導(dǎo)讀：生活中，不乏一些向往“田園生活”的城鎮(zhèn)居民積極追求自己的歸隱夢，使出渾身解數(shù)融入農(nóng)村生活，渴望在農(nóng)村里安家置業(yè)。但是問題也逐漸浮出水面，城市居民與村委會之間簽訂的宅基地買賣合同是否能得到法律的保護？若遇征地拆遷，買方能否獲得拆遷利益呢？在農(nóng)村“三塊地”制度改革試點地區(qū)，又有著怎樣的重大改革舉措正在悄然實施呢？本文，結(jié)合現(xiàn)有法律、政策和改革探索實踐狀況，北京在明律師事務(wù)所的聶榮律師團隊將為大家簡明扼要地解析這一問題。

事實上，現(xiàn)階段在全國33個試點縣區(qū)開展的“三塊地”制度改革，農(nóng)村宅基地在“三權(quán)分置”后只是使用權(quán)能夠依法流轉(zhuǎn)。也就是說，城鎮(zhèn)居民今后或可以去農(nóng)村租賃宅基地后翻蓋房屋并依約使用該房屋、土地，但土地的所有權(quán)和資格權(quán)均屬于農(nóng)民集體和農(nóng)民個人。但是，這種“翻蓋”行為在改革實踐中卻以“共建共享”的形式取得了重大突破！

城鎮(zhèn)居民與村委會或村民之間簽訂的宅基地及其上房屋買賣合同無效

這類買賣合同實為非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)及非法處置農(nóng)村住宅的行為，該行為因違反法律強制性規(guī)定而屬于無效。根據(jù)我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)我國《土地管理法》第十二條的規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中也規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

另根據(jù)《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要》關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定，“現(xiàn)階段，我國農(nóng)村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質(zhì)，完全放開對宅基地使用權(quán)限制的條件還不具備。在國家已確定的宅基地流轉(zhuǎn)試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。但買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，法院一般會予以支持?！?/p>

被拆遷人（即買受人）安置補償問題

首先，從物權(quán)法角度來看，根據(jù)我國《物權(quán)法》第六條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！北M管買受人在買賣合同中約定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，但案涉房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)以登記形式取得，以約定方式取得房屋所有權(quán)違反物權(quán)法定原則，買受人稱案涉房屋產(chǎn)權(quán)約定歸其所有不具有法律效力。

其次，農(nóng)村房屋所有權(quán)及拆遷補償權(quán)益因具有人身附屬性，屬于物權(quán)和物權(quán)的轉(zhuǎn)化，是農(nóng)民的一種基本生存權(quán)，對此權(quán)利轉(zhuǎn)讓的行為屬于國家政策和法律所明令禁止的行為。尤其是禁止農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。所以，賣方村委會或村民對房屋所有權(quán)及拆遷補償權(quán)益轉(zhuǎn)讓給城市居民的行為屬于無效的行為。

拆遷補償權(quán)益應(yīng)屬于農(nóng)民所有，即使是村委會也無權(quán)將村民的利益通過簽訂協(xié)議的方式讓與給城市居民，買受人無權(quán)簽訂拆遷補償協(xié)議書，無權(quán)享受協(xié)議涉及的權(quán)益。在征地拆遷項目中，被拆遷的主體是村民，簽訂安置補償協(xié)議的主體也是村民，拆遷受益的主體也是村民。買受人并非本村村民，自然無權(quán)享有拆遷安置補償?shù)臋?quán)益。

改革試點：湖南瀏陽、四川瀘縣共建共享，城里人的鄉(xiāng)村夢或?qū)崿F(xiàn)

然而以上所有分析、論述，均建立在依據(jù)現(xiàn)行2004年修訂的《土地管理法》的基礎(chǔ)上。自2015年啟動的農(nóng)村“三塊地”制度改革試點探索中，湖南瀏陽、四川瀘縣等地在探索宅基地制度改革時走出了“宅基地使用權(quán)縣內(nèi)集體經(jīng)濟組織間自由流轉(zhuǎn)”和“城鄉(xiāng)居民共建共享”兩條新道路。

據(jù)央視財經(jīng)頻道《經(jīng)濟半小時》欄目2019年3月12日報道，湖南瀏陽和四川瀘縣為通過改革突破令農(nóng)村宅基地的市場價值得以放大，允許農(nóng)村宅基地打破“本村集體經(jīng)濟組織成員之間”方可流轉(zhuǎn)的界限，將其在農(nóng)村戶籍人口之間流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍擴大到縣（市）以內(nèi)，并鼓勵通過公開拍賣競價的方式競拍宅基地使用權(quán)，以促使宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)市場化方式。這無疑對于農(nóng)民增收、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著巨大的推動作用。

更為引人矚目的則是其探索的農(nóng)村宅基地上房屋共建共享政策。即對于那些擁有宅基地指標(biāo)但自己蓋不起房子，或者蓋起的二層小樓有一層閑置用不上的農(nóng)村村民，鼓勵其與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民共同出資建造房屋。房屋在建設(shè)過程中即考慮到了未來的居住使用，明確劃分了兩家的各自區(qū)域，兩個門一條樓梯互不影響。建成后房屋的所有權(quán)歸農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民共有，農(nóng)村村民擁有宅基地的使用權(quán)，而城鎮(zhèn)居民可因此獲得70年的集體土地使用權(quán)，并由村委會負責(zé)協(xié)助辦理房屋和土地的產(chǎn)權(quán)證書。

無疑，這種“共建共享”的新模式給了兩個老問題以全新的答案：

一是城鎮(zhèn)居民能夠去農(nóng)村建造宅基地上房屋了，并且能夠擁有涉案房屋的合法產(chǎn)權(quán)；

二是城鎮(zhèn)居民能夠享有農(nóng)村宅基地的有期限使用權(quán)了。

在明律師最后想提示大家的是，本輪農(nóng)村“三塊地”制度改革開弓沒有回頭箭，上述改革試點措施有望在不久的將來面向全國更多地方鋪開。廣大農(nóng)民朋友要密切關(guān)注土地制度改革試點的最新動態(tài)，結(jié)合本地本村和自身實際敢想敢闖，在堅守“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”底線的前提下自下而上的發(fā)揮能動性推動改革。其中所涉的法律、政策風(fēng)險問題務(wù)必及時咨詢專業(yè)律師和當(dāng)?shù)卣八诩w經(jīng)濟組織，做到既謹(jǐn)慎，又有為，那么屬于農(nóng)村宅基地的春天，真的要到來了。