城市更新這一概念興起后，原有的棚戶區(qū)改造、城中村改造、“三舊”改造等項目類型紛紛被“合并”到其中，甚至連“騰退”也被直接囊括。那么，這類以協(xié)議搬遷、開發(fā)商介入為主要表現(xiàn)形式的項目在具體操作中又有著怎樣的細節(jié)規(guī)定呢?本文，在明律師就結合正在公開征求意見的廣州市某區(qū)《有序推進舊村全面改造工作的實施意見》為大家做一番淺析。

　　【要點一：舊村改造順帶整合臨近國有土地，需雙90%同意】

　　針對舊村莊的改造顯然主要涉及農(nóng)村集體土地，但在城市更新的大背景下，臨近的國有土地也不可避免的會牽涉其中。

　　《實施意見》中對這種既拆集體土地上房屋，又牽涉國有土地上房屋的情形做了如下規(guī)定：

　　1. 被整合的國有土地占比受到限制。舊村全面改造涉及整合鄰近國有用地的，原則上被整合的國有用地(不含“三地”——邊角地、夾心地、插花地)不超過項目改造范圍總面積的10%。

　　2. 需要取得國有土地上房屋權利人“雙90%”同意。舊村全面改造涉及整合周邊國有用地的，應充分保障國有土地房屋權屬人的知情權和參與權。

　　鎮(zhèn)(街)可組織成立公眾咨詢委員會，對改造具體事項發(fā)表意見。經(jīng)國有土地房屋權屬人90%以上且相應用地面積占國有用地總面積比例90%以上同意，可委托村集體經(jīng)濟組織一并公開引入合作企業(yè)實施改造。

　　由此看來，舊村改造還是只能以農(nóng)村集體土地上的房屋為核心，其不能變相取代國有土地上房屋征收，或者將相當數(shù)量的城市房屋也納入進來。

　　【要點二：無合法證明文件，不等于沒有補償】

　　農(nóng)村集體土地上房屋遇到拆遷改造勢必涉及有無合法證明文件這一老大難問題。新規(guī)擬對究竟何為“合法證明文件”作出列舉式的規(guī)定：

　　本意見所稱“合法證明文件”包括房屋產(chǎn)權證、國有(集體)建設用地使用權證、不動產(chǎn)權證、宅基地證、村鎮(zhèn)建房許可證、政府建房批準文件、規(guī)劃報建批準文件等。

　　其中屬于區(qū)政府或相關職能部門核發(fā)的，由區(qū)城市更新主管部門負責組織認定;屬于鎮(zhèn)(街)核發(fā)的，由項目當前所屬鎮(zhèn)(街)組織認定。相關文件無法核實或與現(xiàn)狀無法對應的，不能作為合法性認定依據(jù)。

　　筆者認為，這么多種證中，有其一即可認為涉案建筑是有“合法證明文件”的，而不是說都要有。什么證都齊全的農(nóng)村房屋，大概率是2020年《土地管理法》修訂后新建的，在舊村改造項目中碰不上。

　　那么沒有上述合法證明文件的房屋是不是就是違建，就會被不予補償呢?當然不是。新規(guī)中對此有如下規(guī)定：

　　1. 可計基底面積的核算標準：無合法證明文件、經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準或確認的，可按現(xiàn)狀建筑基底面積核算。

　　其中2009年12月31日前建成的，不得超過120平方米;2010年1月1日至2019年12月31日期間建成、經(jīng)村集體經(jīng)濟組織和鎮(zhèn)(街)確認屬于“一戶一宅”建設并在村內(nèi)公示無異議的，不得超過80平方米。

　　2. 可計棟數(shù)核算標準：無合法證明文件、2009年12月31日前建成、經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準或確認的，可核算為一棟;2010年1月1日至2019年12月31日期間建成、經(jīng)村集體經(jīng)濟組織和鎮(zhèn)(街)確認屬于“一戶一宅”建設并在村內(nèi)公示無異議的，可核算為一棟。

　　也就是說，沒有合法證明文件的房屋只要能經(jīng)村集體批準或者確認，也可取得住宅復建的安置。此外，由2戶以上村民共同建設的符合上述政策要求的房屋，也可取得相應的復建安置指標。

　　【要點三：明確設定可計基底面積3.5倍的住宅復建量】

　　新規(guī)擬規(guī)定，舊村改造范圍內(nèi)集體土地上村民住宅復建量，原則上以可計基底總面積的3.5 倍核算;

　　平均層數(shù)超3.5 層的，可選擇以可計棟數(shù)乘以280 平方米核算;同一項目只可以采用其中一種方式核算安置住宅復建總量。

　　在不突破規(guī)劃控制建筑總量的情況下，復建總量可按不超過核算復建量10%的比例上浮后核定。住宅復建總量不含住宅公建配套建筑面積。

　　事實上，這一稍顯難懂的數(shù)值是在控制“拆舊建新”后“建新”房屋的復建規(guī)模和面積。這個“3.5倍”究竟能否確保上樓農(nóng)民原有生活水平不降低、居住條件有改善，決定了其是否具有合理性。

　　有一點是可以明確的，任何方案、規(guī)定中的內(nèi)容都不是一成不變的，更不是先天合法合理的。若被拆遷村民的居住權益在舊村改造中沒能得到保障，出現(xiàn)了非正常的“越拆越小”等情形，那么村民完全可以聘請律師依法維權，而不必被各種政策文件上的數(shù)字捆綁住手腳。

　　在明律師要提示廣大即將面臨舊村改造的村民的是，農(nóng)村宅基地上房屋的合法性認定、補償安置標準和方式等相較于國有土地上房屋征收較為復雜，或涉及許多比例、系數(shù)的調(diào)整，數(shù)字上稍有變動就可能對最終的補償安置利益有重大影響。

　　大家一定要在項目啟動初期就及時收集項目相關方案、手冊、公告等信息，盡早 ，在律師的指導下讀懂弄通補償、房屋安置、獎勵等相關政策，找準自己主張?zhí)嵘a償利益的切入點與突破口，這樣才能做到精準有效的救濟權利。

　　同時，要牢固樹立“無證房屋不等于違法建設，更不能不予補償”的堅定信念，不被任何單位以“房屋無證”為由無故進行壓價或者心理預期上的打壓。對調(diào)查認定結果、補償安置決定不服要及時提起相應程序，力爭扭轉局面并爭取到主動。