導(dǎo)讀：所謂“以租代征”，通常是指通過租用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，擾亂建設(shè)用地管理秩序的用地行為。其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批手續(xù)，擅自在計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，逃避繳納有關(guān)土地稅費(fèi)、逃避履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)的典型的違法用地行為。那么，“以租代征”在實(shí)踐中究竟都有哪些表現(xiàn)呢？廣大農(nóng)民朋友又該如何及時(shí)發(fā)現(xiàn)并維護(hù)自己的土地權(quán)益呢？

【禁止“以租代征”的法律依據(jù)】

《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?/p>

從上述規(guī)定中可知，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設(shè)施建設(shè)可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地以外，其他任何形式使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為均屬于違法用地。

《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?/span>

從上述規(guī)定中可知，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形外，任何單位和個(gè)人不得通過受讓、租用等方式違法使用農(nóng)民集體土地用于各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

《農(nóng)村土地承包法》第十七條第一款：“承包方承擔(dān)下列義務(wù)：（一）維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)……”

此外，國(guó)土資源部發(fā)布的系列文件：《關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》《關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知》《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等均禁止“以租代征”行為。

【“以租代征”的6大表現(xiàn)形式】

雖然有以上法律法規(guī)和規(guī)范性文件的禁止性規(guī)定，但近些年來，“以租代征”現(xiàn)象大有愈演愈烈之勢(shì)，嚴(yán)重?cái)_亂了國(guó)家正常的用地計(jì)劃、用地秩序，損害了被用地農(nóng)民的合法權(quán)益。實(shí)踐中，“以租代征”常見的、主要的表現(xiàn)形式有以下幾種：

1.用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂合同（協(xié)議）租用土地

用地單位或個(gè)人通過對(duì)村委會(huì)開展“活動(dòng)”，直接與村委會(huì)簽訂合同（協(xié)議），租用集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商將租用的集體土地用于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

這種方式是“以租代征”最為常見的表現(xiàn)形式，之所以大量出現(xiàn)這種違法用地行為，主要原因在于：用地單位通過“以租代征”可以規(guī)避復(fù)雜的用地審批手續(xù)，免于繳納耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、土地管理費(fèi)等多項(xiàng)土地稅費(fèi)，降低土地使用成本，而村委會(huì)也能從中獲得可觀的“收入”。

2.地方政府直接租用農(nóng)村集體土地

一些地方政府為了擺脫建設(shè)用地指標(biāo)限制，一些政府官員為了自身升遷，往往以政府或者政府部門的名義租用農(nóng)村集體土地，大搞“造城運(yùn)動(dòng)”“政績(jī)工程”“形象工程”，從名面上看雖是政府行為，但仍改變不了這種用地行為的違法性。

3.地方政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地。

某些地方政府在租用農(nóng)村集體土地后，又轉(zhuǎn)租給其他用地單位或個(gè)人使用。這種行為也是違法用地行為。

4.地方政府充當(dāng)中間人、擔(dān)保人促成租用農(nóng)村集體土地。

有些地方政府為了追求經(jīng)濟(jì)上的片面發(fā)展，利用人民群眾對(duì)政府的信任，為用地單位或個(gè)人充當(dāng)中間人、擔(dān)保人，促成用地單位或個(gè)人違法使用農(nóng)村集體土地發(fā)展非農(nóng)業(yè)建設(shè)，這不僅嚴(yán)重有損政府的公信力和權(quán)威性，也屬于性質(zhì)惡劣的違法行為。

5.村民自行出租所承包的承包地

一些村民為了獲取租金，謀求個(gè)人私利，明知用地單位或個(gè)人租用土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，仍將自家承包地擅自予以出租，這種行為不但違法，而且存在財(cái)、地兩失的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中常見的“大棚房”違建出租即屬于這類情形。出租、承租雙方均屬于知法犯法，其合法權(quán)益都無從得到法律的保障。

6.村委會(huì)租用村民的承包地搞非農(nóng)建設(shè)

村委會(huì)雖然是農(nóng)村基層群眾性自治組織，有一定的自治權(quán)力，但是其使用土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也必須符合土地利用規(guī)劃，使用農(nóng)用地的，也要有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。其租用村民承包地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，同樣違反土地用途管制規(guī)定和土地利用政策。簡(jiǎn)言之，不能認(rèn)為村支書“點(diǎn)過頭”，用地行為就一定是合法的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，以上6種“以租代征”的行為，雖然表現(xiàn)形式上有所不同，但都屬于規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收等正當(dāng)法律程序的違法用地行為。農(nóng)民朋友一定要警惕起來，避免上當(dāng)受騙，財(cái)、地兩失。一旦發(fā)現(xiàn)此類情形可直接向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門進(jìn)行舉報(bào)，要求其對(duì)違法用地行為依法查處。若其怠于履行法定職責(zé)，則可以進(jìn)一步通過行政訴訟的渠道實(shí)施救濟(jì)。