內(nèi)容摘要

本文首先闡述了集體土地的分類，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念，流轉(zhuǎn)的條件及程序，非法流轉(zhuǎn)的后果，及目前國(guó)家對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的政策規(guī)定。其次分別介紹了小產(chǎn)權(quán)房，宅基地轉(zhuǎn)讓，以租代征等集體土地的熱點(diǎn)問(wèn)題并進(jìn)行了剖析。最后鑒于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，將土地利益歸還給農(nóng)民，建議將集體土地合并到國(guó)有土地，徹底解決集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞　　一元化 集體建設(shè)用地 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 小產(chǎn)權(quán)房 宅基地轉(zhuǎn)讓 以租代征 二元結(jié)構(gòu)

我國(guó)憲法對(duì)土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度作了規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
土地從所有權(quán)分為：國(guó)有土地與集體土地。土地根據(jù)用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。所以集體土地也可以分為三種：集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、集體未利用地。
集體建設(shè)用地的所有人是集體，但如何界定集體的概念？根據(jù)《土地管理法》第10條規(guī)定，集體可能有三種情況：村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
所謂集體建設(shè)用地使用權(quán)，是指使用權(quán)人依法從集體土地的所有權(quán)人處取得該集體建設(shè)土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。
《土地管理法》第11條：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。由此可見(jiàn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)是有使用權(quán)證書(shū)的，并且是由縣級(jí)人民政府核發(fā)的。
本文著重討論集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的問(wèn)題及建議將集體土地合并到國(guó)有土地來(lái)徹底解決集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題（即建立我國(guó)土地所有權(quán)一元化，取消集體土地制度）。

一、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定
1、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)村各級(jí)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個(gè)人依據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，將農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營(yíng)、作價(jià)入股等方式，有償轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人使用的行為，其實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)主體的變更。

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件及程序
有權(quán)申請(qǐng)使用集體建設(shè)用地的只有三種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)?！锻恋毓芾矸ā返?3條：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
而且以上三種情況使用集體土地進(jìn)行建設(shè)，是有限制及要求的。首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。最后，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。