摘要：相較于普通村民建造的宅基地上住宅房屋，企業(yè)在“招商引資”項(xiàng)目中建造的廠房、車間、倉(cāng)庫(kù)等經(jīng)營(yíng)性房屋往往面積規(guī)模更為巨大，牽涉的經(jīng)濟(jì)利益也十分可觀。動(dòng)輒幾千甚至上萬(wàn)平米的建筑物一旦被定性成違建，對(duì)企業(yè)家、產(chǎn)權(quán)人而言可謂是滅頂之災(zāi)。,

　　相較于普通村民建造的宅基地上住宅房屋，企業(yè)在“招商引資”項(xiàng)目中建造的廠房、車間、倉(cāng)庫(kù)等經(jīng)營(yíng)性房屋往往面積規(guī)模更為巨大，牽涉的經(jīng)濟(jì)利益也十分可觀。動(dòng)輒幾千甚至上萬(wàn)平米的建筑物一旦被定性成違建，對(duì)企業(yè)家、產(chǎn)權(quán)人而言可謂是滅頂之災(zāi)。日前，湖北省武漢市中級(jí)人民法院就一起20000余平方米工業(yè)園區(qū)房屋被責(zé)令限期拆除的案件作出了終審裁判，以堪稱經(jīng)典的裁判理由判決撤銷了涉案違法建設(shè)限期拆除決定書(shū)，有力捍衛(wèi)了企業(yè)家的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。本文，在明律師就帶大家來(lái)詳細(xì)品味一下這一經(jīng)典的裁判。

　　【基本案情：與村委會(huì)簽約后建的房屋，談不攏補(bǔ)償就按違建白拆?】

　　2003年，武漢市洪山區(qū)某鄉(xiāng)政府?dāng)M建設(shè)工業(yè)園區(qū)的立項(xiàng)申請(qǐng)獲得了區(qū)有關(guān)部門的同意，項(xiàng)目的用地、規(guī)劃等手續(xù)由鄉(xiāng)政府抓緊辦理。

　　筑了巢自然能引來(lái)金鳳凰。2004年10月，某公司與當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)簽訂了《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，獲準(zhǔn)在涉案地塊上建造經(jīng)營(yíng)所用的建筑物，如遇征收拆遷地面附著物的補(bǔ)償和搬遷費(fèi)歸某公司所有。在此后若干年間，面積達(dá)20000余平方米的經(jīng)營(yíng)性房屋拔地而起。

　　然而到了2019年11月，鄉(xiāng)政府變更后的街道辦事處告知某公司涉案地塊被納入當(dāng)?shù)爻侵写甯脑祉?xiàng)目范圍內(nèi)。經(jīng)多輪協(xié)商，某公司未能就拆遷補(bǔ)償安置事宜與拆遷方達(dá)成一致。

　　2021年5月，區(qū)政府針對(duì)涉案片區(qū)作出房屋征收決定，涉案企業(yè)房屋將被依法征收拆遷。

　　某公司的法定代表人程先生在接受征收方就涉案房屋合法性的調(diào)查時(shí)認(rèn)為，涉案地塊建筑系2004年與xx村聯(lián)營(yíng)所建，相關(guān)手續(xù)由xx村負(fù)責(zé)辦理，不能認(rèn)定為違建。

　　但經(jīng)街道辦向區(qū)自然資源和規(guī)劃部門發(fā)函詢問(wèn)，得知涉案建筑并未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

　　在征收補(bǔ)償協(xié)商談判未果的情形下，征收方果然調(diào)整了策略，由區(qū)城管局向某公司作出《違法建設(shè)限期拆除決定書(shū)》，認(rèn)定涉案20000余平方米房屋均系違建，責(zé)令某公司于3日內(nèi)自行拆除。

　　經(jīng)營(yíng)使用十多年的房屋轉(zhuǎn)眼要被按違建白白拆除分文不補(bǔ)，這對(duì)某公司而言無(wú)異于晴天霹靂。萬(wàn)般無(wú)奈之下，某公司向武漢市洪山區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷區(qū)城管局作出的涉案限期拆除決定。

　　那么，武漢市中級(jí)人民法院在二審中將給出怎樣的裁判觀點(diǎn)呢?“無(wú)證”真的就會(huì)被機(jī)械地、不加區(qū)分情況地判定為違建進(jìn)而被白白拆除嗎?

　　【市中院裁判：限期拆除違建不應(yīng)作為推進(jìn)征拆的手段】

　　武漢市中院在二審裁判中提出了如下重要觀點(diǎn)：

　　1. 投資企業(yè)的信賴?yán)鎽?yīng)予保障。根據(jù)2004年修訂的《土地管理法》第60條，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)。

　　某公司提交的證據(jù)表明，案涉建筑啟動(dòng)建設(shè)之前，所處工業(yè)區(qū)控制性詳規(guī)已經(jīng)獲批，其與村委會(huì)進(jìn)行聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、在雙方約定的集體建設(shè)用地上投資建設(shè)具有合法性基礎(chǔ)。

　　某公司按照聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議中關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的約定投資建設(shè)涉案建筑，并以該建筑所在地址為住所辦理工商登記實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)多年，對(duì)于屬地政府招商引資政策合法性、連續(xù)性具有信賴?yán)妗?/p>

　　因此，對(duì)于案涉建筑的形成以及未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的法律后果不能完全歸責(zé)于某公司。區(qū)城管局僅因案涉廠房的建設(shè)沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而認(rèn)定其為違法建設(shè)并直接要求無(wú)償拆除，屬于認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。

　　2. 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理是一項(xiàng)具有政策性、社會(huì)性、時(shí)效性和強(qiáng)制性的綜合性工作，在現(xiàn)實(shí)中，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的原因較多，不能將其與違法建設(shè)直接等同并予以無(wú)償拆除。

　　尤其是城中村、舊城區(qū)等區(qū)域的房屋情況復(fù)雜，存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或依法未辦理審批許可手續(xù)的建筑，并在城中村改造過(guò)程中發(fā)生土地性質(zhì)的演變，單純適用城鄉(xiāng)規(guī)劃管理相關(guān)法律法規(guī)無(wú)法解決。

　　這段裁判理由筆者予以完整的保留供大家理解。把它翻譯過(guò)來(lái)就是在明律師在過(guò)去十余年間掛在嘴邊上的那一串話：無(wú)證房屋不等于違法建設(shè)，不應(yīng)“一刀切”限期拆除，更不應(yīng)一律不予補(bǔ)償。

　　特別是對(duì)建造時(shí)屬于農(nóng)村集體土地上房屋的建筑，其完整辦理規(guī)劃許可和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的現(xiàn)實(shí)難度更大，完全有證的往往是少數(shù)，無(wú)證的反倒在一些地方成為了常態(tài)。

　　歷史遺留原因形成的無(wú)證建筑與近幾年建造的“私搭亂建”“違法占地”房屋具有本質(zhì)上的區(qū)別。

　　3. 已被納入征拆范圍內(nèi)且曾就補(bǔ)償問(wèn)題協(xié)商談判的房屋，不宜被以違法建筑為由白白拆除。

　　本案中另一個(gè)重要的情節(jié)是，在城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)后，拆遷方曾就涉案建筑的補(bǔ)償與企業(yè)展開(kāi)過(guò)多輪協(xié)商，系在協(xié)商未果的情況下改用限期拆除違法建筑的方式推進(jìn)征拆工作。

　　這便是被拆遷人聞之色變而又深惡痛絕的“以拆違促拆遷”——你同意配合簽約，就不算違建;不同意不配合，那就是違建。

　　顯然，一處建筑到底是不是違建，和當(dāng)事人是否同意補(bǔ)償數(shù)額是毫不相干的兩件事。征收方硬要把這二者扯到一塊兒，顯屬行政目的不當(dāng)，是一種變相的逼簽行為。

　　對(duì)此，市中院在裁判中是這樣說(shuō)的：本案證據(jù)表明，在啟動(dòng)涉案違法建設(shè)查處程序前，城中村改造拆遷方曾對(duì)涉案建筑進(jìn)行了調(diào)查登記，并曾與某公司就補(bǔ)償問(wèn)題協(xié)商。

　　基于維護(hù)政府公信力、保護(hù)當(dāng)事人信賴?yán)?、合理行政等因素考量，不宜在這種情況下將涉案建筑定性為違法建設(shè)無(wú)償拆除。

　　這段裁判理由雖沒(méi)有把話挑明，但其意思已經(jīng)非常明確了，概括起來(lái)就是：行政機(jī)關(guān)不得以拆違名義替代拆遷!

　　類似的裁判觀點(diǎn)，在最高人民法院、河南省高級(jí)人民法院的諸多既往裁判中都曾出現(xiàn)過(guò)，足可見(jiàn)被拆遷人在遇到類似麻煩時(shí)，依法救濟(jì)權(quán)利的勝面是客觀存在的。

　　2022年5月30日，武漢市中級(jí)人民法院作出(2022)鄂01行終323號(hào)《行政判決書(shū)》，駁回了區(qū)城管局的上訴，維持了一審撤銷涉案違法建設(shè)限期拆除決定的裁判。

　　通過(guò)這起大快人心的裁判，在明律師要提示廣大被拆遷人的是，投資建設(shè)廠房等經(jīng)營(yíng)性房屋時(shí)一定要慎之又慎，要自行做好涉案土地在性質(zhì)、規(guī)劃等方面的調(diào)查工作，明確自己和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、村委會(huì)在辦證、報(bào)批方面的具體職責(zé)，盯緊各項(xiàng)審查報(bào)批工作的落實(shí)推進(jìn)，爭(zhēng)取將所建房屋的合法性徹底鑿實(shí)，不留下任何隱患和灰色空間。

　　投資建房切不可盲目聽(tīng)信村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)作出的口頭承諾，更不能因有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席剪彩開(kāi)業(yè)儀式時(shí)說(shuō)的那幾句酒話而放松了商人應(yīng)有的警惕性和對(duì)法律、政策的敏感性。連這類裁判作出的機(jī)會(huì)都不留給法院，這才是企業(yè)家要努力去做到的。因?yàn)樵诓煌牡貐^(qū)、不同的征拆項(xiàng)目背景下，法院的裁判觀點(diǎn)將可能差之萬(wàn)里，何況每起個(gè)案的案情都有細(xì)微差別，大家切不可看到一兩個(gè)勝訴裁判就沾沾自喜盲目樂(lè)觀。無(wú)證建筑只要一天沒(méi)能辦下來(lái)證，警鐘就要一直敲下去，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。