摘錄: 無論是舊城改造還是郊區(qū)和農村的小城鎮(zhèn)建設，最大的難題是對被拆遷人的拆遷補償問題。這是關系到百姓日常的生活大事，處理不當就可能造成社會的不安定。2001年11月1日北京市人民政府頒布的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第87號)中明確規(guī)定，實行貨幣補償?shù)牟疬w項目，補償款以房地產(chǎn)市場評估價確定，這就使房地產(chǎn)評估機構在拆遷過程中的作用顯得尤為重要，對拆遷評估過程中的各種問題更要慎重處理。下面從拆遷評估的技術方面作簡單介紹，并就拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法作一初步分析。 1 拆遷評估中的常見問題及處理辦法 根據(jù)(京國土房管拆字[2001)1234號)《關于印發(fā)< 北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)>的通知》及(京房地評字[1999]656號)《關于印發(fā)(北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準>的通知》，拆遷評估的計算公式是： 住宅房屋拆遷補償價：(基準地價×K+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價 非住宅房屋拆遷價格＝區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價 不難看出，計算公式中幾個關鍵值的取定直接影響著補償結果的高低。例如基準地價的取值，每一級別的基準地價的低限與高限之間差額很大，從每平方米建筑面積120—1200元不等，非住宅的區(qū)位價高低限每平方米建筑面積相差1000—2000元，實際操作中該如何把握?文件規(guī)定：“被拆遷房屋建筑面積為被拆遷房屋權屬證明文件上標明的建筑面積”。但在拆遷過程中，有許多由于各種客觀原因沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋，該如何處理?下面分別就城市國有土地和農村集體土地拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法作初步分析。 1．1 城市國有土地拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法 1．1．1 基準地價(區(qū)位價)的確定 由于城區(qū)內被拆遷房屋的面積大多較小，補償價款的多少主要取決于基準地價(區(qū)位價)的高低，所以老百姓普遍對基準地價的取值比較敏感，而且近期由于城區(qū)內舊城改造的速度較快，涉及的拆遷范圍較廣，老百姓對各區(qū)域拆遷補償價格會有一個比較，這就要求我們評估人員慎重對待這一問題。評估機構一方面要進行全面的市場調查，掌握各區(qū)域尤其是拆遷對象附近區(qū)域的拆遷補償價格水平，認真分析區(qū)域因素和個別因素的影響，同時要積極與政府主管部門溝通，因為各區(qū)政府對本區(qū)內的拆遷補償價格水平有一個整體平衡、把握。只有在周密市場調查的基礎上，做到客觀、公正，并主動獲得政府主管部門的支持，在不違反評估原則的前提下，盡可能地為拆遷人與被拆遷人的利益著想，慎重地確定基準地價(區(qū)位價)，把拆遷工作的疑難點的宣傳解釋工作做在前面，并貫穿整個拆遷過程中，才能為日后的拆遷工作順利進行奠定良好基礎。 1．1．2 被拆遷房屋建筑面積的認定 城區(qū)房屋的建筑面積一般以房屋所有權證、房屋租賃契約等權屬證明文件上標明的面積為準；對于翻建的房屋，要核對其現(xiàn)狀是否與房產(chǎn)證上登記的內容一致，如果不同，應詢問房屋所有權人翻建時是否辦理過建設工程規(guī)劃許可證(主要針對私房和單位非住宅)，有建設工程規(guī)劃許可證但與房產(chǎn)證有出入的(建設工程規(guī)劃許可證在房產(chǎn)證之后)，可暫按建設工程規(guī)劃許可證上登記的資料評估，同時提醒房屋所有權人到房屋所在地的國土資源和房屋管理部門辦理確權證明。如果翻建時未辦理建設工程規(guī)劃許可證，則只能按房產(chǎn)證上登記的資料評估。 1．1．3 標準租私房的處理 標準租私房是指文革初期由北京市房屋行政管理部門接管，文革后落實私房政策帶戶發(fā)還產(chǎn)權，并執(zhí)行規(guī)定租金標準的城鎮(zhèn)私有出租房屋。2001年統(tǒng)計全市約有1．9萬戶居民住在標準租私房內。由于標準租私房的租金與市場房租價格差距較大，影響了產(chǎn)權人的財產(chǎn)收益及產(chǎn)權人與承租人的關系。這些房屋的產(chǎn)權人或無力修房或拒絕修房，造成房屋破損嚴重，大多為需要改造的危舊房屋。拆遷過程中妥善解決好這一歷史遺留問題，有助于拆遷工作的順利進行。 1．1．3．1 標準租私房承租戶的認定 標準租私房承租戶的認定，以北京市落實私房政策時各區(qū)房屋行政管理部門帶戶發(fā)還產(chǎn)權的清冊、歷次調租的清冊為依據(jù)。指與標準租私房產(chǎn)權人訂有私房租賃契約；或是沒有訂立私房租賃契約，但長期居住標準租私房，并有北京市常住戶口的單位或個人。 1．1．3．2 標準租私房的拆遷補償款計算 對產(chǎn)權人的補償：根據(jù)(市政府令第87號)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，標準租私房產(chǎn)權人應當作為被拆遷人享受完整的價格補償，即包括區(qū)位補償房價和被拆遷房屋重置成新價。 對承租戶的補償：2003年4月28日，北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)了《關于推進本市標準租私房工作中有關搬出安置問題的意見》的通知，文件規(guī)定，凡已確定2003年內啟動的項目，建設單位仍然執(zhí)行(京國土房管拆[2002]319號)《關于拆遷標準租私房有關問題的通知》，該文規(guī)定，拆遷標準租私房，承租人在拆遷范圍外別無正式住房的，拆遷人應當按照所承租標準租私房建筑面積的房地產(chǎn)市場評估價扣除重置成新價對承租人給予資助，即只包括區(qū)位補償房價。 1．2 農村集體土地拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法 在農村集體土地拆遷評估過程中，農村房屋的院落面積和建筑面積比城區(qū)內大得多，由于管理的不規(guī)范，絕大部分房屋沒有產(chǎn)權證或其他合法的證明文件，甚至沒有審批手續(xù)，私搭亂建現(xiàn)象普遍。造成了建筑類型雜亂，建筑密度大，房屋情況復雜。拆遷過程中，補償面積的確定和違章面積的剝離是拆遷評估工作中重點、難點。 1．2．1被拆遷房屋建筑面積的認定 (京國土房管拆字[2001]1188號)《<北京市城市房屋拆遷管理辦法)實施意見》第15條規(guī)定“被拆遷房屋的建筑面積，按照房屋所有權證標明的建筑面積計算。但拆遷原集體土地上尚未辦理房屋所有權證的房屋，其建筑面積以實際測量的正式房屋面積為準。” 1．2．2 違章面積的剝離 剝離違章建筑面積可從兩個角度考慮：一是從建筑工程技術角度進行把關，1188號文對正式房屋的確認標準如下：(1)柱高2m以上，建筑面積7m2以上；(2)三面有墻，有正式門窗；(3)屋頂有保溫層。二是從合法性角度進行剝離，看其有無宅基地及建房審批文件。 (1)宅基地內的人均房屋建筑面積大于等于某一標準時，按人均建筑面積的標準進行補償，實際建筑面積超標準部分給予重置成本補償； (2)宅基地內人均建筑面積小于某一標準時，按實際建筑面積進行補償。 當然，這些辦法在操作過程中會有一定困難，尤其是標準的制定較難把握。值得一提的是，北京市人民政府于近期頒布了(北京市人民政府令第124號)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，該辦法自2003年8月1日起施行。為今后農村集體土地的征地拆遷提供了政策依據(jù)。 2 拆遷評估中的其他問題——重置成新價的估算 除了以上幾個問題外，重置成新價的計算也是一個非常繁雜、重要的工作。除了依據(jù)相關法規(guī)、辦法，估價師的綜合能力和經(jīng)驗也是直接影響評估結果的關鍵環(huán)節(jié)。 2．1 估價辦法與現(xiàn)實差異 目前，重置成新價的計算依據(jù)(京房地評字[1996]573號)《北京市房屋估價辦法》文件是1996年末制定，1997年1月1日起施行的。距今已六年多，與現(xiàn)實差異很大。我們同樣以豐臺區(qū)六圈地區(qū)集體土地拆遷評估項目為例，選取兩種常見的裝修材料，通過市場調查，了解了當?shù)厥袌鰞r格，并與(京建經(jīng)[2001]664號《2001年北京市建設工程預算定額》、(京房地評字[1996]573號)《北京市房屋估價辦法》中的裝修計分表相比較： 以上數(shù)據(jù)表明，估價辦法中的建筑裝修材料補償標準比市場售價和定額高得多。而且近幾年出現(xiàn)了許多新型建筑、裝飾材料，評估人員應及時調查市場信息，掌握最新的市場數(shù)據(jù)，在評估過程中，結合實際，靈活運用。同時我們也建議有關部門應該根據(jù)市場行情，及時修訂《房屋估價辦法》或要求評估機構在拆遷評估過程當中除了依據(jù)本辦法外，還應參照市場行情和預算定額綜合評估重置價格。 2．2 私搭亂建、舊料新建的房屋重置價的計算標準 在郊區(qū)或城郊結合部，由于宅院寬松，普遍建房較多，而且被拆遷人借拆遷之機突擊建房，敷衍、湊合的情況很普遍。通常做法有舊料新建、拆東補西。對這類房屋如果機械地照搬評估分值，顯然不合理。因而評估人員現(xiàn)場查房一定要細心、全面，準確掌握一手資料，綜合判定分值標準、成新，盡量符合實際。 2．3 附屑物的分量 附屬物是老百姓自己看得見的東西，雖然這部分價值不高，但一定要做仔細，不要丟漏項。不能因為事小，引起老百姓的不滿。如果由于評估人員的疏忽，幾十萬的補償款都給出了，最終因為少了幾個燈頭、水池等引發(fā)矛盾，耽誤了拆遷工作的整體進度就太不值得了。