導(dǎo)讀：在諸如棚戶區(qū)改造、舊城改造等國有土地上房屋征收項目中，征收補償決定的下達(dá)似乎意味著對被征收房屋補償安置的蓋棺定論。多了少了就是它了，你不搬那就是申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。不過，被征收人此時還可以針對征收程序中的幾個重要方面依法審查，爭取通過訴訟途徑撤掉不公平、不合理的補償決定。那么，究竟哪些方面存在漏洞可能導(dǎo)致一份補償決定被法院判決撤銷呢？本文，在明律師結(jié)合代理案件的經(jīng)驗為大家進(jìn)行梳理……

眾所周知，征收補償決定一收到就要堅決依法起訴，這點大家一定要牢記。但光知道起訴還不夠，還得知道到了法庭上說些什么，尤其是如何針對被告政府一方提供的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證。在明律師提示大家以下幾大方面：

其一，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)是否依法選定？

參與選定評估機(jī)構(gòu)是法律賦予被征收人的一項重要權(quán)利，從國務(wù)院出臺的行政法規(guī)到各地方的規(guī)范性文件對此都有明文規(guī)定。實踐中，這一步驟是否完整履行是法官在審查征收補償決定是否合法時的重要考量點。

請大家記住，合法的評估機(jī)構(gòu)選定步驟是“協(xié)商-投票-搖號或抽簽”，每一步都要有公告等明確告知。先爭取由全體被征收人自行協(xié)商，協(xié)商不出來再“少數(shù)服從多數(shù)”進(jìn)行投票，投完票還是選不出來那就按隨機(jī)方式確定。

一般而言，協(xié)商是協(xié)商不出來結(jié)果的，大部分項目都要走到投票或者抽簽、搖號那一步。此時公證機(jī)構(gòu)要進(jìn)行現(xiàn)場公證，被征收人也一定要撥冗積極參與。如果涉案項目沒這么選，那么補償決定被撤銷的可能性會較大。

其二，估價師是否入戶實地查勘？

讓我們再來復(fù)習(xí)一下《國有土地上房屋征收評估辦法》第12條對“實地查勘”步驟的表述：

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

這一條的表述都是大白話，相信廣大被征收人能夠看得明白。如果上述“入戶實地查勘”沒有依規(guī)完成，那么涉案征收補償決定被判決撤銷的可能性很大。

其三，評估方法選擇是否得當(dāng)？

評估方法不同，評估出來的數(shù)字將存在很大差異。注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

《評估辦法》特別強(qiáng)調(diào)了對以下3種方法的選擇適用：

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；

被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；

被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

需要指出的是，絕不是說市場比較法就一定最有利于被征收人獲取滿意的補償。譬如在明律師高峰所代理的四川涼山彝族自治州的一起案件中，委托人的房屋系建造于1920年的民國時期古建筑，其選材和建造方法均十分獨特，與周邊的那些鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋不具有可比性。此時選擇“市場比較法”進(jìn)行評估，評估出來的結(jié)果無疑不能客觀體現(xiàn)涉案房屋的價值，對被征收人不利。

故此，廣大被征收人一定要在清楚知道自己房屋所選用的評估方法的情況下依法維權(quán)，切不可因“太過專業(yè)”而對這一關(guān)鍵方面稀里糊涂。

其四，評估報告是否依法送達(dá)？

《評估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

據(jù)此，分戶評估報告是由房屋征收部門依法負(fù)責(zé)送達(dá)的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，依法送達(dá)的必須是完整、全面的分戶評估報告，而不能是經(jīng)過“精選”“剪輯”的估價結(jié)果告知單或者僅有幾頁紙篇幅的縮減版評估報告。

須知，在一些地方的被征收人所收到的評估單中，僅有對房地產(chǎn)價值總和數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)，卻看不到任何分項數(shù)字，也看不到評估方法選擇的適用性分析和選取的可比實例信息。如此一來被征收人自然難以從中找到什么“違法點”，因為這根本不是一份完整的評估報告。

此時，被征收人要堅決要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房屋征收部門提供完整的分戶評估報告，不拿出幾十頁紙厚度的報告來絕不罷休。

綜合前述4方面需要補充的是，如果被征收人對評估報告的內(nèi)容不滿，一定要及時申請復(fù)核和專家委員會鑒定，不要輕易放棄這些權(quán)利。否則可能會在訴征收補償決定的案件中陷于不利的地位。

其五，征收補償方案是否合法合理？

最高人民法院在（2018）最高法行申5975號行政裁定書等近期的裁決中均明確指出，對征收補償方案合法性的審查應(yīng)在審查征收補償決定時進(jìn)行，其表述為：

在國有土地上房屋征收與補償過程中，征收補償方案是市、縣級人民法院作出房屋補償決定的重要依據(jù)。但征收補償方案并非針對單個權(quán)利主體，而是針對所有被征收人作出的征收補償標(biāo)準(zhǔn)和方式。對單個權(quán)利主體的權(quán)益產(chǎn)生實質(zhì)影響的是其后作出的房屋征收補償決定，并且在被征收人對房屋征收補償決定依法提起行政訴訟，人民法院審查房屋征收補償決定時，也將一并對征收補償方案的合法性進(jìn)行審查。換言之，征收補償方案的效力已被房屋征收補償決定所吸收，被征收人完全可以通過起訴房屋征收補償決定維護(hù)自身合法權(quán)益。

據(jù)此可知，本身不可訴的征收補償方案的形式審查在訴征收決定時進(jìn)行，而實體審查則由訴征收補償決定的訴訟完成。我們參考《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》來看一下征收補償方案都包括哪些內(nèi)容：

（一）房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)；（注意其是否列入了違反上位法規(guī)定的規(guī)范性文件）

（二）房屋征收的目的；（重點審查其是否是為了公共利益的需要開展）

（三）房屋征收的范圍；（重點審查涉案房屋是否在征收的四至范圍內(nèi)）

（四）被征收房屋類型和建筑面積的認(rèn)定辦法；（重點審查涉案房屋是否為商業(yè)用途，面積認(rèn)定是否存在爭議）

（五）房屋征收補償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計算方法；（重點審查補償方式是否能夠自主選擇，舊城區(qū)改建類項目是否有回遷安置選項）

（六）補助和獎勵標(biāo)準(zhǔn)；（政策規(guī)定事項，一般較難救濟(jì)，但可以提及其合理性）

（七）安置房屋的基本情況；（面積和地點要明確，否則要提出異議）

（八）房屋征收補償?shù)暮灱s期限；

（九）受委托的房屋征收實施單位名稱；

（十）其他事項。

綜上可知，對于征收補償方案的質(zhì)證一定要全面細(xì)致，尤其是對于面積、用途等直接影響補償數(shù)額多寡的項目更要慎之又慎。訴征收補償決定案件中法庭上的激烈交鋒也往往圍繞上述內(nèi)容展開。

需要補充的第六點是，如果涉案項目自始至終未依法作出房屋征收決定，而是憑借“先行搬遷拆除協(xié)議”或者補償安置手冊去一戶一戶簽，之后直接作出的征收補償決定，那么補償決定是缺乏事實依據(jù)的。對于實踐中比較常見的這類情形，被征收人一定要在庭審中明確提出，涉案補償決定被依法撤銷的可能性將會很大。

《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》第6條中對應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行的情形有明確列舉，被征收人可以查閱這一規(guī)定作為此類庭審的參考。

在明律師最后想提示大家的是，針對征收補償決定的訴訟是整個征收維權(quán)過程中最關(guān)鍵、最重要、對補償安置結(jié)果影響最直接的一步，被征收人一定要高度重視，及時起訴及時委托專業(yè)律師代理。一旦錯過了這一救濟(jì)途徑，項目就會朝著司法強(qiáng)拆邁進(jìn)，再想提升補償數(shù)額將會變得極為困難。知道要訴，更要知道怎樣訴，希望本文能對大家有所幫助。