宅基地補償農村征收及其上房屋的拆遷無疑是整個征地程序中對農民權益影響最直接、最現(xiàn)實的部分，多年來一直是爭議的焦點。那么，農村宅基地上房屋的征收補償在即將到來的2021年將會有怎樣的新變化呢？最基礎的幾個影響補償利益的因素又是什么？本文，農村宅基地律師就一口氣都告訴大家。

【農村宅基地律師一：宅基地征收也要“先簽補償協(xié)議”了嗎？】

預簽約，即在征收決定作出前先行組織被征收人簽訂補償安置協(xié)議，這在棚戶區(qū)改造等城市房屋征收中已實行多年。

2021年，這一調整程序順序的做法也將被引入到農村宅基地征收上，“未批先占”不合法，但“未批先簽”的確是合法的。

廣大宅基地使用權人（通俗點兒說就是在村里有宅基地上房屋的農戶）一定要及時學習所在省市的征地工作程序規(guī)定，將重點放在土地征收啟動公告發(fā)布后對征地補償安置方案（通常會印制成一個精美的手冊）的知情、參與和監(jiān)督上，切勿消極等待正式的“征地批文”公告，到那會兒協(xié)議早就簽完90%以上了，剩下的戶的征地補償安置決定都下來了。

如果被征地農民對宅基地及其上房屋這塊兒的補償標準、方式、項目等不滿，就不要盲目跟風簽訂補償安置協(xié)議，即使補償安置決定作出，我們也有依法復議、訴訟實施救濟的機會。

【農村宅基地律師二：宅基地征收能走“收回宅基地使用權”嗎？】

需要澄清的一點是，“收回宅基地使用權的決定”與“責令交出土地決定”完全不是一回事。后者才是《土地管理法實施條例》明文規(guī)定的用于農村征地的文書，前者則來自《土地管理法》第66條，與一般征收程序無關，是一種特殊狀況下村集體經(jīng)批準收回集體土地使用權的行為。

近期的實踐中，一些地方在征收拆遷項目中慣用“收回”程序來實現(xiàn)對農民房屋的“幫拆”，這種做法是完全沒有法律依據(jù)的。

請農民朋友們牢記，一旦在一個有正式公告、方案的征收項目中出現(xiàn)了“收回”程序，基本意味著存在程序違法。被征地農民有權針對村委會或者縣級政府作出的“收回”決定或者批復申請復議、提起訴訟，爭取將其撤銷。

從目前的情況看，這類復議、訴訟中面臨的難點極多，尤其是在立案受理階段很容易被法院的“民庭”和“行政庭”來回踢皮球。這“收回決定”到底是個什么性質，該由哪個庭來依法審理，也有待司法實踐中的進一步明晰。

嚴格按照“征收補償”的標準和程序走，對農民的權益才是最有保障的。這一權利救濟原則請大家務必掌握。

【農村宅基地律師三：宅基地征收到底該怎么給補償？】

農戶最關心的補償條件問題，單看《土地管理法》第48條是看不出來的。48條規(guī)定的都是些原則、方式，其中有幾點值得再強調一下：

1.農村村民住宅的補償費用應當單列，不得以“地上附著物”這一概念對農民住宅房屋進行補償；

2.“先補償后搬遷，居住條件有改善”。前半句強調不能“先拆再談補償”，那種先行搬遷拆除的協(xié)議看都不要看，可以先簽約，但不能因為我簽約了就直接動手拆房子；后半句強調不能“越拆越窮”，突出“安置”而不是“補償”是農村拆遷的一大特點。

3.采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞窖a償。3種法定補償方式，后兩種應當保障農民的選擇權，第一種有沒有則要看當?shù)氐囊?guī)劃條件。但起碼要有合法的、能夠辦得下證來的安置房提供，否則補償方式上不合法。

4.對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償。事實上，在對房屋的補償部分與城市房屋拆遷是雷同的，只要是拆除房屋導致的直接損失，都應當給予補償。不能因為房屋是農村的或者法律上沒有明文的直接規(guī)定就不補，那個“等”字是留給各地進行細化規(guī)定的。

在這4大原則的基礎上，各省市會有自己的宅基地上房屋拆遷補償規(guī)定?！暗劐X”+“房錢”+“補助和獎勵”的補法通常都是類似的。

“補助和獎勵”這部分有沒有是要看我們是否符合住房困難的保障政策，以及是否在規(guī)定期限內配合了簽約騰房，不是每戶都有的。

前兩項則是所有農戶的關注核心?！暗劐X”即宅基地區(qū)位補償價，或者叫土地使用權基價，一般與當?shù)卣魇辙r用地的區(qū)片綜合地價標準一致（這個標準可在各省政府的官網(wǎng)上查到），個別地方會有細微差別。

“房錢”就是房屋的重置成新價，有些地方規(guī)定可通過專業(yè)評估計算得出，那么農戶有權參與選定評估機構，并且對評估全程參與、監(jiān)督，對評估結果有權申請復核、專家委員會鑒定。

實踐中，地錢不給只給房錢，房錢標準“一刀切”不讓評估，無證房屋面積不予補償或僅給予較低標準的補償?shù)纫幌盗袉栴}都會影響宅基地上房屋的拆遷補償數(shù)額，但對于被拆遷村民而言，上面這些是我們首先需要弄懂的。

農村宅基地律師最后想提示廣大農民朋友的是，把握住征收的程序和標準，協(xié)議搬遷則因其“商量著來”“不具有行政強制性”的特征而在補償標準上不應低于征收拆遷（否則老百姓憑什么簽約同意開發(fā)商來拆除我的房子呢），我們就不會在宅基地上房屋拆遷中吃虧上當。在《土地管理法實施條例》修訂前，農村征地的程序仍存在一些不確定性，各地在操作中也會存在些許的區(qū)別，這都需要大家在2021年新年伊始睜大眼睛，盯緊自家正在或即將經(jīng)歷的征地拆遷項目，確保自己賴以居住生活的家園能夠在拆遷后重獲新生。