導(dǎo)讀：農(nóng)村宅基地上房屋是農(nóng)民得以安身立命的居住用房，對其的征收拆遷直接牽涉被拆遷農(nóng)民的重大切身利益。其補償標(biāo)準(zhǔn)、原則無疑是老百姓最為關(guān)心的現(xiàn)實問題。本文，北京在明律師事務(wù)所的律師團隊為大家解析這其中對被征收人權(quán)益影響最大的兩個問題……

北京市豐臺區(qū)的一位劉大媽最近碰上了煩心事兒。原來早些年大媽所在轄區(qū)為加快城市化建設(shè)進程，收回村民宅基地，依照北京市政府有關(guān)的政策、法規(guī)，村委會制定了《某某舊村改造村民住宅回遷安置辦法》。劉大媽決定放棄貨幣補償，選擇回遷安置，于是她便與拆遷方順利簽訂《回遷安置合同》。之后發(fā)生的事情一切順理成章，劉大媽如期騰房，拆遷人也如約交房。直到前幾天與人閑聊時劉大媽才發(fā)現(xiàn)自己吃了個大虧，自己沒有獲得宅基地的區(qū)位補償……

【法律分析：兩個公式算宅基地征收補償】

現(xiàn)在農(nóng)村宅基地上房屋的征收補償政策實行雙向補償，即農(nóng)民既可以獲得房屋的補償，也可以獲得宅基地的補償，二者并存，同時補償，并非相互排斥。很多人存在一種誤區(qū)，認為宅基地上面建設(shè)的房屋屬于個人私有財產(chǎn)，受國家《物權(quán)法》保護，征收宅基地時對房屋進行補償便是應(yīng)有之意。但對于宅基地的補償，很多人持否定態(tài)度，認為農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民無償使用，故宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體。因此，這部分補償應(yīng)歸村集體所有，不可以給宅基地使用權(quán)人。

實際上，盡管宅基地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，但農(nóng)民擁有宅基地的土地使用權(quán)，故在房屋征拆時，農(nóng)民依然可以獲得宅基地的區(qū)位補償費。首先我們需要了解區(qū)位補償價的概念，它是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價值。宅基地區(qū)位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條“鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)兼有國有土地和集體土地，或者與國有土地相鄰的，區(qū)縣人民政府可以批準(zhǔn)該鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一參照國有土地房屋拆遷補償相關(guān)規(guī)定，確定宅基地區(qū)位補償價格或擬訂拆遷實施方案?！蓖瑫r，根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》的規(guī)定，宅基地區(qū)位補償價的計算公式是：

宅基地區(qū)位補償價=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價－房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

故農(nóng)村宅基地遇征收時，被征地農(nóng)民既可以獲得房屋的補償，也可以獲得宅基地的補償，二者不可混淆在一起，更不能因為房屋得到補償就認為宅基地已經(jīng)補償了?？偨Y(jié)為一句話即：宅基地區(qū)位補償價與被拆遷房屋重置成新價之和才共同構(gòu)成農(nóng)民所應(yīng)獲得的房屋拆遷補償價。計算公式為：

農(nóng)村房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價

《中紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中明確指出，確保被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障是農(nóng)村征地拆遷補償?shù)幕驹瓌t。要督促認真落實補償安置政策規(guī)定，做到先安置后拆遷，住房安置要充分考慮農(nóng)民的生活習(xí)慣和生產(chǎn)需要，妥善解決好被征地拆遷農(nóng)民的居住問題；房屋拆遷要按照建筑重置成本補償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋……

顯然，按照前述文件的要求，實踐中一些地方出現(xiàn)的拆除農(nóng)民宅基地上房屋后補償明顯偏低，致使其難以購買適合居住的安置房屋甚至降低其生活水平的情形是存在嚴(yán)重問題的。

【劃入城市規(guī)劃區(qū)，就能按國有土地上房屋標(biāo)準(zhǔn)補償了嗎？】

答案至少應(yīng)是存疑。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款之規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

實踐中，將這一條款簡單地理解為“劃入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村房屋應(yīng)按城市房屋的標(biāo)準(zhǔn)補償”無疑是不符合其條文的原意的。從該條款的字面意思和所表達的內(nèi)容來看，“補償安置時”涉案房屋所處的土地事實上已被征收為國有，故此土地權(quán)利人才已經(jīng)取得了土地補償費。在這種情況下，對其上的房屋參照國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)計算補償無疑是符合590號令等規(guī)定的精神的。

根據(jù)《土地管理法》修正案草案及其征求意見稿的規(guī)定，對農(nóng)村宅基地上房屋的補償應(yīng)與土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費并列成為依法征地所必須給予的征收補償。也就是說，前述《規(guī)定》第12條第2款的情形并不具有普遍性。要主張對涉案宅基地上房屋參照590號令規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補償，是需要額外做很多功課的，絕不能認為凡是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地上房屋就都應(yīng)當(dāng)按照國有土地上房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)補償。

在明律師最后想提示廣大被征地農(nóng)民的是，實踐中農(nóng)村宅基地遇征收過程中，宅基地區(qū)位補償費用的分量不可小覷，是宅基地補償款的重頭戲。宅基地上所建房屋的重置成新價卻并沒有想象中的多，僅僅是磚頭瓦塊的數(shù)額，反而是宅基地區(qū)位補償費用的數(shù)額遠超于此。本案中劉大媽由于不懂法律政策，被拆遷方以一筆糊涂賬蒙混過關(guān)，大意失荊州。幸好劉大媽及時發(fā)現(xiàn)，亡羊補牢，猶未晚也，在聶榮律師團隊陳麗芳律師的指導(dǎo)下一步步重奪城池。

而宅基地上房屋拆遷補償所存在的種種爭議與認識差異，仍有待《土地管理法》修改的靴子落地。現(xiàn)階段，若被征地農(nóng)民認為自己房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)過低，尤其是低到居住條件減損的程度時，一定要及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，通過對補償安置方案提起程序等法律途徑維護自己的合法權(quán)益。