導(dǎo)讀：預(yù)簽約也可以稱之為模擬征收，是近幾年在城市舊城改造中針對棚戶區(qū)而形成的一種新型的征收方式。最開始適用于國有土地上的房屋拆遷，發(fā)展到現(xiàn)在許多集體土地上的征收也慢慢適用類似的方式。那么，這種方式真的如征收方所宣傳的那樣對老百姓的權(quán)益有利嗎？什么類型的項目都能“通用”嗎？本文，在明律師黃曉麗為大家淺析這一問題。

各地的模擬拆遷或許在細節(jié)上有些許不同，但是將生效的條件約定在協(xié)議中的形式，在本質(zhì)上是屬于一種附生效條件的合同。

模擬拆遷一般明確有兩個生效的條件，一是住戶簽約率達到一定的比例以上，二是必須辦理房屋拆遷所需要的行政許可。這兩項規(guī)定滿足以后，即對協(xié)議進行審核、蓋章，這就意味著“協(xié)議生效條件已經(jīng)具備，可以轉(zhuǎn)成正式協(xié)議”。

從多地政府發(fā)布的地方房屋征收補償相關(guān)實施意見、細則中的規(guī)定來看，對于舊城區(qū)改建征收，預(yù)簽約的模式是被認可的，但這種模式也僅限于舊城區(qū)改造項目。

例如《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》規(guī)定：

區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補償協(xié)議。預(yù)簽征收補償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補償協(xié)議期限不超過6個月。預(yù)簽征收補償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報請區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補償協(xié)議期限內(nèi)未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協(xié)議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權(quán)人在預(yù)簽征收補償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預(yù)簽征收補償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動生效。

那么是不是所有的房屋征收項目都可以采用預(yù)簽協(xié)議的模式進行征收呢？

不是的，對于被拆遷人來說這樣是不公平的。很多地方為了加快征收進度采取這種征收方式，這種做法實際上違反了征收法律程序的規(guī)定，是鉆法律的空子，擅自將預(yù)簽協(xié)議的范圍擴大的行為。

不論上述《征收實施意見》是否合法，預(yù)簽?zāi)Ｊ降慕Y(jié)果都是“達到一定預(yù)簽約比例，則繼續(xù)征收工作；達不到一定的預(yù)簽約比例，則征收工作終止”。

預(yù)簽協(xié)議的模式是將被拆遷人“是否愿意接受房屋征收”的意愿與“接受當前補償方案或條件”的意愿人為的捆綁在一起。

預(yù)簽協(xié)議達不到一定比例就終止征收，那么其中迫切希望通過房屋征收拆遷改善居住條件的被拆遷人，或者對“預(yù)簽約數(shù)達到一定比例就能得到多少錢的補貼”這樣的獎勵非?？粗氐谋徊疬w人，就會為了眼前的利益站到了征收方一邊，鼓動周圍對協(xié)議存在疑問的街坊四鄰簽約。

又由于“預(yù)簽協(xié)議”這種模式是不為大多數(shù)被拆遷人所熟悉的，被拆遷人在利誘、茫然、互相影響等壓力之下，很容易放松警惕，成為湊比例的人選之一。等到比例達到預(yù)期的結(jié)果，征收工作轟轟烈烈地繼續(xù)開展的時候，再說對協(xié)議補償數(shù)額不滿，很可能為時已晚！

預(yù)簽約看似是少數(shù)服從多數(shù)的民主方式，實際上對全體身處其中的被拆遷人來說充滿了風(fēng)險。

只要選擇簽約，被拆遷人的救濟權(quán)利就會受到限制，預(yù)簽約的條件是否合理合法就變成了難算的爛賬，協(xié)議能否及時履行也是被拆遷人很可能會面臨的問題。

因此，您需要在簽約前先看協(xié)議內(nèi)容是否合理、合法，補償標準是否達到了您的預(yù)期，不要因為擔心比例達不到數(shù)值征收工作被終止就簽訂明顯存在問題的補償協(xié)議。另外，在“預(yù)簽協(xié)議”時，被拆遷人也可以及時求助于律師，不僅可以確認征收項目是否能夠采用預(yù)簽協(xié)議的征收模式，也能夠避免因簽訂不合理的補償協(xié)議而損失自己應(yīng)有的合法權(quán)益。

綜上，在明律師黃曉麗對這個問題給出的解答是：

1.預(yù)簽約模式的合法性有待商榷，但目前各地普遍應(yīng)用于舊城區(qū)改建類項目中。被征收人一定要注意不要隨手簽約，要將預(yù)簽協(xié)議當作簽訂正式補償協(xié)議一樣去重視和對待！

2.預(yù)簽協(xié)議的征收模式在實際運用當中確實出現(xiàn)了很多問題，導(dǎo)致這種征收方式開始變質(zhì)。如果被征收人盲目簽約，那就等于主動跳入對方設(shè)定好的圈套，無法保證自己的合法權(quán)益不受損害。被拆遷人在這個問題上一定要團結(jié)一致，在專業(yè)征收維權(quán)律師的幫助下通過合法途徑堅決爭取屬于自己的合理補償安置條件。