土地征用，是國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，并依法給予被征用土地的單位和個(gè)人補(bǔ)償?shù)男袨?。我?guó)4憲法》和(土地管理法)，都把土地征用列為土地的基本制度之一：土地征用制度的實(shí)施，關(guān)系到及時(shí)為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展提供建設(shè)用地，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益，關(guān)系列改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)村土地資源配置必然走向市場(chǎng)化、如何按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)現(xiàn)行征地制度進(jìn)行研究和探索，是當(dāng)前土地資源管理和資產(chǎn)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

集體土地所有權(quán)的特征從產(chǎn)權(quán)角度看，土地征用的實(shí)質(zhì)是兩種不同土地所有權(quán)之間的轉(zhuǎn)換，是我國(guó)現(xiàn)階段土地所有權(quán)流動(dòng)的唯一途徑。建國(guó)后，我國(guó)土地的社會(huì)主義公有制性質(zhì)逐步確定，形成了全民所有(即國(guó)家所有)和勞動(dòng)群眾集體所有(即農(nóng)民集體所有)兩種基本的土地所有制形式。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)有三個(gè)顯著特征是一種受限制的所有權(quán), 從法律意義上講，農(nóng)民集體作為集體所有權(quán)的主體，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這種權(quán)利應(yīng)該受法律的保護(hù)。然而，農(nóng)民集體所有的這種產(chǎn)權(quán)是一種受限制的土地所有者產(chǎn)權(quán)，其在行使土地權(quán)利時(shí)，不可違背《憲法》和(土地管理法>的有關(guān)規(guī)定。

例如，農(nóng)民集體土地所有權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓，只能在一定的條件下和一定的期限內(nèi)，以一定的形態(tài)有償出租和讓渡土地使用權(quán);耕地用途不得隨意改變，農(nóng)民因特殊情況確需征占自己耕種的農(nóng)地時(shí)，也須經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn);即使是耕地的所有者，也不得荒蕪耕地，造成耕地毀壞的必須負(fù)責(zé)復(fù)墾;作為土地所有者的集體經(jīng)濟(jì)組織，占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也必須依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。 農(nóng)村集體土地所有權(quán)之所以受到限制.是由我國(guó)人多地少的基本國(guó)倩所決定的。農(nóng)村土地待別是耕地是極為珍貴的不可再生的稀缺資源，因此必須以必要的限制來(lái)強(qiáng)化對(duì)農(nóng)民集體土地的管理，減輕其產(chǎn)權(quán)運(yùn)作中的種種風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家作為宏觀調(diào)控者，必須對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行統(tǒng)一管理，包括制定農(nóng)村土地的政策法規(guī)，制定利用規(guī)劃，開(kāi)發(fā)耕地后備資源等。

當(dāng)然，國(guó)家在公共利益需要進(jìn)行征用時(shí)，農(nóng)民必須服從。是一種只能單方向沈料的權(quán)利。我國(guó)4憲法>和其他相關(guān)法律規(guī)定，土地所有權(quán)不得買(mǎi)賣(mài)：法律還規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用，集體所有的土地被國(guó)家征用后、土地所有權(quán)的性質(zhì)發(fā)生變化，即由集體所有變?yōu)閲?guó)家所有。 依照法律規(guī)定，國(guó)家對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征用，必須向農(nóng)民支付各種費(fèi)用。其運(yùn)作過(guò)程實(shí)質(zhì)是對(duì)土地所有者產(chǎn)權(quán)的征購(gòu)，是具有某種強(qiáng)制性的購(gòu)買(mǎi)行為，這類似于國(guó)家以指令性價(jià)格收購(gòu)某種物資在土地所有權(quán)征購(gòu)流動(dòng)中。土地所有權(quán)只能單方向流轉(zhuǎn)，即由土地的集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，買(mǎi)賣(mài)雙方主體不能換位。另一方面，國(guó)家只征購(gòu)?fù)恋厮姓弋a(chǎn)權(quán)而不出售土地所有者產(chǎn)權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織只能并且必須根據(jù)國(guó)家的要求，把指定的土地所有權(quán)讓渡給國(guó)家，而不能向其他組織或個(gè)人讓渡土地的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)主體是具有眾多性、分散性和相互獨(dú)立性的集體經(jīng)濟(jì)法人。

集體土地歷有者產(chǎn)權(quán)主體必須是法人, 而不是作為自然人的農(nóng)民;換言之.集體土地所有者產(chǎn)權(quán)只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織來(lái)行使，而不能由內(nèi)部各個(gè)成員去分別行使, 鑒于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織眾多、分散，且有各自獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，是互有區(qū)別的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，土地所有者產(chǎn)權(quán)必須明晰，不得混淆，否則，就可能出現(xiàn)相互間的土地平調(diào)現(xiàn)象，從而損害各個(gè)獨(dú)立的集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的權(quán)益。土地征用的特征按照法律規(guī)定，土地征用行為主要有兩種形式：一是城市建設(shè)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)或建設(shè)，需征用土地的，可以由縣、市人民政府實(shí)行統(tǒng)一征用‘二是在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地區(qū)外，能源、變通、水利、礦山、軍事設(shè)施等項(xiàng)目確需單獨(dú)選址的，國(guó)家可以單獨(dú)為其辦理土地征用。但無(wú)論以何種形式征地，作為一種基本制度，其行為都具有以下幾個(gè)特征：在法律關(guān)系上，主體雙方具有特定性。土地征用是一種國(guó)家行為，是法律賦予政府的特有權(quán)力，除了國(guó)家可以依法對(duì)農(nóng)民集體所有土地實(shí)行征用外，任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)征用土地。與之相對(duì)應(yīng)，被征用方只能是所征土地的所有者，即農(nóng)民集體：用地單位只有通過(guò)國(guó)家的征地行為才能與被征地者發(fā)生關(guān)系。

在行為能力上，具有強(qiáng)制性。 我國(guó)<憲法》第十條第三款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”各項(xiàng)公共或公益事業(yè)的發(fā)展所需要的土地、一方面來(lái)源于對(duì)國(guó)有土地的分配調(diào)整，另一方面為了保證全社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，還必須建立一種使集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的特殊取得制度，并使其合法化。國(guó)家對(duì)土地征用權(quán)的行使是有強(qiáng)制性的，被征地單位不得以其擁有所有權(quán)而對(duì)抗和服撓國(guó)家實(shí)施征地權(quán)。

在經(jīng)濟(jì)利益上，具有有償性。

土地既是農(nóng)民的生產(chǎn)資料，又是生活資料，是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ), 農(nóng)民集體土地被征用，國(guó)家必須保護(hù)集體土地所有權(quán)人的合法權(quán)益，這種權(quán)益的保護(hù)主要體現(xiàn)在依法對(duì)鼓征地單位進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)造成的剩余勞動(dòng)力進(jìn)行安置。對(duì)被征地單位的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，并以被征地單位的農(nóng)民生活水平不降低為標(biāo)準(zhǔn)。征地適用范圍過(guò)寬補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡臺(tái)理。

《土地管理法》對(duì)征用集體土地的范圍作了明確界定。然而在實(shí)踐中，除了鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)和農(nóng)民建房外，幾乎所有需要使用集體土地的建設(shè)項(xiàng)目，都采取征用方式合法取得土地。而公益性項(xiàng)目和非公益性項(xiàng)目在征地實(shí)施中，又都按照同一規(guī)定的“補(bǔ)償價(jià)”對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，明顯存在著征地適用范圍過(guò)寬、補(bǔ)償不盡合理的問(wèn)題。

在征地的類型上，客觀存在公益性和非公益性兩大類，如果對(duì)所有項(xiàng)目一律采取征用取得土地，顯然與土地管理法律不符，久而久之就會(huì)模糊人們法律意義上的征地概念，該化了對(duì)農(nóng)民科學(xué)合理補(bǔ)償?shù)囊庾R(shí)。

公益性項(xiàng)目一般由政府出資征地或者由政府出面直接征地.并以改善基礎(chǔ)設(shè)施條件、改善社會(huì)福利為主要目的。而非公益性項(xiàng)目尤其是商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目征地，主要以營(yíng)利為目的。兩者在征地實(shí)施中，對(duì)農(nóng)民的支付費(fèi)用實(shí)行的卻是同一標(biāo)準(zhǔn)。顯失公平。由此也導(dǎo)致不少農(nóng)民因心理失衡而上訪。 可實(shí)施兩種方案克服上述弊端。