導讀：在房屋征收實踐中，評估報告和最終評估結(jié)果對被拆遷人的利益可以說是至關(guān)重要的，直接決定房屋能否得到公平的估價和獲得滿意補償。很多人提到房屋評估都會感覺太專業(yè)，自己弄不懂，非常依賴和相信征收方及評估機構(gòu)。其實這一環(huán)節(jié)也隱藏著很多圈套，如不引起重視，很可能最后自己吃了虧還蒙在鼓里。下面，在明律師就談幾個評估中最容易出問題的地方，提請您多加留心……

問題一：評估機構(gòu)，你有權(quán)選擇

要想有一個滿意的評估報告，首先要選擇一個合適的評估機構(gòu)。評估機構(gòu)的評估水平、評估方法的選用等對最終的評估結(jié)果有很大的影響。《國有土地上房屋征收與補償條例》針對日益尖銳的拆遷矛盾，在第20條做出規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。被征收人在確定評估機構(gòu)的過程中具有主導權(quán)，因此現(xiàn)實中如果有政府單方面選定評估機構(gòu)的做法肯定是不合法的。這一規(guī)定對被征收人維護自己的合法權(quán)益、拿到一個公平合理的補償是十分有利的，大家一定要用法律的武器積極維護自己的權(quán)利，而不要在稀里糊涂中輕易放棄權(quán)利。

問題二：評估人員必須見到、入戶

《國有土地上房屋征收評估辦法》第12條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

所以實踐中如果評估人員門都沒進，你連人也沒看到，就見到了房屋征收部門送交的評估報告，這一定是違法的。大家還要注意確認來查勘、調(diào)查的人員是否具有相應的資質(zhì)，因為不是什么人都有這個權(quán)利，必須具有注冊房地產(chǎn)估價師資格的人才行。且在整個評估過程中，人、評估機構(gòu)要吻合，不得出現(xiàn)半道隨意換人、換機構(gòu)的情形。如果發(fā)現(xiàn)了，被征收人都有權(quán)動用救濟途徑對評估結(jié)果提出異議。

問題三：評估報告作出的程序要合法

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，提醒大家注意兩個程序問題：

其一，整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。大家注意你收到的評估報告一定要符合這個規(guī)定，尤其是簽字不能涉嫌偽造，否則這份評估報告就不是合法有效的。

其二，房屋征收部門在接到評估機構(gòu)提供的分戶評估報告后，應當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告，即評估報告必須向被征收人合法送達。

問題四：評估方法要合理

房屋評估方法也是決定評估結(jié)果的一項重要因素，對此大家也要引起足夠重視?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第13條規(guī)定：注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估……

廣大被征收人需謹記，當前的征地拆遷領(lǐng)域里，市場比較法是必須優(yōu)先選用的評估方法，收益還原法和成本法也有適用的空間，但我們發(fā)現(xiàn)實踐中有的地方長期熱衷于基準地價修正法或成本重置法，這可能就存在不合法的問題。方法不對，出來的結(jié)果自然對不了，那么被征收人就可以考慮動用異議的權(quán)利了。

問題五：評估時點很重要

一個具體的拆遷項目，從立項到批準到最終決定征收，往往都要經(jīng)歷很長時間。因此，評估時間點的確定就會對評估結(jié)果造成很大影響。尤其是對北上廣這樣房價波動很大的城市來說，我們經(jīng)?？吹?，上個月剛賣掉房子，下個月就漲了十幾萬。對于評估時間，《國有土地上房屋征收評估辦法》第10條規(guī)定：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。由此可見有些征收方在房屋征收決定公告之前就進行評估，很長時間之后才正式公告征收決定，這種做法對被征收人可能是很不利的，既不合規(guī)也不合理，所以大家對房屋評估的時點一定要引起足夠的重視，否則很可能糊里糊涂的吃了大虧。

問題六：對評估報告有異議？至少3種救濟方式！

房屋評估報告是房屋評估中的關(guān)鍵所在，也是很容易發(fā)生糾紛的一個環(huán)節(jié)，那么當被征收人對房屋評估報告的結(jié)論不服時，應該怎樣救濟呢？

其一，對評估結(jié)果申請復核

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。申請時應當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。故此，平時積累一些這方面的知識是有必要的，至少在提出異議時大家能知道要提些什么。

其二，申請專家委員會鑒定

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第22條的規(guī)定，如果被征收人對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果還有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。專家委員會是由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成的，具有比評估機構(gòu)更高的專業(yè)性和權(quán)威性，通常能夠獨立、客觀的進行鑒定，被征收人也可以考慮通過這種方式進行維權(quán)。

其三，訴征收補償決定

這是對評估報告有異議的終極救濟渠道，也是一種可行性較高的辦法。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第22條之規(guī)定，被征收人對補償仍有異議的，按照《條例》第26條規(guī)定處理，也就是復議或者訴訟征收補償決定。而在庭審中，法院也會依職權(quán)對涉案評估報告的合法性進行調(diào)查。在訴訟或者復議的過程中，專業(yè)律師將會對征收程序的每一個環(huán)節(jié)，每一個程序，每一個主體進行嚴格的審查和檢驗。大量的案例證明，很多違法行為都是在這個階段被發(fā)現(xiàn)并得到法院的確認。出于維權(quán)力度和阻滯強拆的考慮，一般建議被征收人要堅決對補償決定提起行政訴訟，切不可隨意放棄這一環(huán)節(jié)。

在明拆遷律師最后想指出的是，拆遷評估是個專業(yè)性很強的技術(shù)性工作，很多被征收人以前對此沒有多少經(jīng)驗和知識。我們所做的，其實就是希望通過我們的總結(jié)歸納為大家在拆遷評估中提供一些助力。征收評估最終不但會影響自己的補償效果，還會成為征收維權(quán)的基礎(chǔ)，請大家一定不要忽視和浪費任何一個法律賦予的權(quán)利，在明律師也會在這個過程中隨時為您提供最有效的法律咨詢和支持，希望大家都能得到一個滿意的補償結(jié)果。