導讀：在現(xiàn)實的企業(yè)拆遷中，拆遷方為了盡快完成任務，往往會使用各種花招，設下各種圈套。這些圈套本質(zhì)上就是對被拆遷企業(yè)經(jīng)營者的一種欺騙與恐嚇，以達到給企業(yè)經(jīng)營者施加壓力，讓經(jīng)營者妥協(xié)于拆遷方盡早簽字搬遷的目的。那么拆遷方在對企業(yè)進行征收時，經(jīng)常設下的圈套都有哪些呢？企業(yè)一方又該作何應對呢？本文，在明律師李順華結(jié)合多年代理此類案件的經(jīng)驗來談談其中的7大問題……

圈套一：打著公共利益的幌子進行商業(yè)拆遷

一般來講，公益拆遷即政府拆遷，其主要是為了實現(xiàn)和增加社會公共利益，且不以營利為目的；商業(yè)拆遷即開發(fā)商拆遷，且是以營利為目的。然而在企業(yè)拆遷的實踐中，當開發(fā)商作為拆遷一方時，往往告知企業(yè)經(jīng)營者拆遷項目是公益項目，但實則不然。拆遷項目本身可能是由公益資金進行立項的，但在拆遷項目中卻存在大部分商業(yè)配套，而這些商業(yè)配套又并非為了公共利益所需而建，這就是所謂的“掛羊頭賣狗肉”。例如，一些開發(fā)商打著為當?shù)厝嗣裥藿▽W校、發(fā)展教育事業(yè)的名義而對周邊企業(yè)進行拆遷，而實質(zhì)上這卻是一所私立學校，營利性學校，而私立學校的設立并非廣大公眾共同所需，所以這個拆遷項目就不是公益拆遷。一般而言，商業(yè)拆遷項目的補償數(shù)額會有較大的浮動空間，而為了公共利益所實施的征收項目則不會，這也就是公共利益旗號“受歡迎”的原因之所在。

應對之策：及時審查房屋征收決定作出的依據(jù)，必要時提起復議、訴訟要求撤銷。

圈套二：以查處違建名義進行拆遷

一些被拆遷企業(yè)的廠房、辦公用房因手續(xù)不齊全，很容易就可能被拆遷方認定為違法建筑，進而被強拆卻不能得到任何補償。但是一些企業(yè)房屋的手續(xù)不全可能是因歷史遺留問題、政府方問題等多方面原因造成的，這些房屋是不能被認定為違法建筑而強制拆除的。在實踐中，越是廠房往往面積、規(guī)模越大，就越容易讓征收方動起“以拆違促拆遷”的歪腦筋。在明律師代理的此類涉企業(yè)廠房拆遷的案件中，鮮有不涉及拆違認定的。

應對之策：責令限期拆除決定類文書一定要堅決起訴，且必須堅決守房，可自行重復讀3遍。

圈套三：未經(jīng)被拆遷企業(yè)的同意直接確定評估機構(gòu)

我國的法律法規(guī)明確規(guī)定，評估機構(gòu)的選定方式為被拆遷人協(xié)商選定。如果被拆遷人未協(xié)商一致，則應按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票，或通過搖號、抽簽等隨機方式確定。然而，在企業(yè)拆遷的實際中，評估公司一般都是拆遷方直接內(nèi)定，且這些評估公司往往都是與拆遷方長期合作的公司。拆遷方不讓被拆遷企業(yè)參與選定，進而達到拆遷方控制評估結(jié)果的目的，最終可能導致評估價格普遍很低。

應對之策：第一時間堅決主張選擇權(quán)，若得不到滿足則可向市、縣級人民政府進行舉報，也可以此為由針對征收補償決定提起復議或者訴訟。

圈套四：采用不利于被拆遷企業(yè)的評估方法

在企業(yè)拆遷中，常用的評估方法有市場比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本逼近法、基礎地價法等。作為拆遷一方往往都是采用成本逼近法，因為成本逼近法會讓其支付相對比較少的補償款，從而達到利益最大化，但卻損害了被拆遷一方的利益。例如，一些被拆遷企業(yè)手續(xù)齊全也在正常營業(yè)當中，原則上是應當對其停產(chǎn)停業(yè)損失通過采用收益法對其預估利益的損失進行評估，然而拆遷方卻采用成本逼近法進行評估，這是需要被拆遷企業(yè)的經(jīng)營者注意的。

應對之策：注意審查評估報告中對評估方法選擇的表述及所適用的對比參照對象，若無此方面信息或明顯不公平、合理則要及時申請復核和專家委員會鑒定。

圈套五：故意多量面積、補償反向施壓

例如，一些拆遷方對評估機構(gòu)施加影響，讓其在入室丈量評估中，故意對被拆遷企業(yè)的房屋面積多計算一點，將本沒有的機器設備添加上等。這樣就使得被拆遷企業(yè)落入到被拆遷方的圈套中，拆遷方就可能以此要挾被拆遷企業(yè)，說是被拆遷企業(yè)與評估公司進行了串通合謀，從而給被拆遷方造成壓力，達到其低價位補償?shù)哪康摹Ｐ枰赋龅氖?，這種先給出一份高補償協(xié)議做誘餌，進而通過追究被征收人“虛假提供材料以騙取補償”法律責任相威脅從而實現(xiàn)逼遷目的的做法在實踐中并不鮮見。

應對之策：被征收人無論如何不可有貪念，且一定要盯緊評估機構(gòu)所提供的數(shù)據(jù)，避免簽收事實認定不準確的報告，更不要基于這樣的報告與征收方簽訂補償安置協(xié)議。既不多拿也不少拿，這才是征收維權(quán)之道。

圈套六：以不當方式甚至違法方式逼簽

一些拆遷方在拆遷過程中，如遇到企業(yè)不妥協(xié)，就會對企業(yè)經(jīng)營者進行各種逼遷。比較常見的就是破壞生產(chǎn)經(jīng)營，如采取斷水、斷電、斷路等“五斷”方式，或采取挖溝、挖墻腳、雇傭閑散人員威脅恐嚇、故意傾倒垃圾雜物等方式讓被拆遷企業(yè)無法正常運行，從而迫使其搬遷。也有通過追究涉案企業(yè)稅務、環(huán)保甚至企業(yè)負責人計劃生育問題等各種途徑實施“株連式逼遷”的。

　應對之策：兵來將擋水來土掩，依法一個一個提程序進行救濟，堅定信念不輕易放棄。

圈套七：以虛假強拆名義進行恐嚇

在企業(yè)拆遷中，拆遷方常用的恐嚇手段就是對被拆遷企業(yè)經(jīng)營者的虛假強拆恐嚇。這一方面表現(xiàn)為拆遷方并不實際強拆企業(yè)房屋，但每天都恐嚇經(jīng)營者要進行強拆，令被拆遷企業(yè)主終日處于魂不守舍的緊張狀態(tài)中；另一方面表現(xiàn)為在采用正常程序拆除的企業(yè)上做文章，如有的企業(yè)因自愿簽署補償協(xié)議從而房屋被拆，拆遷方就對外宣稱這個企業(yè)是被強拆的且未得到任何補償，從而讓未簽署協(xié)議的被拆遷企業(yè)產(chǎn)生恐懼心理，進而與拆遷方簽署補償標準極其不合理的補償協(xié)議。

應對之策：要加強與周邊其他被拆遷企業(yè)的聯(lián)絡和信息共享，避免被忽悠或者被輕易分化瓦解。

在明律師最后想提醒廣大被拆遷企業(yè)的經(jīng)營者，對于拆遷中的任何細節(jié)都要慎重考慮，全面把握。尤其是針對停產(chǎn)停業(yè)損失的補償和企業(yè)職工的失業(yè)補助費用，要及時收集、提供相應證據(jù)，對廠房、辦公用房內(nèi)的機器、設備、原材料、半成品第一時間進行拍照、錄像并做必要的說明。一旦偷拆來襲，這些證據(jù)就將發(fā)揮重要的作用。面對拆遷方設下的各種圈套，不要往圈里跳，而要時時刻刻保持警惕，擦亮眼睛識別，跳出拆遷方的圈套，堅持按照律師的指導按部就班地開展維權(quán)行動。只要我們自己不亂了陣腳，征收方的圈套也一定會隨著時間的推移而逐步衰減下去。

本文作者：段雙雙 北京在明律師事務所