基本案情

　　2018年，陳某某通過簽訂房屋租賃合同的方式，合法租賃了鄭某某的一套房子，且當(dāng)時(shí)和房主鄭某某簽訂了一份為期3年的房屋租賃合同，并到相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。

　　后，因城市規(guī)劃行為，陳某某租住的房子所在的居民樓面臨著被拆遷的情形。在得知消息后，陳某某欲與房主就租賃房屋的相關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商。而房主鄭某某卻告訴陳某某，拆遷房屋是行政機(jī)關(guān)的行為，現(xiàn)在房子要被拆了也就不存在了，那么雙方之間的租賃合同也應(yīng)隨之終止。由于房屋被拆除后不知道該安身何處，于是陳某某要求房主鄭某某繼續(xù)履行房屋租賃合同，對(duì)陳某某和家人進(jìn)行安置。鄭某某當(dāng)即表示拒絕。

　　后來，拆遷項(xiàng)目的拆遷辦發(fā)給了鄭某某一筆拆遷補(bǔ)償金。那么，問題來了，陳某某租住的房屋被拆遷后，原來的租賃合同會(huì)隨之房子被拆終止嗎?

　　律師分析

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償?！?/p>

　　同時(shí)，《民法典》第二百四十三條的相關(guān)規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，在拆遷、征收過程中，基于物的所有權(quán)產(chǎn)生征收補(bǔ)償，被征收人定性為物的所有權(quán)人，房屋承租人并非拆遷中的被征收人。但因承租人依合同對(duì)房屋的使用利益會(huì)受到影響，其必然的應(yīng)為相關(guān)的補(bǔ)償權(quán)益人。

　　至于原租賃合同的效力問題，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，即無論采取什么方式引起所有權(quán)變動(dòng)，均不影響租賃合同的效力，故拆遷人或征收人通過補(bǔ)償方式取得租賃房屋的所有權(quán)并不影響租賃合同的效力。

　　拆遷、征收畢竟不等同于買賣、轉(zhuǎn)讓等物權(quán)變動(dòng)行為，而是通過補(bǔ)償?shù)姆绞竭_(dá)到拆除、征收房屋的目的，租賃合同的繼續(xù)履行不利于拆遷、征收工作的進(jìn)行，且承租人的使用權(quán)的確因拆遷、征收受到了影響，為保障拆遷、征收工作的順利進(jìn)行及保障承租人利益，應(yīng)給予承租人補(bǔ)償，承租人系補(bǔ)償權(quán)益人。

　　那么，結(jié)合上述基本案情，可以明確的一點(diǎn)是，房屋拆遷后原房屋租賃關(guān)系仍然有效，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。本案中，陳某某與鄭某某并沒有解除租賃關(guān)系，鄭某某在得到相應(yīng)補(bǔ)償金后，也沒有對(duì)陳某某進(jìn)行安置，這顯然是一種違法行為。陳某某與房主對(duì)解除該房屋的租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷人出面為鄭某某調(diào)換房屋。調(diào)換后的房屋繼續(xù)由陳某某承租，雙方之間的原租賃合同繼續(xù)有效，但是對(duì)新調(diào)換的房屋陳某某應(yīng)當(dāng)與鄭某某重新訂立一份房屋租賃合同，至于鄭某某所稱以拆遷為理由終止租賃合同的說法顯然沒有任何法律依據(jù)。

　　據(jù)此，在陳某某以前所租住的房屋被拆除后，陳某某可以住在房主鄭某某提供的補(bǔ)償安置的房屋內(nèi)。如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件存在差異，雙方之間還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果與原有用途不符，陳某某還可以解除租賃合同，并要求給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　房屋租賃在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中尤為重要，像在北京這樣的城市中生活、工作，很大一部分人都是通過租賃房屋解決居住問題。在明律師特別提醒廣大承租人，通過正規(guī)途徑租賃房屋，保留有利于自己的證據(jù)材料，遇事不慌，學(xué)會(huì)用法律來保護(hù)自身的權(quán)益，不要一味地被他人牽著鼻子走。