甘肅省商鋪拆遷案例：新房遇棚戶區(qū)改造，這5大切入點助你避開“被棚改”圈套！

05月09日 09:58 #商鋪拆遷
摘要：導(dǎo)讀：2018年的征地拆遷隨著時間的推移已然近半，其中活躍度最高的現(xiàn)象之一便是遍及大江南北的棚戶區(qū)改造或曰舊城改造。

導(dǎo)讀：2018年的征地拆遷隨著時間的推移已然近半，其中活躍度最高的現(xiàn)象之一便是遍及大江南北的棚戶區(qū)改造或曰舊城改造。在實踐中，這兩種提法的區(qū)別不大，但都對被征收人的補(bǔ)償權(quán)益和項目所適用的程序具有重大影響。其中一個比較引人關(guān)注的問題就是新建房屋的“被棚改”。那么，被征收人究竟該怎么做才能避開這種明顯的“行政目的不當(dāng)”的圈套呢？舊城改造也好，棚戶區(qū)改造也罷，又該如何對其展開依法維權(quán)呢？

在明拆遷律師楊念平曾代理過這樣一起案件：被征收人在甘肅省平?jīng)鍪心晨h繁華地段擁有一幢沿街的用于經(jīng)營的3層小樓，系20世紀(jì)90年代末所建，房證地證齊全。2013年11月，被征收人竟接到了當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司的電話，稱涉案地段被列入當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造征收項目范圍，敦促其盡快參與協(xié)商。面對這一突如其來的變故，被征收人深感不滿：我90年代末建的房子，怎么一轉(zhuǎn)眼就成了“棚戶區(qū)改造”項目的征收對象了呢？不是說征收都是政府行為么，為何開發(fā)商卻沖在了前面？

那么，面對這樣的常見情形，被征收人該從哪些方面作出應(yīng)對呢？首先需要明確的是，本案中被征收人法治觀念很強(qiáng)，在涉案項目啟動之初就及時咨詢了在明拆遷律師，故留給了律師以較大的法律維權(quán)空間。“維權(quán)要趁早”，這一理念同樣適用于舊城改造或棚改項目。

切入點一：涉案片區(qū)是否具備棚戶區(qū)改造項目的特征？

雖然法律層面并無“棚戶區(qū)改造”這一概念的準(zhǔn)確定義，但還是有許多規(guī)范性文件對其應(yīng)具備的特征進(jìn)行了描述。《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》一上來就指出，這些棚戶區(qū)“住房簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大”。住建部等5部委2009年發(fā)布的《棚改指導(dǎo)意見》中也指出，棚戶區(qū)安全隱患突出，嚴(yán)重影響群眾生命財產(chǎn)安全……據(jù)此，廣大被征收人完全可以以上述描述性特征為依據(jù)來衡量自己所正在面臨的棚改、舊改項目，如果一點兒不沾邊，完全不挨著，那么這一點是完全可以在訴房屋征收決定的訴訟中直接列明的。

切入點二：立項、規(guī)劃是否依法作出？

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第9條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。且上述規(guī)劃事項應(yīng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》也指出，要結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定各類棚戶區(qū)改造的目標(biāo)任務(wù)……先改造成片棚戶區(qū)、再改造其他棚戶區(qū)。

據(jù)此，被征收人完全可以通過申請政府信息公開的途徑獲取您所遭遇的棚改項目的立項、規(guī)劃文件，若不存在或作出時間晚于棚戶區(qū)改造項目的房屋征收決定，則意味著涉案項目存在“先上車，后買票”的違法情形，這將成為被征收人訴房屋征收決定時的又一個重要切入點。

切入點三：社會穩(wěn)定風(fēng)險評估是否完成？補(bǔ)償費用是否足額到位？

《條例》第12條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

據(jù)此，對于棚戶區(qū)改造、舊城改造項目而言，社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告是要于房屋征收決定作出前出爐的，對此征收方在訴征收決定的庭審中負(fù)有舉證責(zé)任。如果拿不出來這樣的證據(jù)，那么涉案征收決定就存在明顯的程序違法。同理，征收補(bǔ)償費用的足額到位也不能是征收方紅口白牙說出來的，而必須要由其提供證據(jù)加以證明。

切入點四：是否進(jìn)行了專門的舊城區(qū)改建意愿征詢？

因舊城改造、棚戶區(qū)改造項目具有極強(qiáng)的公益性和極大的影響面，故實踐中一些地方立法尤為突出的強(qiáng)調(diào)了“群眾意愿”，并設(shè)立了較高的啟動門檻，這無疑對廣大被征收人而言是十分有利的?！?span style="color:#4f81bd">上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則》第12條就規(guī)定，因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人的改建意愿；有90%以上的被征收人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。需要注意的是，這一意愿征詢環(huán)節(jié)與其后的征收補(bǔ)償方案征求意見是兩個獨立的、不同的環(huán)節(jié)，如果被征收人所在地有類似的規(guī)定，那么審查涉案項目是否履行了這一程序要求便是一個重要的維權(quán)切入點。

切入點五：征收補(bǔ)償方案是否按期公開征求意見？

《條例》第10、11條規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

據(jù)此，征收補(bǔ)償方案的擬訂、征求意見環(huán)節(jié)必須出現(xiàn)在房屋征收決定之前。這一步驟是否依法進(jìn)行也是被征收人可以著重審查的一個維權(quán)切入點。

在明拆遷律師所代理的甘肅省的這起案件中，上述5大方面幾乎全部都存在這樣或那樣的漏洞、窟窿，結(jié)果在針對征收決定的訴訟中被律師一一抓出窮追猛打。平?jīng)鍪兄屑壢嗣穹ㄔ骸⒏拭C省高級人民法院均支持了在明拆遷律師的代理意見，判決確認(rèn)涉案棚戶區(qū)改造項目房屋征收決定違法。被征收人建于90年代末期的房屋也成功避開了“被棚改”的圈套，在協(xié)商談判中贏得了主動權(quán)。

在明拆遷律師最后需要補(bǔ)充的一點是，棚改也好，舊改也罷，都叫做“政府主導(dǎo)，市場運作”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與是其顯著特征，但針對搬遷、拆遷、簽協(xié)議這部分直接關(guān)乎被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益的事情，企業(yè)是無權(quán)進(jìn)行“運作”的，而是必須符合國務(wù)院第590號令也就是《條例》的規(guī)定，由政府負(fù)全責(zé)。若牽涉項目的開發(fā)商參與了逼簽、拆遷等行為，被征收人維權(quán)的對象應(yīng)當(dāng)首先是地方政府，而不是事實上充當(dāng)嘍啰的企業(yè)。

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