征收拆遷時(shí)，國(guó)有土地上房屋的所有權(quán)人有權(quán)依法獲得安置補(bǔ)償。那么，國(guó)有土地的承租人加建的無(wú)證房屋，會(huì)被認(rèn)定為違法建設(shè)嗎?承租人建設(shè)了房屋投入了大量資金，還獲得補(bǔ)償款或者賠償款嗎?

　　本文，在明律師事務(wù)所的劉牧童律師結(jié)合案件，為大家解釋承租人加建房屋遇到拆遷后，如何獲得補(bǔ)償?shù)膽?yīng)對(duì)之策。

　　基本案情

　　出租人同意加蓋廠房，承租期滿被逼迫搬遷

　　1998年，張先生與某國(guó)有企業(yè)依法簽訂了一份《租賃合同》，合同約定該國(guó)有企業(yè)將其具有土地使用權(quán)的國(guó)有土地及地上的廠房租賃給張先生，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);租賃期限為十五年;如果根據(jù)需要在得到出租人認(rèn)可后，承租人可以加蓋廠房;如果遇到拆遷的，安置補(bǔ)償按拆遷政策辦理。

　　2000年，張先生依據(jù)《租賃合同》的約定在該國(guó)有土地范圍內(nèi)加蓋了大量廠房，并投入了大量的生產(chǎn)資金。因歷史遺留原因，張先生加蓋的廠房未取得房屋建設(shè)手續(xù)。

　　2015年，租賃期限將至，雙方變更了簽約方式即該國(guó)有企業(yè)與張先生每一年重新簽訂《租賃協(xié)議》。最近一期的租賃期限為2020年11月至2021年11月。

　　2020年底，該國(guó)有企業(yè)面臨拆遷。然而，拆遷辦并沒(méi)有跟張先生談拆遷安置補(bǔ)償問(wèn)題，張先生只收到該國(guó)有企業(yè)送達(dá)的《限期搬遷通知》，并被通知租賃期限屆滿后應(yīng)無(wú)償搬遷，否則損失自行承擔(dān)。

　　作為承租人，張先生辛苦投入資金加蓋的廠房是違法建設(shè)嗎?租賃期限屆滿后，

　　真的拿不到安置補(bǔ)償款嗎?

　　律師分析

　　承租人可從拆遷部門、出租人處獲償

　　《行政訴訟法》第25條第1款規(guī)定，“具體行政行為的的相對(duì)人及其他與行政行為有厲害關(guān)系的公民、法人或其他組織，有權(quán)提起行政訴訟?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸?2020)最高法行在110號(hào)《行政裁定書(shū)》中也認(rèn)為，拆遷部門在知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋承租人且承租人具有獨(dú)立補(bǔ)償利益的，應(yīng)與承租人簽訂獨(dú)立的安置補(bǔ)償協(xié)議，否則承租人有權(quán)依法提起行政訴訟。

　　因此，承租人系拆遷行政行為的利害關(guān)系人，有權(quán)取得拆遷安置補(bǔ)償。

　　同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。”由此可見(jiàn)，承租人對(duì)經(jīng)出租人同意加蓋的房屋，可取得擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用。

　　本案中，張先生廠房所在地的市、縣級(jí)人民政府組織實(shí)施征收拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)依法給予承租人張先生搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)等款項(xiàng)，并單獨(dú)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。張先生雖因歷史原因，未能就其加蓋的廠房辦理房屋建設(shè)手續(xù)的，仍有權(quán)利從出租人處就廠房擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用獲償。

　　代理本案后，在明律師事務(wù)所的劉牧童律師先針對(duì)該市的征收拆遷項(xiàng)目介入調(diào)查，啟動(dòng)了行政訴訟程序，要求拆遷方履行安置補(bǔ)償職責(zé);并針對(duì)《租賃協(xié)議》，擬啟動(dòng)了民事訴訟程序，請(qǐng)求人民法院判令由出租人支付加蓋廠房的建造價(jià)費(fèi)用，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　值得注意的是，本案律師現(xiàn)行介入調(diào)查，系為對(duì)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行合法性調(diào)查，并通過(guò)拆遷方的評(píng)估程序取得拆遷部門委托第三方評(píng)估機(jī)作出的《房屋評(píng)估報(bào)告》，確定了廠房?jī)r(jià)值。

　　國(guó)有土地上房屋承租人的拆遷安置補(bǔ)償利益的，并不是簡(jiǎn)單一紙?jiān)V狀就能解決，這需要專業(yè)律師在訴訟過(guò)程中與行政機(jī)關(guān)、出租人的有力溝通，才能將承租人的安置補(bǔ)償真正落實(shí)到位。承租人遇到類似問(wèn)題的，要及時(shí)與專業(yè)律師咨詢，切勿錯(cuò)過(guò)維權(quán)時(shí)機(jī)!