征收一直被認為是利國利民的好事，舊房換新房，人人得補償。可是實際征收中，被征收人往往是提心吊膽的，擔心征收補償不合理，該給的少給，甚至不給。被征收人有此擔憂也是源于征收方往往為了節(jié)約征收成本，推進征收進度，和被征收人玩套路，侵害了被征收人的知情權、參與權，甚至損害了被征收人的合法補償權益。為了避免遇到征收卻“越拆越窮”，咱得提前了解了解征收方的那些套路，學會見招拆招。

　　套路一：“紅頭文件”大于天，一切都是“依法”征收

　　在征收中，征收方往往只拿出政府的一些紅頭文件，就說自己的征收行為是合法合規(guī)的。這一點大錯特錯。

　　俗稱的“紅頭文件”，泛指政府機關發(fā)布的措施、指示、命令等非立法性文件，這類文件對公眾有約束力、涉及公眾的權利和義務，也就是所稱的地方性法規(guī)、規(guī)章以外的其他具有普遍約束力的規(guī)范性文件。

　　此前，國務院辦公廳印發(fā)了《關于全面推行行政規(guī)范性文件合法性審核機制的指導意見》，對合法性審核的內容和標準做了統(tǒng)一規(guī)定，指出“紅頭文件”需要嚴格依法制定，其內容不得逾越法律規(guī)定。因此，“紅頭文件”不等于法律，也不可以逾越法律規(guī)定。

　　在征收過程中，常見的“紅頭文件”主要是征收補償方案、征地補償安置方案和事關某一具體項目、片區(qū)征收補償?shù)母黝愌a充規(guī)范、文件，譬如叫“共性問題的處理意見”等。

　　這些“紅頭文件”都在直接或間接地影響被征收人的權利義務，影響著大家的錢袋袋?？刹幌裾魇辗秸f的，是個文件就是合法的，自己依“文”辦事就是合法的。

　　“一把尺子能不能量到底”，關鍵看尺子本身是不是合法、公平，而不能拿出個蓋著大紅印章的文件就來當尺子。

　　對于叫“方案”“意見”的紅頭文件，往往不是針對某一戶被征收人作出的，被征收人不能直接就此提起行政復議或者訴訟進行審查。

　　但對后續(xù)的名為“xx決定”的行政行為提起行政復議或者訴訟時，被征收人可以附帶提起對這些“方案”等紅頭文件的合法性審查。

　　此外，這些文件雖不能直接起訴審查，但卻可能有提出異議、申請聽證等其他救濟渠道。當對其有意見的被征收人達到一定比例時，其存在被修改完善的可能性。

　　另外需要補充說明的是，政府部門開會時產生的“會議紀要”“會議記錄”一般而言僅對其內部審批、管理存在效力，是不會直接對被征收人的權利義務構成影響的。如果這類文件的效力出現(xiàn)了“外化”，那么被征收人也是有權對其依法審查的。

　　套路二：拆“違建”，少補或不補

　　沒說征收以前，房子“合法合規(guī)”，一到實際征收，房子哪哪都是“違建”。但法律可不是這么規(guī)定的，這種做法有違我國相關立法的初衷。

　　所謂違建，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證，或者違法占用非建設用地，違反《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定擅自動工建造的房屋建筑。

　　以國有土地上房屋征收為例，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條的規(guī)定：“市、縣級政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。

　　市、縣級政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

　　對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償?！?/p>

　　因此，一處房屋是不是違建，可不是征收方隨口一說就能認定的，這其中需要行政機關依法予以甄別，綜合考量房屋來源、房屋建造的時間、實際用途、居住利益等因素做出調查、認定和處理。

　　如果征收方在未經入戶調查、詢問被征收人、獲取規(guī)劃部門復函及航拍影像等情況下，僅以被征收人無法提供規(guī)劃、建房、不動產權登記手續(xù)為由就將涉案房屋定性成違建，并作出責令限期拆除決定，那么被征收人就一定要在律師的指導下及時進行復議或者訴訟，將違建的認定結果予以撤銷。

　　需要指出的是，凡是無證、未經登記的房屋都存在在“有事”(如面臨征收、騰退、城市更新等項目)時被往違法建筑上“靠”的風險，被征收人要未雨綢繆，盡早 看看有無補救的措施。

　　套路三：早簽約補的多，早搬遷早拿補償

　　其實，獎勵這事，在國有土地上房屋征收方面，法律是有相關的規(guī)定的。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條第二款的規(guī)定：“市、縣級政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵?！钡@種獎勵需要公開透明，且不能過高。

　　如果獎勵金額設置過高，那可能就是征收方克扣了被征收人的補償款，“羊毛出在羊身上”。征收方打著獎勵的名義，拿著原本應該給被征收人的補償款當做獎勵金誘導被征收人早簽約，早搬遷。

　　在集體土地征收過程中，由于征收程序的特殊，需要被征收人先簽訂征地補償安置協(xié)議，征收方才能申請征收，啟動正式的征收程序。

　　因此，征收方會和被征收人說早簽約，補得多，但實際上，這些補償往往就是被征收人應該得到的補償利益中的一部分。

　　特別注意的是，無論是集體土地征收，還是國有土地上房屋征收，我國現(xiàn)行的法律都要求征收方遵循“先補償，后搬遷”的原則。

　　在沒有實際落實征收補償?shù)那闆r下，任何口頭承諾都是征收方為了早日完成征拆任務給被征收人畫的大餅，被征收人切莫輕信，貪圖小利，簽了不合理的補償協(xié)議。

　　我們常常用“丟西瓜撿芝麻”這句老話來告誡被征收人不要因貪圖獎勵金而在大的方面上隨意讓步妥協(xié)，使得整體的補償利益受損。但實踐中我們發(fā)現(xiàn)，對許多普通的老百姓而言，眼前的既得利益、短期利益才是他們所看重的，“芝麻”唾手可得，“西瓜”仍需努力，那么芝麻比西瓜更容易受其青睞。

　　只有在你對補償安置條件完全認可、無異議的情況下，才可簽訂補償協(xié)議去領取獎勵金。這個順序不可能倒過來，變成你領到獎勵金就全認可了。這種情況只能叫“認命”，因為一旦簽訂了補償協(xié)議就是難以反悔的。

　　當然，征收方的套路不止于此，但綜合分析以上三類常見的套路，便不難發(fā)現(xiàn)其規(guī)律：征收方往往是利用自己的職權地位優(yōu)勢，借助被征收人對法律認識不足、貪小便宜的心理套路被征收人，要求被征收人乖乖聽征收方指揮，早早簽協(xié)議，配合盡快完成征收工作任務。

　　對此，在明律師提醒各位被征收人，要時刻保持頭腦清醒，對不夠公平、合理的征收行為要敢于拒絕、說不，扛住征收方的第一波輿論“攻勢”，及時在專業(yè)征拆律師的指導下制定周密細致的權利救濟方案，實施我們的“反套路”應對。只有這樣，我們才能真正實現(xiàn)變被動為主動，讓“越拆越窮”“越補越低”的事情徹底遠離我們。