人均180平方米房屋安置面積在城中村改造等宅基地上房屋拆遷項目中算是非常不錯的補償政策了。然而即便如此，仍有被拆遷人對補償安置不滿意，這其中自然是有特殊原因的。本文，在明律師就和大家聊聊這里面的“特殊原因”。

　　【問題一：人口少面積大“數(shù)人頭”不值?按面積算補償有法可依】

　　被拆遷村民可能會說了，我家同住戶籍家庭成員少但房屋面積大，“數(shù)人頭”算出來的安置面積自然是不值了。

　　既然如此，我們可以理直氣壯地要求拆遷方按現(xiàn)有房屋價值的“1:1”補給我們。

　　《土地管理法》第48條規(guī)定了“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的補償原則。且對房屋的補償按面積計算本身就是符合補償?shù)挠嬎阍淼模恰熬幼l件有改善”原則的保障方式之一。

　　以補償安置方案不可改動為由拒絕“算面積”給予安置房補償?shù)?，被拆遷村民可拒絕簽訂補償安置協(xié)議，并針對拆遷方作出的補償裁決、決定或者責令交出土地決定提起復議或者訴訟。

　　【問題二：相當一部分房屋面積系無證加蓋】

　　事實上，這才是問題的核心。就一些被拆遷村民而言，其多年來持續(xù)不斷地對房屋進行翻建、改建、擴建，加蓋出的面積已經(jīng)遠遠超過了宅基地審批時集體土地建設(shè)用地使用證上的證載房屋面積。

　　而這部分無證面積若無法被認定為合法建筑，則其將面臨不予補償或者僅計算極低的“安慰性補償”的結(jié)局;若這部分面積過大，還可能導致按人頭置換的安置房面積無法“覆蓋”掉其面積的現(xiàn)狀，被拆遷村民同樣會覺得吃虧。

　　針對這種現(xiàn)實中的老大難問題，在明律師提供以下思路供村民們借鑒：

　　1. 首先判定無證面積是否具有一定的合法、合理性。若加建的部分是2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前在自家宅基地范圍內(nèi)建設(shè)的，那么尚可能構(gòu)成“歷史遺留原因形成的”無證面積的情形，即其存在有一定的合法、合理因素。

　　反之，若加建部分就是近幾年新建的，且未辦理任何規(guī)劃許可、建房手續(xù)，那么加蓋行為基本上就是違法建設(shè)，其獲取補償安置利益也就欠缺合法、合理性。

　　2. 對于宅基地上建造的“高層建筑”，要依據(jù)房屋所在省、市的法規(guī)、規(guī)章判定其是否符合鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃和國土空間規(guī)劃。一般而言，農(nóng)村房屋的高度應控制在10-12米的范圍內(nèi)，也就是最多允許自建3層樓。超過3層，建房手續(xù)將會變得復雜，無手續(xù)的就可能被認定為違建。

　　3. 超出自家宅基地面積，甚至違法占用荒地、耕地、林地等建造的住宅房屋，確系違建，一般無法獲取全額的補償。

　　4. 對“部分合法，部分違法”房屋的補償不滿時，仍可針對合法部分的補償安置條件著力，找準項目存在的違法點，通過申請政府信息公開和村務(wù)公開、對違法行為申請查處、對村委會作出的侵害村民權(quán)益的決議要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府監(jiān)督糾正等途徑進行爭取，整體提升補償?shù)目臻g仍是存在的。

　　5. 要善于把握非征收性質(zhì)的“協(xié)議搬遷”城中村改造的特點，在協(xié)商談判中盡力為無證面積爭取補償利益?？伸`活地選擇貨幣補償?shù)确课莅仓靡酝獾难a償途徑，不要一根筋。

　　同時，要特別注意“預簽約”這類程序設(shè)置。當本村房屋普遍存在無證面積較大的問題時，要聯(lián)合其他有類似情況的農(nóng)戶對補償安置方案提出意見，要求其進行修改。

　　在訴求未得到滿足時不要輕易簽訂附生效條件的補償安置協(xié)議。只要我們自己不甘當“基數(shù)”，預簽補償協(xié)議就難以達到預定的簽約比例，針對補償安置條件的博弈就有望繼續(xù)下去。

　　在明律師最后要善意地提示大家的是，無證面積畢竟不同于有證面積，其合法性存在瑕疵是不爭的事實。這就意味著想要為其爭取到同有證部分完全等同標準的補償客觀上是有難度的，被拆遷村民對此要有充分的心理準備。在此基礎(chǔ)上，我們就可以“盡最大的努力，求最好的結(jié)果”了，即使最終結(jié)果不甚滿意，大家也可以欣然接受。調(diào)整好對補償條件的心理預期，對我們而言是十分必要的。

　　自然，無證面積絕不能直接等同于違建進而分文不補，更不能在調(diào)查事實不清、程序違法的情況下擅自強制拆除。遭遇這種惡劣做法時，被拆遷村民要挺直腰桿，勇于通過復議、訴訟等途徑捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益，在協(xié)商溝通無果之下通過行政賠償這一終極程序來對違法暴行施以懲戒。(王小明/文)