在2022年備受各界矚目的城市更新項目中，珠三角地區(qū)作為城市更新的最初發(fā)起地也必然會成為重要的觀察點。日前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于在深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展中加強(qiáng)年度實施計劃管理的指導(dǎo)意見》，給2022年廣州市的城市更新工作規(guī)模定了調(diào)子。那么，《指導(dǎo)意見》究竟透露出哪些重要訊息呢?老百姓又該怎樣正確理解和應(yīng)對城市更新所帶來的拆遷項目呢?

　　【避免“大干快上”，不短時間、大規(guī)模拆遷城中村】

　　《指導(dǎo)意見》中指出，要均衡有序推進(jìn)城市更新，避免“大干快上”造成房地產(chǎn)市場異常波動，維護(hù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　確保住房租賃市場供需平衡，不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

　　堅持“拆建并舉”，在開展拆遷工作的同時積極推動項目建設(shè)實施，有效調(diào)節(jié)住房需求，根據(jù)需求調(diào)整供應(yīng)規(guī)模，最大限度滿足住房需求。

　　在明律師認(rèn)為，上述表述是與廣州市的實際情況高度適應(yīng)、貼合的。廣州市集中連片的城中村、棚戶區(qū)中接納了大量來自全國各地的外來務(wù)工人員，“握手樓”和論“條”的村子雖然居住條件較差，但卻有著租金便宜、生活成本較低、承載流動人口能力強(qiáng)等諸多現(xiàn)實優(yōu)勢。

　　《指導(dǎo)意見》中之所以強(qiáng)調(diào)“不短時間、大規(guī)模拆遷城中村”，就是要保障外來人員的基本居住生活，避免“大干快上”給城市造成新的負(fù)擔(dān)。

　　不過，我們也可以看到“拆建并舉”提法的出現(xiàn)，這意味著廣州市未來的城市更新不會全部被修修補(bǔ)補(bǔ)的“老舊小區(qū)微改造”所占據(jù)，以拆除重建為表現(xiàn)形式的全面改造仍將占有重要的一席之地。

　　事實上，廣東省“三舊改造”一向以“慢”為特征之一，“大干快上”本就不是其項目特色。原因就在于廣東省的拆遷改造行為多高度依賴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體，拆遷行為是市場主體與村委會及其繼受單位、房屋權(quán)利人反復(fù)協(xié)商、談判和博弈的結(jié)果。

　　以市場力量在相當(dāng)程度上取代征收拆遷這樣的行政力量，這一特點將成為未來城市更新的主軸。這就是城市更新與此前數(shù)年大規(guī)模城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的重要區(qū)別所在。

　　【怎樣應(yīng)對城市更新拆遷項目?教你以下3招】

　　有一點是可以明確的：城市更新領(lǐng)域今年來頻繁發(fā)文本身就標(biāo)志著其“要干要上”已是事實。往大了講，這與新冠病毒疫情持續(xù)并可能進(jìn)一步持續(xù)，“國際循環(huán)”體系被嚴(yán)重打亂，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更多依靠“內(nèi)循環(huán)”高度相關(guān)。

　　毫無疑問，全國各地的城市更新項目將會一個一個的穩(wěn)步啟動，廣大被拆遷人迎來了又一波改善居住條件的最佳契機(jī)。

　　在明律師提示廣大被拆遷人在參與城市更新(拆除重建類，不談“微改造”)項目時注意以下3點：

　　1. 加強(qiáng)與居委會、村委會、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的聯(lián)系溝通，積極參與居(村)民代表會議和全體大會，確保自己在每一個環(huán)節(jié)中的知情、參與和監(jiān)督。

　　很多老百姓平時對自己居住地的基層群眾性自治組織不甚了解，甚至連其完整名稱都說不出，準(zhǔn)確辦公地點都不知道。誰是社區(qū)書記、誰是村主任甚至都對不上臉，貼在公告欄上的通知也從來都不認(rèn)真看。

　　我們要提醒各位，千萬不要小瞧基層群眾性自治組織在城市更新項目中的地位。不熟悉的一定要盡快搞熟悉，不熟的“居(村)民代表”，炒也要炒熟了。

　　北京市有個“在職黨員回社區(qū)報到”的好制度，積極履行“雙報到”義務(wù)的最大好處之一，就是可以幫助大量租住在某社區(qū)內(nèi)的外來務(wù)工者認(rèn)準(zhǔn)自己的社區(qū)書記長什么樣，以及社區(qū)居委會的門朝哪兒開，這對在城市更新中維護(hù)老百姓的合法權(quán)益而言是十分有意義的。

　　《廣州市城市更新辦法》第18條規(guī)定，舊村莊更新改造可以設(shè)立舊村改造村民理事會。舊村改造村民理事會遵循“一村一會”的原則，由改造的舊村發(fā)起，可以制定工作章程，于改造啟動階段成立，至改造完成時終止。

　　村民理事會在村黨支部和村民委員會領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助村集體經(jīng)濟(jì)組織，協(xié)調(diào)村民意見征詢、利益糾紛和矛盾沖突，保障村集體和村民在舊村莊更新中的合法權(quán)益，順利推進(jìn)舊村莊更新。

　　2. 涉嫌違法占地、建設(shè)的，要早做應(yīng)對查處、拆除的準(zhǔn)備。凡“拆除重建”必涉及對違法占地、建設(shè)行為的一并處置，這在全國各地都是一樣的。

　　對確有違法占地、建房行為的當(dāng)事人而言，選擇無非就兩種：一是與有關(guān)部門簽訂配合拆除違法建設(shè)的協(xié)議，在約定期限內(nèi)對所涉建筑予以自行拆除，那么項目方可能會根據(jù)當(dāng)事人的配合程度給予一定的“補(bǔ)貼”或者“獎勵”;

　　二是拒不配合拆除，那就可能面臨鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道等有關(guān)部門的責(zé)令限期拆除通知了，后面跟著的就是強(qiáng)制拆除。

　　對此，《廣州市城市更新辦法》第19條規(guī)定，城市更新應(yīng)當(dāng)與查處違法用地、違法建設(shè)相結(jié)合。任何單位和個人不得借城市更新之機(jī)進(jìn)行違法建設(shè)。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)建立長效機(jī)制，對借城市更新之機(jī)，違規(guī)建設(shè)或搶建違法建筑的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲查處，杜絕新增違法用地、違法建設(shè)。

　　總之，如果你對鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的違建認(rèn)定結(jié)論不服，一定要盡早收集證據(jù)證明涉案建筑確系“歷史遺留原因形成”，并及時咨詢專業(yè)律師，做好打行政訴訟官司的準(zhǔn)備。

　　3. 敢于與村集體、開發(fā)商協(xié)商談判，不要盲目、消極等待。城市更新拆遷的“主干”不是征收，而是村集體、開發(fā)商主導(dǎo)的協(xié)議搬遷。

　　《廣州市城市更新辦法》第34條對此的表述為，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其繼受單位自行理清處置土地范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系;進(jìn)行拆除重建的，應(yīng)當(dāng)自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物等。

　　也就是說，村集體及其繼受單位在開發(fā)商的參與下與房屋權(quán)利人協(xié)商談判，進(jìn)而簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議實現(xiàn)搬遷騰房，這是舊村改造拆遷的主要實現(xiàn)模式。

　　這就要求被拆遷村民敢于轉(zhuǎn)被動為主動，在專業(yè)律師的指導(dǎo)下與開發(fā)商、村集體積極協(xié)商，爭取尋求到各方都能接受的補(bǔ)償安置結(jié)果，切實推進(jìn)城市更新項目的實施。這與坐在家里等著政府給你下補(bǔ)償決定的征收行為可不是一碼事，大家一定要弄清楚。

　　在明律師最后要提示大家的是，再怎么更新，也應(yīng)當(dāng)堅持“先補(bǔ)償安置，后騰房拆遷”的原則，違法逼簽、強(qiáng)制拆除行為已為征收所不容，就更何況城市更新了。一旦大家在此類項目中遇到了村委會過去所慣用的“幫拆”“助拆”“收回宅基地使用權(quán)”等伎倆，一定要及時在專業(yè)律師的幫助下提起法律程序，以其違法點為抓手尋求更好的協(xié)商溝通機(jī)會，爭取早日享受到城市更新帶給老百姓的居住條件改善紅利。