導(dǎo)讀：90年代，王先生的父母在縣城建造了一棟二層小樓。房子建好后，一樓開(kāi)了灶具店，并辦理了合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二樓就用于一家人居住。最近，王先生口中的“門面房”所在地區(qū)舊城改造，小樓面臨拆遷。王先生聽(tīng)說(shuō)，住宅區(qū)和商用拆遷補(bǔ)償不一樣，他希望拆遷補(bǔ)償問(wèn)題上，拆遷方能給予一個(gè)合理的答案。像王先生這種情況的拆遷戶不少，大家關(guān)心的是，補(bǔ)償究竟應(yīng)該怎么算呢？

【房屋用途決定了補(bǔ)償價(jià)值】
“拆我的房，得補(bǔ)償我的損失?！痹谖覈?guó)，城市房屋的拆遷依照的是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

該條例第十五條明確規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。同時(shí)該法第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

翻譯成大白話就是，征收部門調(diào)查登記后，會(huì)有相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)你房子進(jìn)行估價(jià)，這個(gè)價(jià)通常不會(huì)低于征你房子時(shí)的市場(chǎng)價(jià)。這個(gè)價(jià)就是給你的拆遷補(bǔ)償。

當(dāng)然，這個(gè)評(píng)估不僅僅是對(duì)房屋面積的評(píng)估。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

舉例來(lái)說(shuō)，你房子九成新跟五成新，補(bǔ)償給你的肯定不一樣。

再比如，你的房子原用來(lái)經(jīng)商，拆遷后會(huì)影響買賣，這個(gè)因素也會(huì)在評(píng)估時(shí)被考慮。這在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條第一款第三項(xiàng)亦有規(guī)定，“征收經(jīng)營(yíng)性房屋給予被征收人的補(bǔ)償還包括，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償”。

所以說(shuō)，房屋用途直接決定了補(bǔ)償多少。

【房屋用途如何認(rèn)定？】
那么問(wèn)題來(lái)了，房屋用途如何認(rèn)定呢？

比如像王先生的房子，雖然一樓用于經(jīng)商，但拆遷方認(rèn)為這個(gè)房子由于二樓是住宅，導(dǎo)致房子無(wú)法單獨(dú)區(qū)分住宅和非住宅，在補(bǔ)償安置上一律按照住宅房屋予以補(bǔ)償。王先生則認(rèn)為，一樓是經(jīng)商區(qū)，就應(yīng)該按照商業(yè)用途來(lái)計(jì)算補(bǔ)償。

房屋用途法律上是如何定性的呢？

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條則規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

這也就是說(shuō)，對(duì)于房屋用途，已經(jīng)登記的以其房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和產(chǎn)權(quán)登記薄的記載為依據(jù)，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和產(chǎn)權(quán)登記薄的記載不一致的以產(chǎn)權(quán)登記薄的記載為準(zhǔn)，但是如果有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤的，則按照房屋的實(shí)際用途來(lái)認(rèn)定。

【關(guān)鍵時(shí)候還得看“實(shí)際用途”】
很遺憾的是，王先生所建樓房房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和產(chǎn)權(quán)登記薄的記載均為住宅用途。

那是不是說(shuō)，王先生的房屋一定全部按照住宅房屋予以補(bǔ)償呢？

在明律師表示，王先生的一樓實(shí)際上作為經(jīng)營(yíng)性用房并辦有相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和納稅證明，因此他可以依據(jù)其房屋的實(shí)際用途要求拆遷方并予以認(rèn)定補(bǔ)償。

有了這個(gè)答案，相信有類似問(wèn)題感到困惑的被拆遷人，都能長(zhǎng)舒一口氣了。

在明拆遷律師也提醒廣大被拆遷人，當(dāng)你覺(jué)得在劣勢(shì)中仿佛沒(méi)有出路的時(shí)候，不要放棄法律的武器。有些時(shí)候，不是法律沒(méi)有給你維權(quán)的利器，只是你還沒(méi)有找到它。