導(dǎo)讀：征收案件中矛盾最為突出的就是房屋的征收補償問題，被征收人覺得補償標(biāo)準太低，而征收方認為被征收人漫天要價，很多矛盾就此激化，是造成社會不安定的一大因素。補償是否公平合理，直接關(guān)系到被征收人的權(quán)益是否得到充分的保障。在房屋征收過程中，評估報告是征收部門對被征收人進行補償?shù)囊罁?jù)，被征收房屋價值的評估結(jié)果是否客觀公正，直接關(guān)系到被征收人的切身利益。本文，在明律師為你解析這評估報告中的7個“坑”，相信被征收人不會輕易被坑到。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)是獨立于征收方與被征收人的第三方主體，具有專業(yè)性、科學(xué)性、公平性等特征，由其出具的評估報告能夠適當(dāng)?shù)闹泻驼魇辗脚c被征收人之間就補償數(shù)額的先天不同看法，法律規(guī)定由中立的有相應(yīng)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照既定的評估辦法來確定房屋的價值彰顯了公平與公正，能有效的化解征收方與被征收人之間的矛盾。

因此，在征收部門作出房屋征收補償決定時，其確定的補償標(biāo)準必須依據(jù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估報告。如果評估報告不全面或是評估差距很大，就會對被征收人造成很大的損失，下面我們就來談?wù)勗u估報告中常見的一些問題，以防止廣大被征收人在收到評估報告時被“坑”。

其一，評估報告的委托方是否具有委托資格

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第六條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

被征收人收到評估報告的第一時間就要鑒別委托人是不是征收補償方案中確定的房屋征收部門，委托人是否具有委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估的主體資格，如果沒有，就不能對被征收人的房屋進行評估。

其二，評估機構(gòu)的選定是否符合法律規(guī)定

評估機構(gòu)的選定有嚴格的法律規(guī)定，《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

即房屋征收部門與被征收人協(xié)商評估機構(gòu)，由協(xié)商達成一致意見的評估機構(gòu)進行評估；協(xié)商不成的，房屋征收部門可以在公布的機構(gòu)中采取投票方式，通過產(chǎn)生的多數(shù)意見選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；通過投票方式無法形成多數(shù)意見的，再通過搖號、抽簽等隨機方式確定。確定評估機構(gòu)之后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。如果不是經(jīng)過上述程序選定的評估機構(gòu)，被征收人是不認可評估機構(gòu)具有評估其房屋的資格的。

參考推文：《律師解惑：棚戶區(qū)改造等房屋征收中評估機構(gòu)到底怎么選？》

其三，評估機構(gòu)和評估人員是否具有相應(yīng)的評估資質(zhì)？

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條第一款規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度?！狈康禺a(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。第五十九條：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！?/p>

根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估辦法》第二十四條：“從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。”如果評估機構(gòu)和評估師不具有相應(yīng)的資質(zhì)，其作出的評估報告對被征收人也是無效的。

其四，是否與房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)簽訂委托合同

《國有土地上房屋征收評估辦法》第六條規(guī)定；“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容?！?/p>

其五，是否對被評估的房屋進行實地查勘

評估所必需的情況和資料是通過實地查勘得到的，不是想象出來或者單純依據(jù)征收方提供的調(diào)查登記結(jié)果計算出來的。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條第一款的規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

所以，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不僅要去房屋征收部門核實被征收房屋的具體面積，還要去被征收房屋所在地進行實際查勘測量。如果房屋登記的面積與實際查勘得出的面積不一致，應(yīng)該以有利于被征收人的原則來確定被征收房屋的面積。而在被征收人未能就裝飾裝修價值與征收方協(xié)商一致的情況下，評估機構(gòu)還要就此給出評估結(jié)果。

其六，評估方法是否全面客觀

國有土地上的房屋多數(shù)都會入市交易，被征收房屋的價值根據(jù)市場比較法進行評估是沒有問題的。一般，對房屋進行評估都會綜合選用幾種方法，但是如果被征收人收到的評估報告中，對自己房屋的評估只是選用了“成本逼近法”進行評估，顯然不能對被征收房屋作出全面客觀的估值，會嚴重損害被征收人的利益。注冊估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

其七，是否實際交付評估報告

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到評估報告10日內(nèi)，向評估機構(gòu)申請復(fù)核；對復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核結(jié)果10日內(nèi)，向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定?？梢陨暾埦葷臅r間非常之短，被征收人一定不可以輕易錯過。

評估報告是行政機關(guān)作出補償決定的依據(jù)和基礎(chǔ)，如果評估報告未依法送達被征收人，會導(dǎo)致被征收人申請復(fù)核和專家委員會鑒定的權(quán)利無法實現(xiàn)，從而使補償決定本身失去合法性基礎(chǔ)。

《辦法》第二十二條規(guī)定，被征收人對被征收房屋所在地評估專家委員會的鑒定仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第三款的規(guī)定處理，即被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。法律法規(guī)賦予了被征收人一系列的救濟權(quán)利，如果被征收人不能獲悉評估報告，無疑等于剝奪了被征收人上述的救濟權(quán)利。

在明律師想提示大家的是，被征收人在面對房屋的評估價值過低時，應(yīng)當(dāng)審查評估報告中可能存在的問題，避免自己的合法權(quán)益收到損害。鑒于廣大被征收人并不熟悉專業(yè)的法律問題和評估中的技術(shù)問題，如果評估報告中出現(xiàn)上述提到的一些“坑”，在收到評估報告的第一時間就應(yīng)該及時咨詢律師，提起相應(yīng)的程序，以免延誤最佳的權(quán)利救濟時機，給自己的補償造成不可逆轉(zhuǎn)的影響。