導(dǎo)讀：業(yè)主搭上自己畢生的積蓄、四處籌錢支付了購房款，剛住上的新房就被政府告知整個小區(qū)樓盤都是違建！這樣離奇的故事，就發(fā)生在海南省陵水縣“國茂·清水灣”項目的業(yè)主身上。2019年1月，海南省陵水縣人民政府發(fā)布《致陵水“國茂·清水灣”全體購房人的公開信》和《陵水黎族自治縣人民政府關(guān)于依法接管違法用地違法建筑物的通告》。此事引起社會廣泛關(guān)注。當(dāng)?shù)卣畬]收在非法占用的土地上建設(shè)的符合土地利用總體規(guī)劃的建筑物及構(gòu)筑物，要求相關(guān)人員在收到通知之日起三日內(nèi)，將物品清理完畢并撤離。這一消息讓已經(jīng)入住的購房者不知所措，喜遷新居的愉悅變成了愁眉苦臉地等待和對未來的焦慮。如此尷尬的局面是如何造成的？而這一尷尬局面究竟應(yīng)該由誰負(fù)責(zé)呢？

令人信服的重點項目，美好瓊島之夢埋下隱患

據(jù)封面新聞、澎湃新聞、《中國房地產(chǎn)報》等媒體報道，2011年3月，遼寧國茂投資集團(tuán)股份有限公司收購了原海南大金源實業(yè)發(fā)展有限公司。2011年11月、2012年5月該集團(tuán)相繼投資1000萬、3000萬資金注冊成立了海南國茂實業(yè)投資有限公司、海南國茂泥療產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司。其官網(wǎng)將這一布局形容為“乘海南國際旅游島建設(shè)之東風(fēng)，抓住發(fā)展機(jī)遇”。

2015年6月27日，遼寧國茂投資集團(tuán)股份有限公司與海南省陵水黎族自治縣人民政府合作，簽訂國際泥療養(yǎng)生園項目投資意向書，承諾提供資金、技術(shù)和人才，推進(jìn)項目開發(fā)。

案涉的“國茂·清水灣”項目曾經(jīng)是頭戴多個“光環(huán)”的重點項目，在海南省發(fā)改委發(fā)布的《海南省2016年重點項目投資計劃》和《海南省2017年重點項目投資計劃》中，“陵水·國茂國際泥療養(yǎng)生休閑旅游度假區(qū)”項目均在列。項目所處位置優(yōu)美的自然風(fēng)光，使得購房者爭相購買。藍(lán)天白云、海灘椰林構(gòu)成一幅美麗的風(fēng)景畫，無疑令人心馳神往。

購房的業(yè)主中相當(dāng)一部分是已經(jīng)退休的老人，看中的就是項目所在地的氣候與環(huán)境，打算常年居住于此度假養(yǎng)老。他們?yōu)榱酥Ц顿彿靠?，有的拿出畢生積蓄，有的向身邊的親友借款、到銀行貸款，有的則是賣了自己家鄉(xiāng)的房屋。他們見到鋪天蓋地的廣告宣傳，售樓處修得大氣漂亮、項目規(guī)模宏大，又參加了開發(fā)商的宣傳會。大家都認(rèn)為這么大的項目一定得到了政府支持與認(rèn)可，以至于他們在只簽訂認(rèn)購協(xié)議書的情況下就放心付款，對開發(fā)商承諾的銷售商品房的資質(zhì)和持證情況沒有絲毫質(zhì)疑。

多次行政處罰，高樓仍拔地而起，尷尬局面責(zé)任在誰？

陵水縣政府《致陵水“國茂·清水灣”全體購房人的公開信》中指出，開發(fā)商海南國茂實業(yè)投資有限公司違反政府對“陵水國際泥療養(yǎng)生休閑度假區(qū)”項目的控制性詳細(xì)規(guī)劃及自身向陵水縣發(fā)改委申請的“海南陵水國茂國際泥療養(yǎng)生休閑旅游度假區(qū)項目備案”，利用該項目名下土地，在未經(jīng)任何申報和審批的情況下擅自非法實施了“國茂·清水灣”房地產(chǎn)開發(fā)項目。陵水縣相關(guān)部門曾多次責(zé)令其停止違法建設(shè)并作出行政處罰。

當(dāng)?shù)貒临Y源部門曾開出的多份《行政處罰決定書》顯示，海南國茂公司違反了《土地管理法》第44條的規(guī)定，在未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的情況下擅自占地建設(shè)。處罰依據(jù)為《土地管理法》第76條，該項目屬于非法占用土地但符合土地利用總體規(guī)劃的情形。

這一情況說明，政府部門早就發(fā)現(xiàn)了案涉項目存在的問題。可是，多部門不斷處罰的情況下，案涉項目仍然繼續(xù)建設(shè)并且向大量購房者售出房屋。如今令廣大業(yè)主進(jìn)退兩難的局面，本來是有機(jī)會避免的。

當(dāng)?shù)卣块T明知項目存在違法用地情形，卻沒有采取有效的強(qiáng)制措施阻止事態(tài)進(jìn)一步發(fā)展。直到業(yè)主付了款、住進(jìn)新房才采取強(qiáng)制措施。現(xiàn)在，仍居住在小區(qū)內(nèi)的大量業(yè)主花費上百萬甚至一千萬元購買的房屋就突然成了違建，在遭當(dāng)?shù)財嗨當(dāng)嚯姷那闆r下只能靠短時供電和應(yīng)急水車勉強(qiáng)維持生活。

綜合新聞報道情況來看，案涉項目一方面經(jīng)過了政府招商引資，還納入了重點投資計劃，另一方面政府部門又發(fā)現(xiàn)其存在違法用地情形并多次給予處罰，但并未阻止其繼續(xù)建設(shè)、銷售。所以，造成如今尷尬局面的原因，就是當(dāng)?shù)卣块T沒能采取有效的監(jiān)管措施將違建問題扼殺在源頭。對于這一點，當(dāng)?shù)卣块T應(yīng)當(dāng)十分清楚，陵水縣已經(jīng)對相關(guān)責(zé)任人員給予了黨紀(jì)處分，但這無疑是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

破解僵局，尋求合理解決辦法，政府不應(yīng)推卸責(zé)任

針對此案，專業(yè)從事征收維權(quán)領(lǐng)域行政訴訟業(yè)務(wù)的北京在明律師事務(wù)所主任楊在明律師接受了央視新聞頻道《新聞?wù){(diào)查》欄目記者的采訪。他著重表達(dá)了以下3方面看法：

第一，從2015年至2018年的幾年時間里，當(dāng)?shù)貒临Y源部門對案涉項目采取的主要行政處罰措施就是罰款，雖然處罰決定中有關(guān)于沒收建筑物的表述，實際上項目還在不斷建設(shè)。這就說明，此類沒有違反土地利用總體規(guī)劃的項目，可以采取“罰款+補(bǔ)證”的措施消除違法情形。這樣的措施對開發(fā)商予以懲戒的同時讓項目發(fā)揮促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，成為旅游觀光產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動器，也能將處罰措施對各方面的影響降至最低。

如今，在業(yè)主已經(jīng)交納房款、住進(jìn)新房的情況下，就不應(yīng)突然采取強(qiáng)制措施，給花費了高額購房款還無法繼續(xù)居住的業(yè)主造成更大損害。項目已經(jīng)建成，若是罰沒后再拆除這11棟高達(dá)26層的住宅建筑，將耗費更多人力物力，也將污染項目周邊的自然環(huán)境，破壞當(dāng)?shù)貎?yōu)美的景色。所以在此階段，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在罰款的同時想辦法使建設(shè)項目補(bǔ)齊審批手續(xù)，使項目具有正規(guī)資質(zhì)，讓現(xiàn)存的房屋資源得以繼續(xù)利用。

第二，多家媒體的新聞報道中均提到，案涉項目建筑已經(jīng)被停水停電。業(yè)主靠著應(yīng)急供應(yīng)勉強(qiáng)維持生活?！缎姓?qiáng)制法》第43條明確規(guī)定，行政機(jī)關(guān)不應(yīng)對居民生活采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾确绞狡仁巩?dāng)事人履行相關(guān)行政決定。

現(xiàn)在，當(dāng)?shù)卣直┑財嗨當(dāng)嚯?，以此來迫使業(yè)主搬離房屋，是嚴(yán)重程序違法。即使要沒收案涉項目建筑，也要考慮到其中還有大量業(yè)主居住，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《行政強(qiáng)制法》規(guī)定的程序執(zhí)行，充分保證業(yè)主的各項權(quán)利，妥善解決好他們的過渡居住、退還房款等善后問題。畢竟，非法占地進(jìn)行建設(shè)的是開發(fā)商而不是業(yè)主，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)被追究刑事責(zé)任，就不應(yīng)以粗暴地措施來對待毫不知情的業(yè)主。斷水?dāng)嚯娺@一做法除了繼續(xù)激化矛盾，對解決問題毫無幫助。

第三，陵水縣在給業(yè)主們的《公開信》里建議業(yè)主們與開發(fā)商協(xié)商，或是通過法律途徑起訴開發(fā)商。這一說法恐怕有推卸責(zé)任、撇清關(guān)系之嫌，無法獲得公眾認(rèn)可。

有聲音認(rèn)為，這一事件的責(zé)任在于開發(fā)商無視法律規(guī)定、大膽強(qiáng)行建設(shè)，也有聲音認(rèn)為，這一事件就是因為購房的業(yè)主貪小便宜、輕信開發(fā)商的承諾。其實，開發(fā)商敢建設(shè)、老百姓敢買房，也是因為政府部門的態(tài)度不明確、措施不到位。先是招商引資洽談合作、納入重點項目計劃，后又不斷給予行政處罰，在建設(shè)審批上不再給予政策支持，項目卻一直沒被阻止建設(shè)……這些本來就是政府部門沒能在早期形成有效監(jiān)管、采取強(qiáng)制措施造成的?，F(xiàn)在政府卻要廣大業(yè)主去起訴開發(fā)商，而開發(fā)商的主要負(fù)責(zé)人已經(jīng)被公安機(jī)關(guān)刑事拘留。此時起訴究竟是否具有實際意義、能否真正挽回?fù)p失都已無法保證。即使訴訟結(jié)果支持廣大業(yè)主挽回?fù)p失，后續(xù)也許還將面臨著判決無法得到有效執(zhí)行的困難。

在明律師認(rèn)為，陵水“國茂·清水灣”事件發(fā)展至今日，主要是因為行政機(jī)關(guān)失職所致。行政機(jī)關(guān)在行使公共管理職能的過程中，本應(yīng)被社會公眾所認(rèn)同，這些業(yè)主之所以到海南旅游觀光、購買“國茂·清水灣”的房屋，也是因為聽到了海南省重點項目的宣傳，出于對政府的信任。可是陵水縣在此事件中將責(zé)任完全歸咎于業(yè)主和開發(fā)商的做法，實在有損行政機(jī)關(guān)在公眾心目中的形象，也著實令無辜的購房群眾心寒。

一方面招商引資搞開發(fā)建設(shè)，另一方面出現(xiàn)問題又不想辦法妥善解決，直到項目建成后突然采取強(qiáng)制措施。若是能在早期采取有效措施叫停建設(shè)行為，或是想辦法與開發(fā)商協(xié)商，給予此類重點項目政策便利，及時辦理審批手續(xù)將違法變合法，就不會出現(xiàn)今天的尷尬局面。業(yè)主們已經(jīng)住不上自己花費巨資購買的房屋，大量土地資源和住房資源正在閑置浪費。當(dāng)?shù)卣块T應(yīng)當(dāng)繼續(xù)尋求更為合理的途徑、以更為合理的方式破解僵局，以實際行動挽回政府在群眾心中的公信力與權(quán)威形象，切實有效地維護(hù)購房群眾的合法權(quán)益。

在明律師也將持續(xù)關(guān)注此事件的最新進(jìn)展，并隨時為廣大購房業(yè)主提供必要的法律幫助。