2018年下半年，秦嶺違建別墅事件引發(fā)社會(huì)公眾廣泛關(guān)注，逐年增多的違建別墅嚴(yán)重破壞了該地區(qū)生態(tài)環(huán)境。違建別墅的數(shù)量之多、占地面積之大令人唏噓。例如被多家媒體報(bào)道的“陳路別墅”，圈占基本農(nóng)田14.11畝、魚塘兩處逾1000平方米、狗舍面積達(dá)78.03平方米，陜西省文物部門鑒定出現(xiàn)代工藝品26件、文物211件，其裝潢豪華程度讓人瞠目結(jié)舌。那么，此次事件中的違法建筑都有哪些違法情形，我們?cè)谏婕?b style="color:#ff0000">征地拆遷的案件中又應(yīng)當(dāng)如何去看待違建問題呢？

據(jù)新華網(wǎng)、北晚新視覺等媒體報(bào)道，歷時(shí)3個(gè)多月，由黨中央督辦的秦嶺北麓違建別墅專項(xiàng)整治在2018年年底接近尾聲。截至11月初，秦嶺北麓西安境內(nèi)共清查出1194棟違建別墅，其中依法拆除1185棟，依法沒收9棟，改造后用于公共事

橫亙于我國中部的秦嶺，有著“國家中央公園”和“陜西綠肺”之稱，是重要的生態(tài)安全屏障。但長期以來，秦嶺的別墅開發(fā)亂象屢禁不止，秦嶺北麓地區(qū)生態(tài)保護(hù)形勢(shì)日趨嚴(yán)峻。中央曾三令五申，地方也出臺(tái)多項(xiàng)政策法規(guī)，要求保護(hù)好秦嶺生態(tài)環(huán)境。2014年5月以來，中央多次要求整治秦嶺北麓西安境內(nèi)違建別墅，但開發(fā)亂象卻屢禁不止，并形成“破窗效應(yīng)”，直至失管失控。2018年7月下旬，黨中央派駐專項(xiàng)整治工作組進(jìn)駐西安，推動(dòng)秦嶺北麓違規(guī)建別墅問題專項(xiàng)整治，與當(dāng)?shù)厥∈袇^(qū)三級(jí)政府聯(lián)合開展針對(duì)秦嶺違建別墅的整治行動(dòng)。

【以“陳路別墅”為例，秦嶺別墅涉及哪些違法情形？】

在當(dāng)?shù)氐亩嗵庍`建中，備受關(guān)注的“陳路別墅”被多家媒體報(bào)道，稱之為“超級(jí)別墅”。業(yè)主陳某、建設(shè)者支某于2005年以盆景栽植、園林綠化的名義與石井鎮(zhèn)蔡家坡村第三村民小組簽訂土地租賃合同后，未經(jīng)土地部門批準(zhǔn)，未辦理和取得相關(guān)手續(xù)，非法占地進(jìn)行建設(shè)。支某先后建筑了磚混結(jié)構(gòu)房屋、魚塘、道路等建筑物及附屬設(shè)施，構(gòu)成這處大型違建。2018年9月初，經(jīng)當(dāng)?shù)貒临Y源部門現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪，這宗土地占地9409.05平方米（合14.11畝），建筑物及附屬設(shè)施占地3604.27平方米（合5.4畝）。經(jīng)過與鄠邑區(qū)石井鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖（1997-2010）對(duì)照，顯示該別墅所占地全部為基本農(nóng)田，越過了紅線。另外，該地塊還沒有國土部門的審批手續(xù)，屬于非法占用農(nóng)用地。

這樣看，該處別墅屬于嚴(yán)重違法，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以拆除。首先，根據(jù)我國《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；如果建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，還應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，該別墅建設(shè)時(shí)未辦理用地及建設(shè)手續(xù)。其次，該別墅的建設(shè)違反了《土地管理法》第七十六條的規(guī)定，建設(shè)者以盆景栽植、園林綠化的名義與村民簽署租賃協(xié)議，非法占用土地建設(shè)別墅。另外，我國實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第三十三條規(guī)定，違反本條例規(guī)定，占用基本農(nóng)田建窯、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動(dòng)破壞基本農(nóng)田，毀壞種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令改正或者治理，恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi)1倍以上2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

所以，對(duì)這樣嚴(yán)重違反土地管理法、破壞農(nóng)田耕地的違建，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門責(zé)令蔡家坡村級(jí)相關(guān)村民小組與支亮解除土地租賃合同，對(duì)園林植被予以沒收，連同非法占用的土地一起退還集體。同時(shí)，西安市公安局鄠邑分局已對(duì)支亮以涉嫌非法占用農(nóng)用地罪立案?jìng)刹?，西安市紀(jì)委調(diào)查組也已經(jīng)對(duì)濫用職權(quán)、徇私舞弊有關(guān)人員已采取留置措施。這樣的處理得到了村民們的擁護(hù)與支持，也讓農(nóng)田耕地恢復(fù)了往日的綠色。

【拆除違建并不簡單，并非所有違建必須拆】

這些引起社會(huì)廣泛關(guān)注的違建別墅，與廣大被征收人居住的房屋是不同的，在征收中我們也會(huì)遇到有關(guān)違建的種種疑問，一處房屋是不是違建？違建應(yīng)當(dāng)由哪個(gè)部門查處？認(rèn)定成違建的房屋要不要拆？這些問題需要多方面考慮，不能一概而論。

第一，違建也是有分類的。我們可以按照不同法律的規(guī)定，將違建分為違法用地和違反城鄉(xiāng)規(guī)劃兩大類，這兩種違建所依據(jù)的法律、負(fù)責(zé)查處的部門和程序均有不同。像秦嶺違建別墅中“陳路別墅”這樣的違建，就是違反《土地管理法》規(guī)定的違法用地類型的違建，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源部門查處，并可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，拆除違建。我們大多數(shù)被征收人遇到的還是違反城鄉(xiāng)規(guī)劃類的違建問題，這類違建由《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》調(diào)整，在城市規(guī)劃區(qū)或鄉(xiāng)村、莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的違建，分別由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府查處。

第二，違建也不一定必須拆。關(guān)于違反城鄉(xiāng)規(guī)劃類的違建，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十五條均有規(guī)定，對(duì)于那些一般違法的違建，可以采取改正措施、消除對(duì)規(guī)劃的影響的，就不必采取進(jìn)一步的強(qiáng)制拆除措施。如果是嚴(yán)重違法的違建，無法采取改正措施消除影響，或是當(dāng)事人不停止建設(shè)、不改正的，就要強(qiáng)制拆除了。另外，我們都知道法不溯及既往的原則，當(dāng)前還存在大量《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市規(guī)劃法》實(shí)施前建設(shè)的房屋，對(duì)這樣的房屋，行政機(jī)關(guān)就不應(yīng)以現(xiàn)行法律規(guī)定去認(rèn)定處置。

最后，在明拆遷律師提醒廣大被征收人，如果您在征收中遇到了有關(guān)違建的問題，一定要全面考慮房屋情況，并不是有關(guān)部門說您的房屋是違建就一定是違建，即使房屋屬于違建，有關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的程序去調(diào)查取證、出具文書，并保障您的陳述申辯等權(quán)利。如果您感覺有關(guān)部門的行政行為不合理，存在法律缺陷，可以咨詢、委托律師來幫助您維權(quán)，保護(hù)自身的利益，爭(zhēng)取獲得更滿意的補(bǔ)償。