬物、附著物的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本細(xì)則。

第三條 市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋及附屬物、附著物的征收評(píng)估單位為吉州房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、青原房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所。

第四條 承擔(dān)市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格。每個(gè)集體土地上房屋征收估價(jià)項(xiàng)目，征收評(píng)估單位均應(yīng)派出至少二名房地產(chǎn)估價(jià)師駐項(xiàng)目現(xiàn)場開展工作，估價(jià)作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持有市集體土地上房屋征收部門核發(fā)的評(píng)估工作人員上崗證作業(yè)。

第五條 市集體土地上房屋征收部門應(yīng)與評(píng)估單位簽訂書面房屋征收評(píng)估委托合同，并對(duì)估價(jià)人員審核，頒發(fā)房屋征收評(píng)估人員上崗證。征收評(píng)估單位不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第六條 征收評(píng)估單位依照本細(xì)則和《吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》開展評(píng)估工作。

第七條 征收評(píng)估單位和人員在房地產(chǎn)評(píng)估過程中有不當(dāng)行為，依據(jù)《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，觸犯法律的將追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任。

第二章 房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則

第一節(jié) 評(píng)估具體規(guī)定

第八條 估價(jià)對(duì)象為被征收范圍內(nèi)具有合法產(chǎn)權(quán)的被征收房屋（不含被征收房屋占有范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)）及其附屬物、附著物（含裝飾裝修）。不包括各區(qū)2006年10月31日以后(依據(jù)《關(guān)于印發(fā)的通知》（吉府發(fā)[2008]7號(hào)）)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。

第九條 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅房屋。非住宅房屋分為營業(yè)性用房和非營業(yè)性用房。被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

第十條 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

第十一條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋十成新重置價(jià)扣除折舊費(fèi)后所得的價(jià)值，不考慮被征收房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，以及提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。

第十二條 征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作：

（一）接受評(píng)估委托，明確基本事項(xiàng)；

（二）查閱相關(guān)資料，開展前期調(diào)查；

（三）擬訂評(píng)估方案；

（四）收集評(píng)估資料，組織實(shí)地查勘，入戶調(diào)查；

（五）參照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測算；

（六）確認(rèn)測算初評(píng)結(jié)果并公示；

（七）現(xiàn)場咨詢答疑；

（八）撰寫估價(jià)報(bào)告；

（九）匯總相關(guān)資料，提交估價(jià)報(bào)告；

（十）估價(jià)材料存檔；

（十一）對(duì)評(píng)估報(bào)告的解釋、說明；

（十二）復(fù)估和專家委員會(huì)鑒定。

第十三條 房屋征收分戶補(bǔ)償金額估價(jià)結(jié)果通過分戶評(píng)估報(bào)告和分戶估價(jià)表反映，估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。

第十四條 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期為自提交正式估價(jià)結(jié)果（估價(jià)報(bào)告）之日起，至項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。

第二節(jié) 估價(jià)方法及應(yīng)用

第十五條 住宅房屋征收估價(jià)采用成本法（不含土地），是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造類似估價(jià)對(duì)象所需的費(fèi)用總和（即十成新重置價(jià)），然后扣除折舊所得的價(jià)值。

第十六條 成本法評(píng)估被征收房屋征收補(bǔ)償價(jià)格測算的技術(shù)路線為：

（一）測算被征收補(bǔ)償房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)十成新重置成本價(jià)。如果當(dāng)?shù)卣压贾刂贸杀緝r(jià)標(biāo)準(zhǔn)可參照政府標(biāo)準(zhǔn)。（十成新重置成本價(jià)包括前期費(fèi)用、建安費(fèi)、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用、適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)和利潤）。

（二）測算估價(jià)對(duì)象的折舊。

采用年限法折舊。年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命，經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。計(jì)算公式如下：

Et=C(1-R)T/N

Et：折舊額

C：建筑物重置價(jià)

R：殘值率

T：已使用年數(shù)

N：經(jīng)濟(jì)耐用年限

（三）求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格公式如下：

F=C-Et

F：估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格

C：建筑物重置價(jià)

Et：折舊額

第十七條 室內(nèi)裝修裝飾的估價(jià)參照《吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》第二章裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三節(jié) 征收估價(jià)工作準(zhǔn)則

第十八條 征收評(píng)估單位應(yīng)與市集體土地上房屋征收部門簽訂估價(jià)委托協(xié)議，估價(jià)委托協(xié)議中應(yīng)約定本次征收估價(jià)操作程序及時(shí)間安排等。

第十九條 所有征收估價(jià)項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場查勘工作，承擔(dān)估價(jià)業(yè)務(wù)的征收評(píng)估單位應(yīng)派出專業(yè)人員對(duì)被征收集體土地上房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，逐戶拍攝能夠詳細(xì)反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄是征收估價(jià)測算和撰寫估價(jià)報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料，要有實(shí)地查勘的估價(jià)人員、征收人、被征收人簽字認(rèn)可。因被征收人的原因不能對(duì)被征收集體土地上房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除征收人和征收評(píng)估單位以外的無利害關(guān)系的房屋征收動(dòng)遷工作人員或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村委會(huì)（社區(qū)）工作人員進(jìn)行見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

第二十條 估價(jià)人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項(xiàng)估價(jià)，做到實(shí)地勘測準(zhǔn)確、影像資料全面、估價(jià)到戶到項(xiàng)。

第二十一條 征收評(píng)估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)評(píng)估單位內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估單位在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。

第二十二條 征收評(píng)估單位在估價(jià)委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向集體土地上房屋征收部門提交正式的征收估價(jià)分戶報(bào)告，并由房屋征收部門安排房屋征收實(shí)施單位將分戶報(bào)告送達(dá)被征收人。征收分戶報(bào)告需經(jīng)項(xiàng)目實(shí)地查勘評(píng)估人員簽字，并加蓋單位公章。

第二十三條 征收評(píng)估單位、估價(jià)人員以及其他估價(jià)專業(yè)人員負(fù)有解釋估價(jià)報(bào)告技術(shù)問題、接受征收當(dāng)事人就估價(jià)報(bào)告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)報(bào)告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。

第四節(jié) 征收估價(jià)工作資料存檔

第二十四條 征收評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：

（一）房屋征收委托評(píng)估協(xié)議；

（二）房屋征收決定公告；

（三）估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及房屋基本情況的證明材料；

（四）估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；

（五）確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

（六）其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。

第二十五條 征收評(píng)估單位完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料應(yīng)保留十年。

第五節(jié) 附 則

第二十六條 本細(xì)則涵蓋的營業(yè)用房及“住改非”房屋（將具有合法建房手續(xù)的臨街住宅房屋，擅自改變住房用途后作為店面使用，并依法辦理了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過1年以上的房屋）認(rèn)定的營業(yè)用房評(píng)估價(jià)格參照《吉安市國有土地上房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定和評(píng)估技術(shù)細(xì)則》（2017年版）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并按劃撥方式取得國有土地扣除40%土地出讓金后進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。