導(dǎo)讀：較國有土地上房屋征收而言，農(nóng)村集體土地上的房屋征收目前沒有專門的法律對其程序作出明確的規(guī)定，只有《土地管理法》及其實(shí)施條例、《物權(quán)法》等法律有零散的條文提及，且僅僅是原則性的規(guī)定。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條明確了該條例僅適用于征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋。相應(yīng)的，據(jù)此制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》也不適用于集體土地上的房屋征收。那么，農(nóng)民的房屋究竟該如何進(jìn)行價(jià)格評估呢？

集體土地在征收與補(bǔ)償上存在的最大問題，就是它的使用權(quán)不能進(jìn)入市場自由交易。即便是近年來的土地流轉(zhuǎn)政策改革，中央也嚴(yán)格控制集體土地的所有權(quán)和承包權(quán)，放活的僅僅是經(jīng)營權(quán)，其目的是為了保護(hù)農(nóng)民不因市場資金的注入而流失土地。但問題在于，集體土地上房屋無法像國有土地上房屋一樣做到“地隨房走”，也沒有相應(yīng)的市場參照，因此以市場價(jià)格估算其價(jià)值再減去土地成本的評估辦法在集體土地上房屋征收評估過程中難以適用，這是目前各地制定集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)采用成本法計(jì)算價(jià)值的根本原因。當(dāng)然《土地管理法》授權(quán)省一級政府制定具體標(biāo)準(zhǔn)，而不是參照國有土地上房屋征收評估辦法規(guī)定由專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評估也是造成這種現(xiàn)狀的重要原因。

基于以上問題的考慮，筆者以為在對集體土地上被征收房屋進(jìn)行估值時(shí)，如何繞開集體土地用益物權(quán)的權(quán)能缺陷是關(guān)鍵。針對不同的集體土地使用情況，筆者提供不同的構(gòu)想僅作分享：

首先是宅基地上的居住房屋估值，可以直接參照房屋所在地附近國有建設(shè)用地上的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，即將集體土地上房屋視為國有土地上房屋進(jìn)行估值，其原因是只有以市場標(biāo)準(zhǔn)對集體土地上房屋估值，才能保證被征收人得到的補(bǔ)償能夠填補(bǔ)其損失；其次是建設(shè)用地上經(jīng)營性房屋的估值，對其經(jīng)營性的預(yù)期收益也應(yīng)當(dāng)予以估算。集體土地的集體所有性質(zhì)不阻礙預(yù)期收益的產(chǎn)生，《土地管理法》第四十七條也實(shí)際運(yùn)用了收益法對集體土地征收的補(bǔ)償進(jìn)行了規(guī)定，因此集體土地上房屋的估值采用收益法并無不當(dāng)。集體土地上的經(jīng)營性房屋，一些是根據(jù)《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定興建的廠房，另一些是農(nóng)民自建的經(jīng)營性房屋，這些土地已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地，是一種事實(shí)上的建設(shè)用地，其形成具有歷史性原因，也為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，很多已經(jīng)成為了被征收人的生活來源，如果不把其經(jīng)營性的預(yù)期收益納入補(bǔ)償范圍，被征收人往往會因征收而失去生活來源。

事實(shí)上，集體土地上房屋征收應(yīng)當(dāng)適用《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定：“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”征收時(shí)集體土地上的房屋是作為地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，具體標(biāo)準(zhǔn)由省一級政府規(guī)定，而各地現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)大多采用成本法對集體土地上房屋價(jià)值進(jìn)行估算，即以房屋、地上附著物的重置成新價(jià)格來求取其價(jià)值。具體講，是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置成新價(jià)格和折舊，然后將重置成新價(jià)格減去折舊來獲得估價(jià)對象價(jià)值的方法。這種方法最大的弊端在于不能反映對象的期望價(jià)值，使得房屋價(jià)值被嚴(yán)重低估，被征收人的補(bǔ)償獲益遠(yuǎn)低于市場獲益，選擇貨幣補(bǔ)償方式的被拆遷人很難用拆遷補(bǔ)償款重建或購置到同等質(zhì)量、同等居住條件的房屋。多數(shù)被拆遷人拆遷后居住條件不僅沒有得到改善，反而降低了。“越拆越窮”，與這一機(jī)械適用“成本法”的房屋估值方法有直接的關(guān)系。

在救濟(jì)的方式和渠道上，集體土地上房屋和國有土地上房屋也因其價(jià)值估算的方法不同而有所差異。集體土地上房屋征收在沒有專門法律對其進(jìn)行規(guī)定的情況下，《土地管理法》直接授權(quán)省一級政府制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被征收人的權(quán)利救濟(jì)就會相對欠缺一些。而《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條的規(guī)定更是把被征收人的救濟(jì)手段限制在了申請裁決的范圍，且規(guī)定征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征收土地方案的實(shí)施，這與國有土地上被征收房屋實(shí)施評估時(shí)被征收人的救濟(jì)手段有著明顯差別。因此在司法實(shí)踐中，多數(shù)法院也會受理針對省一級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提起的行政訴訟，這種操作也符合《行政訴訟法》與《土地管理法實(shí)施條例》之間的法律位階關(guān)系。

隨著集體土地上房屋征收相關(guān)法律不健全的問題日漸顯露，各方也都在采取相關(guān)措施進(jìn)行補(bǔ)救?！锻恋毓芾矸ā返男拚敢苍谥贫ㄖ校瑥哪壳肮嫉恼髑笠庖姼鍋砜?，對集體土地上被征收人的權(quán)益將會有更進(jìn)一步的保護(hù)?！吨屑o(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中也有集體土地上房屋拆遷參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》精神執(zhí)行的規(guī)定。最高法《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》也明確指出對于已征收但未補(bǔ)償且已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的原集體土地上的房屋，可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，可以說第590號令對集體土地上房屋征收的精神和思路做出了指導(dǎo)，相應(yīng)的集體土地上房屋征收評估也有望出臺規(guī)范化的程序。因?yàn)閺哪壳暗膶?shí)踐情況來看，各地法院和政府在集體土地上房屋征收問題處理過程中已經(jīng)不自覺地在運(yùn)用國有土地上的思路來尋求解決了。

在明拆遷律師最后想指出的是，法律總是具有一定的滯后性，尤其是行政法領(lǐng)域，但相對人的權(quán)益不能因此得不到保障。一方面，作為征收方和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定者，政府應(yīng)當(dāng)充分考慮被征收人的利益，制定相對合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，司法救濟(jì)作為公力救濟(jì)的最后手段，在法律缺位時(shí)應(yīng)當(dāng)敢于擔(dān)責(zé)，為被征收人提供救濟(jì)途徑。在新的土地管理法遲遲不能落地的情況下，集體土地上房屋征收仍存在通過評估、估價(jià)環(huán)節(jié)加以維權(quán)的可能性，復(fù)核、申請專家鑒定等救濟(jì)手段在一些地方也是可行的。廣大被征收人應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)此階段可供運(yùn)用的程序資源，依法維護(hù)自身權(quán)益。我們也期待著集體土地上房屋征收程序規(guī)范合理化能夠早日到來。