在農(nóng)村集體土地征收實踐中，土地補償費和安置補助費無疑是征收耕地的補償費用的“大頭”。而時下確定這兩項補償費用標準的依據(jù)，有的地方名為“征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準”，有的地方則叫做“征地區(qū)片綜合地價”。那么，這二者究竟是什么意思呢？它們又是如何影響著被征收人的補償權益呢？本文，在明拆遷律師為大家淺析這兩個專業(yè)概念……

《國土資源部關于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》指出，制訂這兩項標準的目的是為征地補償提供依據(jù)，直接為征地服務。其目的就是要解決征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，維護被征地農(nóng)民的切身利益。在實踐中，廣大被征收人要注意理解和關注以下幾點：

其一，二者的區(qū)別，簡單的講就是“區(qū)片綜合地價”更為科學、全面，而“統(tǒng)一年產(chǎn)值標準”則更為基礎?！锻ㄖ分赋?，東部地區(qū)城市土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍，應制訂區(qū)片綜合地價；中、西部地區(qū)大中城市郊區(qū)和其他有條件的地區(qū)，也應積極推進區(qū)片綜合地價制訂工作；其他暫不具備條件的地區(qū)可制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。由此不難看出，區(qū)片綜合地價更能客觀、全面的反映土地的價值，更為“高級”，而統(tǒng)一年產(chǎn)值標準則具有一定的局限性。

《統(tǒng)一年產(chǎn)值指導意見》中提到，統(tǒng)一年產(chǎn)值標準適用于集體農(nóng)用地征收補償測算，集體建設用地征收補償測算可參照執(zhí)行。年產(chǎn)值倍數(shù)法顯然更適合于測算農(nóng)用地，而當用于建設用地即蓋房子用的土地時，則難免會導致土地估值的偏低。故統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制訂中有一個“適當從高原則”，即在依據(jù)現(xiàn)狀測算的同時，適當提高土地收益的估值。

當被征收人感到征地的補償數(shù)額偏低時，不妨關注一下地方政府適用的補償標準依據(jù)，或許就是統(tǒng)一年產(chǎn)值標準在拉低你的補償。

其二，二者的聯(lián)系之一——要及時動態(tài)調整。標準定了，若要確保計算結果的公平、合理，就必須要適時進行調整。計算參數(shù)變化，但標準固定不變，事實上構成對被征地農(nóng)民權益的侵害。故此，《指導性意見》指出，統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應設定基準時點，一般3~5年調整一次。征地區(qū)片價應設定對應的基準時點，一般3~5年更新一次。實踐中，對于自制訂后長期原地踏步的此類標準，專業(yè)征收維權律師有時會考慮嘗試提起程序進行審查。

其三，二者的聯(lián)系之二——切實保障“原有生活水平不下降，長遠生計有保障”。制訂標準無疑是一種新的嘗試、改革，那么標準絕對不應越制訂越低。故《通知》規(guī)定，制訂這兩項標準，要從農(nóng)民生產(chǎn)和生活實際需要出發(fā)，妥善處理征地補償標準的合法性與合理性、法定補償標準與農(nóng)民補償要求之間的關系，要防止以制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價為由，壓低征地補償標準。據(jù)此，新標準的制訂目的就是提高補償，廣大被征收人不妨對實踐中的效果加以觀察和評估。

其四，二者的聯(lián)系之三——農(nóng)民均享有聽證權！《國土資源聽證規(guī)定》第12條規(guī)定，擬定或者修改基準地價，擬定或者修改區(qū)域性征地補償標準的，主管部門應當依職權組織聽證。據(jù)此，《通知》明確，地方各級國土資源部門要在認真做好實地調研和科學測算的基礎上，廣泛聽取有關部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民群眾及社會各方面的意見和建議。附后的《指導性意見》也規(guī)定，這兩項標準的制訂必須依法組織聽證。若被征收人的聽證權在實踐中未得到保障，可通過起訴國土部門不作為等途徑尋求救濟。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，《通知》中強調的道理和實踐中的情形有時是存在較大差距的。實踐中“區(qū)片綜合地價”若計算、調整不當，得出的補償結果有可能反而低于“統(tǒng)一年產(chǎn)值標準”，這其中供人為操作的空間是很大的。但從補償標準制訂的科學性、合理性角度看，這兩類標準的確是“有就比沒有強”，單一的按照土地年產(chǎn)值倍數(shù)計算補償?shù)贸龅慕Y果偏低已是不爭的事實。廣大被征收人要隨時關注這方面的動向，及時咨詢專業(yè)征收維權律師，盡力維護自己的補償權益。同時需要強調的是，宅基地及其住宅房屋的補償標準在很多地方與這兩類標準無關，而是單獨設置一個程序、標準，這兩類標準主要是用于測算非居住用地的，這也有望成為《土地管理法》修改后的發(fā)展方向。