導(dǎo)讀：在我國(guó)，房屋用途可簡(jiǎn)要分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類(lèi)，其中非住宅房屋還可以細(xì)分為商業(yè)用房、工業(yè)用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。除了在功能和規(guī)劃上的區(qū)別外，在征收補(bǔ)償過(guò)程中，住宅房屋和非住宅房屋的關(guān)鍵區(qū)別就在于是否能夠獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。那么，停產(chǎn)停業(yè)損失究竟是指什么？該如何認(rèn)定？又該如何補(bǔ)償？同樣開(kāi)一家小賣(mài)部，為何別人家的店就能獲得補(bǔ)償呢？今天，在明律師就來(lái)跟您說(shuō)一說(shuō)“停產(chǎn)停業(yè)損失”的那些事兒。

一、什么是停產(chǎn)停業(yè)損失？

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《條例》”）第十七條第三項(xiàng)規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償，包括因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。此處的“停產(chǎn)停業(yè)損失”是指，因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。一般是因房屋被征收造成停產(chǎn)停業(yè)，從而喪失的可得利潤(rùn)。在部分學(xué)說(shuō)或地方規(guī)定中還包括設(shè)備、儀器、商品的搬遷費(fèi)用。

二、哪些房屋可以補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失？

綜合《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》《陜西省國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》《常州市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行規(guī)定》《泰州市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》等地方性規(guī)定，給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)谋徽魇辗课菀话銘?yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：

1．具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)依法認(rèn)定為合法建筑

《條例》第二十四條規(guī)定，“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償?！?/p>

可見(jiàn)，如果房屋本身是違法建筑，即使被劃入征收范圍也不能獲得補(bǔ)償，也自然沒(méi)有停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

當(dāng)然，在明律師一再?gòu)?qiáng)調(diào)，無(wú)證建筑不等于違法建筑。針對(duì)未登記房屋，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，綜合考慮歷史原因、建造年限、使用狀況等方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定、處理。

因此，未登記房屋能否獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，是存在可爭(zhēng)取余地的，在明律師代理的“許水云案”中即涉及這方面問(wèn)題，最高法在再審裁判中進(jìn)行了詳細(xì)的理由闡述。

2．被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)持有合法、有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其它有關(guān)證件

一方面，與合法建筑相對(duì)應(yīng)的，是合法經(jīng)營(yíng)。要想證明合法經(jīng)營(yíng)的事實(shí)，就需要合法、有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等證明材料。同時(shí)，部分特殊行業(yè)還需要相應(yīng)資質(zhì)，例如餐飲行業(yè)還需具有餐飲服務(wù)許可證，教育培訓(xùn)行業(yè)還需具有辦學(xué)許可證等。

另一方面，被征收房屋應(yīng)當(dāng)是合法經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所。一般情況下，被征收房屋最好與證載住所地一致，即工商登記為注冊(cè)地址。如果被征收房屋不是注冊(cè)地址，被征收人就需要提供證據(jù)，證明被征收房屋是實(shí)際經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

證據(jù)準(zhǔn)備不充分、證據(jù)鏈條不完整，就有可能導(dǎo)致被征收房屋不被認(rèn)定為合法經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，也就將減損停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

因此，在停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償部分，證據(jù)是關(guān)鍵。就證據(jù)部分，被征收人一定要查閱相關(guān)法律或咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，對(duì)證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、證明力等方面有足夠的了解。

3．因房屋被征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失

“房屋被征收”與“停產(chǎn)停業(yè)損失”之間應(yīng)當(dāng)存在因果關(guān)系。具體而言，一方面，房屋被征收是造成停產(chǎn)停業(yè)損失的直接原因；另一方面，在房屋被征收之前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)仍在持續(xù)營(yíng)業(yè)中。

例如，被征收房屋關(guān)聯(lián)企業(yè)在被征收以前就因其他原因停產(chǎn)停業(yè)，則不能再主張停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；或者企業(yè)的工商登記狀態(tài)顯示一直在存續(xù)經(jīng)營(yíng)，但實(shí)際上在被征收以前就已停止經(jīng)營(yíng)，則很難認(rèn)定停產(chǎn)停業(yè)損失。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

《國(guó)有土地上房屋上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條第二款規(guī)定，“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定?！?/p>

《條例》第二十三條規(guī)定，“對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

實(shí)踐中，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，多是依據(jù)省、市制定的規(guī)范性文件確定。例如：

《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定，非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評(píng)估的計(jì)算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)＝（用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金＋月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)＋員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。

《陜西省國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》規(guī)定，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按被征收房屋評(píng)估價(jià)值的比例，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)期限按月支付。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按被征收房屋評(píng)估價(jià)值的比例，一次性給付。被征收房屋評(píng)估價(jià)值的具體比例由各市縣根據(jù)本地實(shí)際確定。

《貴州省國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，征收國(guó)有土地上的房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，按照以下分類(lèi)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償：

（一）被征收人能夠提供稅務(wù)部門(mén)出具的應(yīng)納稅所得額證明的，按照上一年度月均應(yīng)納稅所得額計(jì)算每月的經(jīng)營(yíng)性損失補(bǔ)償；被征收人不能提供稅務(wù)部門(mén)出具的應(yīng)納稅所得額證明的，經(jīng)營(yíng)性損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房屋被征收前的經(jīng)濟(jì)效益等因素制定。

（二）被征收人能夠提供向社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)憑證的，按照上一年度本單位職工月均工資總額計(jì)算每月的職工失業(yè)補(bǔ)助。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照第四條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)（上述標(biāo)準(zhǔn)）一次性計(jì)發(fā)3-6個(gè)月的經(jīng)營(yíng)性損失補(bǔ)償和職工失業(yè)補(bǔ)助。

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，房屋征收部門(mén)提供了非住宅臨時(shí)安置房的，按照第四條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)一次性計(jì)發(fā)3-6個(gè)月的經(jīng)營(yíng)性損失補(bǔ)償和職工失業(yè)補(bǔ)助。

被征收人自行過(guò)渡的，按照第四條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)逐月計(jì)發(fā)經(jīng)營(yíng)性損失補(bǔ)償和6個(gè)月的職工失業(yè)補(bǔ)助。房屋征收決定公告發(fā)布前已停產(chǎn)停業(yè)的房屋，對(duì)被征收人不予計(jì)發(fā)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

……

在明律師認(rèn)為，每一經(jīng)營(yíng)個(gè)體在行業(yè)特性、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)效益等方面都不同，因此統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不適用于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定的“協(xié)商確定”和“評(píng)估確定”最為適宜。

（一）“協(xié)商確定”是最合適的方式。一方面，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償不宜簡(jiǎn)單適用“一刀切”的統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，“協(xié)商確定”就是避免糾紛的最好方式；另一方面，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是征收補(bǔ)償?shù)囊徊糠?，一般由征收補(bǔ)償協(xié)議最終確定。

因此，“協(xié)商確定”體現(xiàn)了征收補(bǔ)償協(xié)議的民事特征，即自愿、平等、友好。需要注意的是，被征收人應(yīng)當(dāng)有清晰的主張和完備的證據(jù)，方能在協(xié)商中占據(jù)主導(dǎo)地位。

（二）“評(píng)估確定”是最公平的方式?！皡f(xié)商確定”的方式雖然能夠做到進(jìn)退有度，但是被征收人反悔、“沒(méi)發(fā)揮好”的情形也不在少數(shù)。

因受到證據(jù)材料、市場(chǎng)行情、情勢(shì)變更等因素影響，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臄?shù)額將是不唯一、不確定的。此時(shí)，“評(píng)估確定”就是最公平最客觀的方式，在增強(qiáng)補(bǔ)償數(shù)額的科學(xué)性確定性的同時(shí)，亦能隨之消除被征收人的心理焦慮。

如果被征收人認(rèn)為被征收房屋的“停產(chǎn)停業(yè)損失”這一項(xiàng)補(bǔ)償數(shù)額十分可觀，建議您選擇“評(píng)估確定”的方式，必要時(shí)可自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出涵蓋此內(nèi)容的評(píng)估報(bào)告。如此，即使日后廠房突遭拆遷或打砸，已經(jīng)作出的評(píng)估報(bào)告也將成為證明損失的十分有力的證據(jù)。

最后，在明律師提示您，征收中與停產(chǎn)停業(yè)損失相關(guān)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。例如，原房東、二房東、承租人都向征收方申請(qǐng)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；養(yǎng)殖、種植珍稀動(dòng)植物的停產(chǎn)停業(yè)損失如何認(rèn)定等。停產(chǎn)停業(yè)損失對(duì)普通的被征收人而言可能是個(gè)小問(wèn)題，但是對(duì)這些案件中的被征收人來(lái)說(shuō)卻是至關(guān)重要的大問(wèn)題。在明律師希望，這篇文章能夠幫助您梳理停產(chǎn)停業(yè)損失的相關(guān)法律知識(shí)，形成基本事實(shí)判斷。如果您對(duì)“停產(chǎn)停業(yè)損失”問(wèn)題依舊困惑，或者認(rèn)為自家的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償過(guò)低，一定要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)征收維權(quán)律師，以免錯(cuò)過(guò)最佳維權(quán)時(shí)機(jī)。