自2022年至今，隨著各類重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)的全面上馬鋪開(kāi)，農(nóng)村集體土地征收成了征地拆遷領(lǐng)域的絕對(duì)重頭戲，在咨詢中也站穩(wěn)了頭把交椅。而集體土地征收補(bǔ)償安置的法規(guī)和政策，也在自上而下持續(xù)細(xì)化的過(guò)程中。日前，江蘇省南京市政府就公布了《南京市集體土地征收補(bǔ)償安置辦法》，將于2022年9月1日起施行。那么，在《土地管理法實(shí)施條例》和《江蘇省土地管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上細(xì)化的這一地方政府規(guī)章中究竟有哪些亮點(diǎn)呢?本文，在明律師就擇其中要點(diǎn)做一些介紹。

　　【要點(diǎn)一：強(qiáng)制拆除房屋、鏟除青苗必須先責(zé)令交出土地】

　　責(zé)令交出土地決定和征地補(bǔ)償安置決定二者是否具有替代關(guān)系是新征地程序中首先需要厘清的重大問(wèn)題，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到對(duì)被征地農(nóng)民權(quán)益影響最直接的步驟——強(qiáng)制拆(鏟)除。

　　換言之，在縣級(jí)政府已經(jīng)針對(duì)個(gè)別未簽約的農(nóng)戶作出征地補(bǔ)償安置決定的前提下，是否需要進(jìn)一步作出責(zé)令交出土地決定才能申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，這顯然是個(gè)重要的程序問(wèn)題。

　　南京市的最新征收補(bǔ)償安置辦法給出了明確的答案，其第23條規(guī)定，個(gè)別未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的，在征收土地公告發(fā)布后，由區(qū)政府根據(jù)土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果、征地補(bǔ)償安置方案、補(bǔ)償安置登記結(jié)果等依法作出征地補(bǔ)償安置決定，并送達(dá)被征收人。

　　被征收人違反法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地，在補(bǔ)償安置協(xié)議生效后或者征地補(bǔ)償安置決定規(guī)定的期限內(nèi)拒不交出土地的，由區(qū)政府依法責(zé)令交出土地。

　　拒不交出土地的，由區(qū)政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)采取專戶存儲(chǔ)補(bǔ)償安置費(fèi)用等方式，保障被征收人合法權(quán)益。

　　這就是說(shuō)，在補(bǔ)償安置決定確定的期限內(nèi)拒不交出土地的，就會(huì)被認(rèn)為構(gòu)成了“阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地”，進(jìn)而面臨責(zé)令交出土地決定這一“最后通牒”。

　　在明律師認(rèn)為，南京市的這一規(guī)定在施行中也應(yīng)受到法律救濟(jì)程序的限制：

　　1. 若被征地農(nóng)民針對(duì)征地補(bǔ)償安置決定申請(qǐng)復(fù)議或者提起訴訟，在復(fù)議、訴訟結(jié)果出來(lái)前征收方不應(yīng)徑行作出責(zé)令交出土地決定。

　　2. 即便被征地農(nóng)民已經(jīng)簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，其若在履行中反悔進(jìn)而拒絕按約定騰房搬遷，征收方也不得徑行依據(jù)協(xié)議強(qiáng)制拆除房屋、鏟平青苗，而是同樣需要作出責(zé)令交出土地決定，再去申請(qǐng)法院司法強(qiáng)拆。

　　3. 責(zé)令交出土地決定本身仍應(yīng)當(dāng)可訴，但其訴訟中的審查要點(diǎn)或?qū)⒉辉侔▽?duì)補(bǔ)償安置事宜合法性的審查，而是重點(diǎn)審查其作出的程序是否合法。

　　換言之，盡管按照南京市的新規(guī)，被征地農(nóng)民在面臨司法強(qiáng)征前似乎多了一道“程序屏障”，但在權(quán)利救濟(jì)時(shí)仍需將重點(diǎn)放在對(duì)征地補(bǔ)償安置決定的復(fù)議、訴訟上。

　　一旦補(bǔ)償安置決定程序失守或者干脆錯(cuò)過(guò)救濟(jì)期限，再想通過(guò)對(duì)責(zé)令交出土地決定的救濟(jì)來(lái)完成逆轉(zhuǎn)，困難將會(huì)比較大。

　　【要點(diǎn)二：土地、房屋原有的權(quán)利證書何時(shí)注銷?】

　　實(shí)踐中有一種令被征地農(nóng)民頭疼的情形是，個(gè)別征收方會(huì)在程序中以各種名義先對(duì)老百姓手中的地證、房證收回、注銷，從而試圖制造一種事實(shí)上的房屋、土地已經(jīng)不是你的了這樣的感覺(jué)。

　　那么究竟征地程序進(jìn)展到何時(shí)才應(yīng)當(dāng)收回農(nóng)民手中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并予以注銷呢?這樣的細(xì)節(jié)問(wèn)題南京市的新規(guī)注意到了，其在第24條中規(guī)定：

　　1. 征地補(bǔ)償安置協(xié)議生效后，被征地農(nóng)民家庭承包土地被征收的，經(jīng)被征地農(nóng)民確認(rèn)，街道辦事處(鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)督促集體經(jīng)濟(jì)組織、村(居)民委員會(huì)或者村民小組及時(shí)做好土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同的變更或者解除，區(qū)政府依法變更或者收回土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書。

　　2. 房屋補(bǔ)償安置協(xié)議生效后，被征地農(nóng)民宅基地被征收的，經(jīng)被征地農(nóng)民確認(rèn)，街道辦事處(鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)督促被征地農(nóng)民辦理宅基地使用權(quán)注銷登記、農(nóng)村村民住宅所有權(quán)注銷登記。

　　由此可見(jiàn)，將農(nóng)民手中的權(quán)利證書收回、注銷的節(jié)點(diǎn)是“補(bǔ)償安置協(xié)議生效后”。需要注意的是，補(bǔ)償安置協(xié)議的生效即意味著征地必須依法獲得省政府或者國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，且縣級(jí)政府要依法發(fā)布正式的征收土地公告。

　　即在征收土地公告未發(fā)布前，任何單位和個(gè)人都不得將農(nóng)民手中的權(quán)利證書強(qiáng)行收回或者注銷，村集體也不得在此時(shí)急于變更、解除原有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同。所謂的“撤證逼簽”，本就不具有正當(dāng)性，在新程序下更不應(yīng)有繼續(xù)存在的空間。

　　【要點(diǎn)三：安置房的建設(shè)地點(diǎn)、交付期限和用地預(yù)審手續(xù)須完備】

　　在農(nóng)村集體土地征收中，安置房“有毛病”的情形時(shí)有發(fā)生。有的是期房遲遲交不了房，有的是地點(diǎn)、位置不明確，還有的干脆手續(xù)不全涉嫌違建，拆了老百姓的合法房屋給安置個(gè)完全無(wú)法上市交易的“小產(chǎn)權(quán)房”……

　　對(duì)此，南京市在新規(guī)中給出了較為明確的規(guī)定：

　　1. (區(qū)政府)與被征收房屋所有權(quán)人簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議，約定房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、安置房建設(shè)地點(diǎn)和交付時(shí)間等。

　　2. 涉及房屋征收且安置房建設(shè)需要使用新增建設(shè)用地的，在征收土地申請(qǐng)時(shí)，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)提供安置房用地預(yù)審和選址意見(jiàn)書，安置房用地隨國(guó)家重點(diǎn)公路、鐵路項(xiàng)目一同報(bào)批的除外。

　　可以看到，新規(guī)將對(duì)被拆遷村民的安置房如期兌現(xiàn)賦予雙重保障。一是將其建設(shè)地點(diǎn)和交付時(shí)間明確列入補(bǔ)償安置協(xié)議，不允許出現(xiàn)含糊不清的情形;二是要從法定程序上杜絕安置房選址出現(xiàn)問(wèn)題的情形，保證其具備用地預(yù)審和選址意見(jiàn)書。從理論上講，這或?qū)氐妆苊獍仓谩靶‘a(chǎn)權(quán)房”甚至違建的情況發(fā)生。

　　在明律師最后要提示廣大被征地農(nóng)民的是，南京市的這一新規(guī)中的許多提法具有創(chuàng)新性，除了媒體普遍關(guān)注的“未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的被征地農(nóng)戶不得超過(guò)10%，項(xiàng)目方可申請(qǐng)征收土地”的“比例規(guī)定”外，還有很多關(guān)于補(bǔ)償安置費(fèi)用計(jì)算、發(fā)放等實(shí)體問(wèn)題的細(xì)化規(guī)定值得在實(shí)踐中關(guān)注和探究。我們將在接下來(lái)的征地實(shí)務(wù)中持續(xù)關(guān)注江蘇省南京市的具體做法，并就其中農(nóng)民朋友所需要注意的問(wèn)題及時(shí)給出指導(dǎo)性建議。